Дело №3а-179/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

11 апреля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца ООО «Мэйнстрим» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка площадью 591 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> д.№, и установления в размере равном рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Мэйнстрим» обратилось в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № и установлении её в размере равном рыночной стоимости.

В обоснование своих требований административный истец указал, что в собственности ООО «Мэйнстрим» имеется земельный участок с кадастровым №, площадью 591 кв. м., по адресу: 

<

...> д. №.

По сведениям Управления Росреестра по Амурской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № составляет 4 180 355 рублей 76 копеек.

Управление Росреестра по Амурской области решением от 17 октября 2017 года №1411 отказало ООО «Мэйнстрим» в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № от 15 июля 2017 года №69/2017, выполненному ИП Ф.И.О.1, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 20 ноября 2014 года составляет 1 610 475 рублей.

Уточнив исковые требования, ООО «Мэйнстрим» просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 591 кв. м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> д.№, и установить равной рыночной стоимости, определённой в Отчёте от 15 июля 2017 года №69/2017, выполненном ИП Ф.И.О.1, в размере 1 610 475 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 пояснила, что она исковые требования в полном объёме, просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости принадлежащего истцу и установить её равной рыночной стоимости в размере 1 610 475 рублей. 

Представитель правительства Амурской области ФИО3 в иске просит отказать, пояснив, что Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15 июля 2017 года №69/2017 не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, так как некорректно подобраны объекты-аналоги.

Представители Управления Росреестра по Амурской области, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Амурской области, администрации г. Благовещенска в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В письменном отзыве представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области ФИО4 полагает, что требования административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № и установлению в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в случае установлении судом соответствия представленного Отчёта об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, рассмотрение спора оставляет на усмотрение суда

Из материалов дела следует, что ООО «Мэйнстрим» в собственности имеет земельный участок с кадастровым №, площадью 591 кв. м., по адресу: 

<

...> д. №.

На основании постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года №537, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № утверждена в сумме 4 180 355 рублей 76 копеек, по состоянию на 20 ноября 2014 года.

26 сентября 2017 года ООО «Мэйнстрим» обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области и представило Отчёт об оценке от 15 июля 2017 года №69/2017, выполненный ИП Ф.И.О.1, в котором оценщик определил рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20 ноября 2014 года в размере 1 610 475 рублей. Решением комиссии от 17 октября 2017 года №1411 ООО «Мэйнстрим» отказано в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

04 декабря 2017 года ООО «Мэйнстрим» обратилось в Амурский областной суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № и представило Отчёт об оценке от 15 июля 2017 года №69/2017, выполненный ИП Ф.И.О.1, в котором оценщик определил рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20 ноября 2014 года в размере 1 610 475 рублей.

Изучив материалы дела, исковые требования административного истца ООО «Мэйнстрим», пояснения в судебном заседании его представителя ФИО2 и представителя правительства Амурской области ФИО3, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно п.п.1 и 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости земельного участка, определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ). 

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подаётся в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ. 

ООО «Мэйнстрим» имеет в собственности земельный участок с кадастровым №, результаты определения кадастровой стоимости которого влияют на размер налога, рассчитываемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, что затрагивает его права и обязанности, поэтому оно вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Предметом требований ООО «Мэйнстрим» является пересмотр кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № и установлении в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 20 ноября 2014 года.

Согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 №225-ФЗ), в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абз.38 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч. 2 ст. 246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 июля 2017 года №69/2016года, выполненный оценщиком ИП Ф.И.О.1, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

Судом установлено, что ООО «Мэйнстрим» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, по адресу: 

<

...> д. №. (свидетельство о регистрации права от 17 марта 2009 года №).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № утверждена на основании постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года №537, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании средних значений КС ЗУ в составе земель населённых пунктов Амурской области (для кадастрового квартала № среднее значение КС ЗУ утверждено в сумме 7 073,36 руб./кв.м., Приложение №2 к постановлению Правительства Амурской области от 05 ноября 2013 года №537), полученных в результате массовой оценки недвижимости.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.

Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

В судебном заседании и письменном отзыве на исковое заявление представитель правительства Амурской области указал о том, что при расчёте рыночной стоимости спорного объекта недвижимости использованы объекты-аналоги, которые относятся к разным с оцениваемым объектам сегментам рынка, однако, в нарушение ч.5 ст.247 КАС РФ, не представил суду доказательства, опровергающие в этой части выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке объекта недвижимости от 15 июля 2017 года №69/2017; не представлены доказательства и об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательства, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названного отчёта об оценке. При обсуждении вопроса о назначении судебной экспертизы для определения Отчёта об оценке объекта недвижимости от 15 июля 2017 года №69/2017 на соответствие требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности ходатайство не заявлял.

Согласно п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, суд проверяет отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. 

В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объём исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО №7).

Судом исследован Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 июля 2017 года №69/2017, выполненный ИП Ф.И.О.1, об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровым № на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из Отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15 июля 2017 года №69/2017, следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО «Мэйнстрим» оценщик исследовал анализ рынка недвижимости и рассчитал его рыночную стоимость с использованием метода сравнительного подхода; использовал метод сравнения продаж, согласно п.п.10, 12, 22 ФСО №1.

Из исследованного судом Отчета от 15 июля 2017 года №69/2017 следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценка объекта выполнена на основе анализа рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюктуры, аналогов объектов оценки. Исследовательская часть отчёта логична, последовательна и мотивирована; наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчёт от 15 июля 2017 года №69/2017 выполнен оценщиком ИП Ф.И.О.1 состоящей в саморегулирующей организации оценщиков СРОО «Экспертный совет» (выписка СРОО от 20 января 2016 года №); гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности №) (л.д. 50, 54 Отчёта), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст.ст.4, 15, абз.4 ст.15.1 и 24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 15 июля 2017 года №69/2017 соответствует требованиям ст.59 КАС РФ и является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ. 

При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению административное исковое заявление ООО «Мэйнстрим» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельный участок площадью 591 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> д.№, и установлению её в размере равном его рыночной стоимости в размере 1 610 475 рублей.

В силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ООО «Мэйнстрим» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельный участок площадью 591 кв.м., кадастровый №, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельный участок площадью 591 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> д.№, и установить в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 ноября 2014 года в размере 1 610 475 (один миллион шестьсот десять тысяч четыреста семьдесят пять), 00 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № считать 26 сентября 2017 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым № для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельный участок площадью 591 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> д.№, в соответствии со ст.35 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Косарев