Дело № 3а-733/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 декабря 2017 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Канопус» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

с участием представителя административного истца – ФИО1,

представителя Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит два земельных участка из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка (11 047 596 рублей и 15 027 543,06 рублей), которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика (3 648 000 и 5 113 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца – ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, административный иск поддержала, уточнив его предмет с учетом заключения оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, не возражал против заключения оценочной экспертизы, дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2, действующий по доверенности, в суд явился, возражал против административного иска и результатов судебной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие согласно положениям статьи 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения явившихся представителей, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником:

1) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1200 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения автостоянки, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 – 11 047 596 рублей;

2) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1682 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения автостоянки, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 – 15 027 543,06 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемые земельные участки были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3 648 000 рублей, участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 5 113 000. 

Заявления правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 3 июля 2017 года (нарушения ФСО 3,7). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, органа местного самоуправления, поддержавших доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение эксперта №469-Э/2017 от 4 декабря 2017 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 5 365 000 рублей, земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года 7 404 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (индустриальная застройка).

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблицах №17, 25. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Возражения Администрации г.Ростова-на-Дону против заключения эксперта основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости (более высокой), конкретных доводов о рыночной стоимости участков не приведено, поскольку все суждения, в том числе о порядке отбора аналогов и необходимых методических корректировках, изложенные в заключении, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку конкретная рыночная стоимость определена экспертом, с чем правообладатель согласен, уточнив иск, данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости в данном случае не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1200 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения автостоянки, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 5 365 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1682 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресуАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения автостоянки в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 7 404 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков - 13 июня 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «Канопус» 50 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов

Решение в окончательной форме принято 25 декабря 2017 года