Дело № 2-354/2025

УИД 61RS0007-01-2024-006218-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 18 марта 2025 года

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Борзиловой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Леля Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к ФИО1 о признании права отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 13.05.2024 в ДИЗО г. Ростова-на-Дону поступило заявление ФИО2 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с КН №, площадью 320 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. № Из содержания заявления и представленного пакета документов следует, что ФИО2 обратился за предоставлением земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, как собственник здания (жилого дома) с КН №. При этом ДИЗО г. Ростова-на-Дону в размах рассмотрения поступившего заявления провел обследование спорного земельного участка. Согласно акту обследования от 20.05.2024 № 1619 земельного участка с КН №, расположенного по адресу: 

<

...> №, было установлено, что на земельном участке по фасаду расположено ветхое строение без признаков эксплуатации, в тыльной части участка заваленное деревянное строение. Территория густо поросла сорной растительностью. Вместе с тем, в настоящее время согласно сведениям ЕГРН, право собственности на здание с КН № площадью 29,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> д№, зарегистрировано за ФИО1, на основании договора мены от 18.06.2023. Дата государственной регистрации права 18.06.2024. В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 15 ЖК РФ объект ИЖС – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенном для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. По смыслу п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 16 ЖК РФ жилой дом (жилое помещение) должен быть пригодным для постоянного проживания граждан. Соответственно, такое здание должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, и обеспечено инженерными системами: электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, газоснабжение). Вместе с тем, расположенный на испрашиваемом земельном участке объект недвижимости не соответствует вышеприведенным требованиям ЖК РФ, поскольку имеет разрушения, не совместимые с признаками жилых помещений. По смыслу положения п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, обусловлено необходимостью эксплуатации таких объектов недвижимого имущества. Высшим арбитражным судом РФ в Постановлении Президиума ВАС от 01.12.2009 № 6811/09 сформулирован правовой подход, согласно которому целевое использование земельного участка, предоставляемого в порядке приватизации, подразумевает эксплуатацию зданий, строений, сооружений. Нахождение в собственности заявителя объектов, без возможности эксплуатации, означает отсутствие у него права выкупа земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством. Кроме того, по сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от 14.05.2024 № КУВИ-№ для земельного участка с КН № установлен вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство». Вместе с тем, согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. В соответствии с п. 2 ч. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных ФЗ. Из указанного следует, что учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентам для данной территориальной зоны. В связи с тем, что строение, расположенное на запрашиваемом земельном участке не отвечает требованиям ЖК РФ, фактическое использование земельного участка с КН № не соответствует его виду разрешенного использования, в связи с чем ДИЗО г. Ростова-на-Дону было отказано в предоставлении земельного участка ФИО2 за плату без проведения торгов. В соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ и ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не являющихся недвижимостью, законом не предусмотрена. Понятие недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Для признания недвижимого имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Проведение в отношении сооружения технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества. Осуществление в отношении него технического учета не может служить самостоятельным основанием для признания объекта недвижимой вещью. В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09 по делу №, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Поскольку спорный объект имеет разрушения, не совместимые с характеристиками, предъявляемыми к жилому помещению, оснований считать его объектом недвижимости у ДИЗО г. Ростова-на-Дону не имеется. Факт регистрации права собственности на объект однозначно не свидетельствует ни о законности его владения, ни об относимости его к недвижимому имуществу. Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном под строительства объекта недвижимости. Возникновение исключительного права на приватизацию земельного участка поставлено законодателем в зависимость от наличия на нем находящихся в собственности заявителя зданий, строений, сооружений, но не от государственной регистрации права собственности на какой-либо объект (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). В соответствии с абз. 4 п. 52 Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, если запись в ЕГРП нарушает права истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлена путем предъявления иска о признании права отсутствующим. По смыслу указанного постановления, использование такого иска возможно в случае: если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами; если право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество; если ипотека или иное обременение прекращено. Зарегистрированное право собственности на жилой дом, который фактически таковым не является, даёт ответчику преимущественное право на получение в собственность земельного участка без проведения торгов в порядке ст. 39.20 ЗК РФ. В соответствии с «Положением о Департаменте имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону», утвержденным Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 № 138 «Об утверждении «Положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону» ДИЗО г. Ростова-на-Дону является отраслевым (функциональным) органом Администрации г. Ростова-на-Дону, осуществляющим функции по реализации полномочий по проведению единой политики в области управления и распоряжения муниципальной собственностью и земельными участками в пределах городской черты, относящихся к компетенции Администрации г. Ростова-на-Дону. Истец просил на основании ст. 12 ГК РФ признать зарегистрированное в ЕГРН за ФИО1 право собственности на здание (жилой дом) с КН №, общей площадью 29,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> д№, отсутствующим.

