Дело № 3а-391/2023

УИД 26OS0000-04-2023-000294-09

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 27 ноября 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3,

представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, обратился к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, принадлежащих ему объектов недвижимости:

земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты>., с видом разрешенного использования: под нежилые помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>

земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты>., с видом разрешенного использования: под магазин, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года:

с кадастровым № в размере 20 125 705,83 рублей;

с кадастровым № в размере 8 355 435,20 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от 17 июля 2023 года № 088-KS/2023.

Административный истец ФИО1, представители заинтересованных лиц: филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации города Ессентуки Ставропольского края, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержал административный иск, уточнив его в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представители административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3 и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4 возражали против удовлетворения заявленных административных исковых требований, выразив несогласие с выводами проведенной судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО5, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (части 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 18 июня 2021 года№ 371 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учетных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1). 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Воспользовавшись предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

В пункте 1 указанной статьи закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 на праве собственности принадлежат:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты>., с видом разрешенного использования: под нежилые помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (выписка из ЕГРН от 13 августа 2021 года № КУВИ-001/2021-105240124;

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты>., с видом разрешенного использования: под магазин, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> (выписка из ЕГРН от 13 августа 2021 года № КУВИ-001/2021-105240350).

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года:

с кадастровым № в размере 20 125 705,83 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 июля 2023 года № КУВИ-001/2023-163907118;

с кадастровым № в размере 8 355 435,20 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 июля 2023 года № КУВИ-001/2023-163904958.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от 17 июля 2023 года № 088-KS/2023, в котором определена следующая рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2022 года:

с кадастровым № в размере 4 875 000 рублей;

с кадастровым № в размере 2 322 000 рублей. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» от 09 ноября 2023 года №ЭЗ 352/2023 определена следующая рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2022 года:

с кадастровым № в размере 7 484 000 рублей;

с кадастровым № в размере 6 365 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, опираясь при проведении расчетов на нормативную и методическую документацию. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемыми по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки. 

В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доводы представителя административного ответчика – ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО6, приведенные в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, являются несостоятельными и опровергаются письменными пояснениями эксперта ФИО5, проводившего по делу судебную оценочную экспертизу, приобщенными к материалам дела. 

Учитывая эти пояснения, положения нормативных правовых актов в рассматриваемой сфере правоотношений суд полагает, что ни одно из замечаний не требует внесения исправлений в судебную оценочную экспертизу, не свидетельствует о необходимости назначения повторной экспертизы. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Отличие кадастровой стоимости спорных земельных участков от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков с кадастровыми № по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика земельного налога, исчисляемого из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы от 09 ноября 2023 года № ЭЗ 352/2023, опровергающих содержащиеся в отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от 17 июля 2023 года № 088-KS/2023 данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:100413:273, 26:30:100413:61, а также того обстоятельства, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, и сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, равно как и ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы, размер кадастровой стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми №. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административными истцами следует считать дату их обращения в суд, а именно 30 августа 2023 года.

Вместе с экспертным заключением от автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» поступило заявление о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной оценочной экспертизы в размере 80 000 рублей. 

Указанное заявление подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Ставропольского краевого суда о назначении судебной экспертизы от 13 сентября 2023 года расходы по ее оплате возложены на административного истца.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 108 КАС РФ).

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:100413:273 отличается от кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на 62,8 %, что не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, а поэтому является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению права административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым № и его рыночной стоимостью, установленной решением суда составляет 23,8 % и, соответственно, не является значительной. Удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости находящегося у него в собственности недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости. 

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону. 

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленного в иске земельного участка.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о взыскании в пользу автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» стоимости проведенной судебной оценочной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым № в размере 40 000 рублей с административного истца ФИО1, а с административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края стоимость проведения судебной оценочной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым № в размере 40 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты>., с видом разрешенного использования: под нежилые помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2022 года в размере 7 484 000 (семь миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> с видом разрешенного использования: под магазин, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2022 года в размере 6 365 000 (шесть миллионов триста шестьдесят пять тысяч) рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания и подлежат применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 30 августа 2023 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей.

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты: 

автономная некоммерческая организация «Межрегиональное агентство судебных экспертов», АНО «МАСЭ» 

юридический адрес: 

<

адрес>

потовый адрес: 

<

адрес>

телефон № 

e-mail: 

<

данные изъяты>

ИНН/КПП №

ОГРН №

Банк: филиал «Центральный» банка ВТБ (ПАО) в г. Москве 

БИК №

Кор/счет №

Рас/счет №

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 08 декабря 2023 года.

Судья подпись В.А. Кострицкий

Копия верна:

Судья В.А. Кострицкий