Дело №а-27/2025 (3а-84/2024;)

01OS0№-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2025 года город Майкоп 

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – судьи Е.Н. Козырь,

при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи Пханаевой О.Д. 

с участием: 

представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям ФИО1 ФИО12, 

представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» Гениевской ФИО14

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 ФИО13 к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Росреестра Республики Адыгея при заинтересованных лицах филиала ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> и Администрации муниципального образования «

<

адрес>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 ФИО15 обратилась в Верховный суд Республики Адыгея с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Росреестра Республики Адыгея при заинтересованных лицах филиала ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> и Администрации муниципального образования «

<

адрес>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01:04:№, площадью 8986, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования (бытовое обслуживание), расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

На арендуемом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие административному истцу на праве собственности. При получении выписки из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ административному истцу стало известно о кадастровой стоимости земельного участка. На основании кадастровой справки, полученной ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка равна 5361856,34 рублей, которая определена ДД.ММ.ГГГГ, со сроком ее применения с ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной оценщиком недвижимости ФИО7, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2698406 рублей. 

Административный истец полагает, что чрезмерно высокая кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права и интересы при выкупе земельного участка на основании п.п. 6 п. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, административный истец ФИО4 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:№, площадью 8986 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования (Бытовое обслуживание), расположенный по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2698406 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. 

В письменном отзыве на административное исковое заявление руководитель ГБУ Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО8 просит в удовлетворении административных исковых требований ФИО4 отказать, поскольку в нарушение п. 11 и п. 22 ФСО № стоимость кв.м. объекта оценки, определенная оценщиком по итогам проведенных расчетов с использованием объектов-аналогов и применением к ним соответствующих корректировок значительно ниже минимального значения установленного оценщиком диапазона. 

Представитель ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> по доверенности ФИО9 просил рассмотреть административное дело в отсутствие представителя, решение по делу оставил на усмотрение суда. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 ходатайствовал о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям ФИО2, ГБУ «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» ФИО3, возражали против удовлетворения административных исковых требований. При разрешении ходатайства о назначении экспертизы по делу полагались на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 6 этого же закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что в соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 01:04:3100003:76, общей площадью 8986+/-33 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес> принадлежит на праве аренды ФИО4 (л.д. 17-19). 

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представила в суд отчет ФИО7 об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 2698406 рублей. 

С учетом того, что административным ответчиком представлены замечания на указанный Отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а в случае несоответствия установить размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (Сочинский филиал). 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №.2 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ФИО10 оценщиком ФИО7 в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки 5, 6,7,8,9,10,11 и федерального закона об оценочной деятельности, предъявляемых к определению сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, к выбору объектов - аналогов, проведения сравнительного анализа количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объектов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Отчет вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, не содержит достаточного количества сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его достаточности для цели оценки. Допущены нарушения к содержанию отчета об оценке. 

Юридическая экспертиза документов (проверка на достоверность предоставленной информации), устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отраженных в исследуемом отчете, в том числе, правоустанавливающих и право подтверждающих документов, не проводилась. 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:3100003:76, площадью 8986 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 4 340 000 (Четыре миллиона триста сорок тысяч) рублей.

Письменных замечаний на экспертизу от участников процесса не поступило. 

Экспертом был проанализирован рынок в сегменте объектов экспертизы, в ходе которого установлены соответствующие предложения из сегмента объектов экспертизы. Экспертом обоснованно выбран сравнительный подход, проведена проверка наличия предложений.

При исследовании экспертного, судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Выводы эксперта на основании выбранных методов, применяемых при использовании сравнительного подхода, сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Названными нормативными правовыми актами установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве аренды объекта недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 КАС РФ.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (статья 59 КАС РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

При исследовании экспертного заключения 36/11-4/27.2 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (Сочинский филиал), судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Таким образом, оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что названное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Доводов и доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, суду представлено не было.

Представители административных ответчиков Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям ФИО2, ГБУ «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 в судебном заседании согласились с выводами заключения судебной экспертизы и не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:№ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4340000 рублей. 

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца ФИО4 о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное ею требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 01:04:№ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4340000 рублей. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать ДД.ММ.ГГГГ – дата обращения административного истца с указанным административным иском в Верховный суд Республики Адыгея, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО4 к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Росреестра Республики Адыгея при заинтересованных лицах филиала ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> и Администрации муниципального образования «

<

адрес>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:№, площадью 8986 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 340 000 (Четыре миллиона триста сорок тысяч) рублей и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:№, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости. 

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером01:04:№ считать дату обращения ФИО5 ФИО16 в Верховный суд Республики Адыгея – ДД.ММ.ГГГГ. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером01:04:3100003:76 в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 19 марта 2025 года.

Председательствующий подпись Е.Н. Козырь

Копия верна: 

судья Верховного суда 

Республики Адыгея Е.Н. Козырь