Представитель истцаВетрова Е.Ю., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представители ответчика адвокаты Тихонов М.В. и Ермолаева О.В. в судебное заседание явились, исковые требования не признали по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Суд в силу ст. 167 ГПКРФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 17.06.2024 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор мены, по условиям которого ФИО1 приобрела право на здание с КН №, назначение: жилой дом, площадью 29,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. Право собственности на здание с КН №, назначение: жилой дом, площадью 29,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, было зарегистрировано за ФИО1, что подтверждается сведениями о внесении в ЕГРН 18.06.2024 записи № № Согласно выписке из ЕГРН, на момент рассмотрения судом дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом с КН №, расположенный на земельном участке с КН №, расположенный по адресу: 

<

...> д. №.

Наличие у ФИО1 зарегистрированного права собственности на спорный объект, как указывает ДИЗО г. Ростова-на-Дону, порождает у ФИО1 преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка, без проведения торгов (ст. 39.20 ЗК РФ), а у ДИЗО г. Ростова-на-Дону обязанность к совершению действий в интересах ФИО1, заявившей о своем намерении такое право реализовать. ДИЗО г. Ростова-на-Дону настаивает на том, что принадлежащий ФИО1 объект недвижимости (жилой дом) таковым не является.

При таких обстоятельствах, суд, с учетом мнения сторон, назначил по делу проведение судебной экспертизы с целью установления параметров и характеристик спорного объекта с КН №, расположенного по адресу: 

<

...> д. №, поставив на разрешение экспертов вопрос: «определить, обладает ли по своему функциональному назначению объект недвижимости с КН №, расположенный по адресу: 

<

...>, признаками индивидуального жилого дома, в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством РФ к такому виду объектов недвижимости?»

Согласно заключению эксперта от 13.02.2025 № 020-25 «Объект недвижимости с КН №, расположенный по адресу: 

<

...>, по своему функциональному назначению обладает признаками индивидуального жилого дома, в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством РФ к такому виду недвижимости».

Исходя из выводов заключения эксперта от 13.02.2025 № 020-25 жилой дом с КН №, площадью 29,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> д. №, обладает всеми признаками жилого помещения в соответствии со ст. 15, ст. 16 ЖК РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также соответствует действующим строительным нормам и правилам. Отводов эксперту, выполнявшему экспертное исследование, сторонами не заявлено, Эксперт обладает необходимым образованием и квалификацией, до начала производства экспертизы предупрежден об ответственности по ст. 307 УК РФ, в соответствии со ст. 80 ГПК РФ.

Экспертное исследование выполнено с обследованием жилого дома, с извещением сторон о дате и времени проведения экспертного осмотра. При осмотре эксперт исследовал помещения, установив наличие необходимого состава жилых и вспомогательных помещений, электроэнергии, водоснабжения, отопления, что отражено путем фото-фиксации натурного осмотра. Выводы экспертного заключения суд находит обоснованными, научно и нормативно обоснованными, не противоречивыми.

Суд полагает возможным принять заключение эксперта от 13.02.2025 № 020-25 в качестве допустимого доказательства. В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. В обоснование своих возражений на иск ответчиком были представлены в материалы дела копии технического паспорта жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, оригинал документа обозревался в судебном заседании, расхождения в копии с оригиналом не выявлены.

Также представителем ответчика представлена суду копия «Выписки из реестровой книги № 6-4-225», выданной АО «Ростовское БТИ» № 6-4-225 от 10.11.2023 № 1303031, условный номер № 911/11, в которой содержатся сведения о зарегистрированных правах и переходах прав на домовладение по адресу: 

<

...> 48, за период с 1926 года по ноябрь 2023 года. Оригинал «Выписки из реестровой книги № 6-4-225» представлен суду для обозрения и сопоставления с копией, расхождений копии с оригиналом не выявлено. Оригинал документа заверен подписями должностных лиц, печатью организации. Суд находит представленные ответчиком доказательства относимыми, допустимыми, достоверными, не противоречащими и взаимосвязанными с выводами экспертного заключения от 13.02.2025 года № 020-25.

