................

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 октября 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Хлебникова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в отношении объектов недвижимости:

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ................, нежилое здание литер Е, под/Е, над/Е, по состоянию на 01.01.2023г. в размере ................ рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью ................., расположенного по адресу: г................ по состоянию на 01.01.2023г., в размере ................ рублей;

-обязать административных ответчиков внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости их рыночную стоимость.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником нежилых зданий, оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

В судебное заседание административный истец ФИО1, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации муниципального образования г. Краснодар, заинтересованное лицо ФИО1, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

От представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 поступило ходатайство, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости в размере, установленном заключением судебной экспертизы, и рассмотреть административное дело без их участия. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 в отзыве на административное исковое заявление просит вынести законное и обоснованное решение. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2021 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.03.2020г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2021 году»).

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежат на праве собственности:

-нежилое здание с кадастровым номером ................, площадью .................м., расположенное по адресу: ................ нежилое здание литер Е, под/Е, над/Е;

-нежилое здание с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенное по адресу: ................ подтверждается выписками из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов. 

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объектов недвижимости:

-с кадастровым номером ................ по состоянию на 01.01.2023г. составляет ................ рублей;

-с кадастровым номером ................ по состоянию на 01.01.2023г. составляет ................ рублей;

Указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2260 от 19.09.2021г.

В соответствии с отчетом об оценке от 15.04.2024г. №12/04-Б, подготовленным ООО «Флагман», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ................ по состоянию на 01 января 2023 года составляет ................ рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ................ по состоянию на 01 января 2023 года составляет ................ рублей.

По ходатайству административного истца, принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №КС-499/2024 от 23.08.2024г., выполненной экспертом ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» ................., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ................ на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2023г.) составляет ................ рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ................ на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2023г.) составляет ................ рублей. 

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Так, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 в возражениях на заключение экспертизы указал, что эксперт не использовал затратный и сравнительный подходы, тем самым нарушил п.2 ФСО V «Подходы и методы оценки». При определении арендной ставки для объекта экспертизы с кадастровым номером ................ был неверно применен в качестве объекта сравнения объект–аналог №1, поскольку в объявлении отсутствовала вся основная информация об объекте (тип объекта, этажность, состояние отделки). Кроме того, отсутствовали корректировки на тип объекта для объектов-аналогов №2 и №3, а также отсутствовали корректировки на дату оценки для объектов-аналогов №1, №2 и №3, предлагающихся к аренде в январе, апреле 2022 года. Помимо этого, в заключении отсутствует информация, подтверждающая тот факт, что за период 9-12 месяцев на рынке аренды коммерческой недвижимости не произошло изменение цен. 

При определении арендной ставки для объекта экспертизы с кадастровым номером ................ были допущены следующие нарушения: некорректно применен в качестве объекта сравнения объекта аналог №1, поскольку он несопоставим с объектом экспертизы по этажности, материалу стен и классу качества; некорректно применимы в качестве объектов сравнения объекты аналоги №2 и №3, поскольку данные объявления идентичны, являются предложениями одного продавца и не отражают тенденции рынка аренды коммерческой недвижимости. 

Экспертом неверно произведено определение чистого операционного дохода объектов экспертизы с кадастровыми номерами ................ и ................, что привело к искажению итоговых значений рыночной стоимости объектов экспертизы. В отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ................ необоснованно применена понижающая корректировка на долю стоимости улучшений в размере ................ при этом площадь земельного участка, на котором располагается объект экспертизы, составляет ................

Эксперт ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» ................., подготовивший заключение судебной экспертизы №КС-499/2024 от 23.08.2024г., предоставил письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края, в которых указал, что для оценки оцениваемого объекта сравнительным подходом требуется наличие информации о ценах сделок с объектами недвижимости, являющимися аналогами оцениваемого объекта, при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. Экспертом не выявлена информация о предложениях по объектам, сопоставимым с оцениваемым по основным ценообразующим факторам и назначению, площади и местоположению. Эксперт не применяет затратный подход, поскольку данный подход не учитывает такие факторы как местоположение, транспортный поток, инвестиционную привлекательность.

Информация в отношении объекта-аналога №1 была собрана с помощью публичных источников информации, а именно публичных карт. Для объектов-аналогов №2 и №3 корректировка на тип объекта не применялась, поскольку это учтено в параметре площади. Объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по ключевым ценообразующим характеристикам, таким как местоположение и другим основным параметрам, что в свою очередь, обеспечивает адекватное сравнение и достоверную оценку без необходимости дополнительных корректировок.

Относительно отсутствия корректировки на дату оценки для объектов-аналогов №1, №2 и №3, эксперт пояснил, что согласно данным Сборника рыночных корректировок и данных (СРКД 19/1-2023Н) под редакцией ФИО5 срок экспозиции подобных объектов составляет от 1 до 16 месяцев. Время от даты оценки до даты предложения объектов-аналогов соответствуют данному исследованию. Кроме того, все подобранные объекты-аналоги не превышают срок экспозиции 12 месяцев. 

Эксперт применил в качестве объекта сравнения объект-аналог №1, поскольку необходимо определить арендную ставку для применения доходного подхода, и такие факторы как класс качества и материал стен уже учтены в ставке капитализации. Помимо этого, этажность не рассматривается как ценообразующий параметр, поскольку не оказывает существенного влияния на формирование арендной ставки в контексте данной оценки. 

Относительно применения в качестве объектов сравнения объектов аналогов №2 и №3, где предложения находятся в пределах одного здания и являются предложениями от одного продавца, эксперт указал, что они являются частью рынка и укладываются в диапазон допустимых значений, выявленных в результате анализа ценовых предложений.

Рыночное значение доли расходов на содержание и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости – это доли от суммы арендного дохода. Экспертом принята величина операционных расходов в размере 22,7% на основании Сборника рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении рыночной стоимости объектов недвижимости №19. Сегмент: торгово-офисный сегмент капитального строительства. Территория исследования: Краснодарский край.

Понижающая корректировка в размере 27,7% (на долю земельного участка) принята с учетом местоположения объектов экспертизы (г. Краснодар).

Изучив письменные пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. 

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки. 

При оценке объектов недвижимости был применен доходный подход методом прямой капитализации дохода (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом было проведено исследование рынка объектов недвижимости, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом. Рассчитан потенциальный валовый доход от эксплуатации объектов оценки.

В заключении эксперта принята скидка на торг, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок. Обоснованы величина операционных расходов, доля стоимости, приходящейся на улучшения в составе единого объекта недвижимости, коэффициент капитализации.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 23 апреля 2024 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 23 апреля 2024 года. 

Директором ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере ................ руб.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 КАС РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Однако этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Расхождение между кадастровой стоимостью, установленной в результате государственной кадастровой оценки, и рыночной стоимостью, установленной решением суда в качестве кадастровой, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Таким образом, ходатайство ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, удовлетворить частично.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................, нежилое здание литер Е, под/Е, над/Е, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2023 года в размере ................ рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 420,1 кв.м., расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2023 года в размере ................ рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ считать 23 апреля 2024 года.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» оплату за проведение судебной экспертизы в размере ................ рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 25.10.2024г.