Истец, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представил в материалы доказательств, опровергающих доводы ответчика. Совокупность представленных в материалы дела доказательств, исследованных в судебном заседании, достаточна для принятия решения об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных ДИЗО г. Ростова-на-Дону к ФИО1, о признании отсутствующим права на жилой дом с КН №, расположенный на земельном участке с КН № № по адресу: 

<

...>.

При таких обстоятельствах, доводы истца не нашли своего подтверждения, требование о признании права отсутствующим не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14 статьи 39.16 Кодекса). ДИЗО г. Ростова-на-Дону указал, что земельный участок не может быть предоставлен ФИО1 в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, как собственнику расположенного на нем здания бесплатно, поскольку жилой дом находится в непригодном для проживания состоянии. 

По смыслу положений ч.ч. 3, 5, 7 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, а в случаях, установленных ФЗ, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. В рассматриваемом случае право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества (жилой дом) зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано. Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с указанием кадастрового номера расположенного в пределах земельного участка объекта недвижимости.

Положение ст. 39.20 ЗК РФ не содержит такого основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность собственнику здания, строения, если такой объект недвижимости находится в «ветхом» или поврежденном состоянии. Право собственности ФИО1 на жилой дом подтверждается сведениями ЕГРН, что в силу вышеуказанной статьи является достаточным основанием для приватизации расположенного под ним земельного участка, иных условий эта норма не содержит.

То обстоятельство, что дом, по мнению истца, является «ветхим», не может влиять на право ФИО1 на приватизацию расположенного под жилым домом земельного участка, как указывает Департамент. Закон такого ограничения не содержит. Нахождение дома в «ветхом» или непригодном для проживания состоянии не свидетельствует о прекращении существования такого объекта. Данная правовая позиция ранее была изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 31.08.2022 № 14-КАД22-4-К1, а также в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 № 87-КГ18-2, которым, в частности, закреплено: «домовладение, право собственности на которое зарегистрировано, в случае, если оно реально существует, хотя и находится в аварийном состоянии, то не может быть принято решение об его отсутствии и отсутствии на него права, так как при таком положении дел не может данное домовладение быть признано отсутствующим, поскольку нахождение объекта недвижимости в ветхом состоянии не является основанием для прекращения права собственности на недвижимое имущество». 

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу положений ст. 235 ГК РФ, прекращение права собственности на объект недвижимости в силу его гибели или уничтожения возможно исключительно по волеизъявлению собственника такого имущества. Более того, жилой дом с КН 61:44:0031326:106, площадью 29,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, не подвергся гибели или уничтожению, что подтверждается, помимо выводов судебной экспертизы от 13.02.2025 № 020-25, также и актами обследования домовладения по адресу ул. Сквозная, 48 в г. Ростове-на-Дону, с фотографиями домовладения, выполненными и представленными в суд самим истцом. 

ФИО1, собственник объекта с КН №, то есть жилого дома площадью 29,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №, волеизъявления о прекращении своего права собственника не выражала и в компетентные органы с таким заявлением не обращалась. Жилой дом с КН №, площадью 29,7 кв.м., расположен по адресу: 

<

...> д. №, на участке с КН № в отношении которого установлен вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство».

Ответчик, как собственник жилого дома с КН №, площадью 29,7 кв.м., расположенного на земельном участке с КН № по адресу: 

<

...> д. №, правомерно использует по назначению в соответствии со ст. 7 и ст. 42 ЗК РФ. Право собственности ФИО1 на принадлежащий ей жилой дом с КН №, площадью 29,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> д. №, никем не оспорено, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается имеющимися в материалах дела выписках, полученных самим судом по запросам, на момент рассмотрения дела право не прекращено.

порядке, установленном

При установленных обстоятельствах, суд полагает исковые требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН №) к ФИО1 (паспорт №) о признании права отсутствующим - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Борзилова

Решение в окончательной форме изготовлено 31 марта 2025 года.