Дело № 3а-137/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 02 октября 2018 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Михейкиной М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей;

- датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 24 июля 2018 года.

В обоснование требований указал, что административному истцу на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Указанный земельный участок находится у административного истца на праве субаренды согласно договору № от 09.06.2018 г. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета №Н4216 от 11.05.2018 в размере 

<

данные изъяты> рублей. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Поскольку административный истец обладает исключительным правом на приобретение вышеуказанного земельного участка в собственность или в аренду без торгов, как лицо, являющееся собственником жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, то превышение кадастровой стоимости над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца на справедливое определение действительной выкупной цены земельного участка.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представитель административного истца ФИО1– ФИО2 в судебном заседании требования административного искового заявления поддержала.

В письменном отзыве представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 оставил рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда. Данный земельный участок образован путем раздела из земельного участка с кадастровым номером №, имеющего удельный показатель -

<

данные изъяты> руб./кв.м., утвержденный постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» для группы земельных участков с разрешенным использованием – для организации дачного некоммерческого партнерства, в составе земель сельскохозяйственного назначения Всеволожского района Ленинградской области. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости определены согласно п.2.1.17 Методических указаний и внесены 01.11.2013 г. по документу на внесение изменений в кадастр. 

В письменном отзыве представитель правительства Ленинградской области ФИО4 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб., сведения о дате определения кадастровой стоимости отсутствуют; дата утверждения кадастровой стоимости – 01.11.2013. Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» на дату 01.11.2013, основанием для обращения в суд послужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям.

В судебном заседании представители правительства Ленинградской области ФИО4 и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 оставили рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

В письменном ходатайстве председатель правления ДНП «Гранит» - ФИО5 полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме. Просит рассмотреть административного дело в его отсутствие.

Административный истец ФИО1, Управление Росреестра по Ленинградской области, ТУ Росимущества, ДНП «Гранит», о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, письменных пояснений суду не представили.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Согласно ст.ст.39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В соответствии с Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без торгов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 №279, названная цена исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений по Всеволожскому району составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м.

По делу установлено, что земельный участок с кадастровым номером № является собственностью Российской Федерации, передан по договору от 31.03.2017 в составе иных земельных участков в аренду ДНП «Гранит».

На основании договора субаренды от 09.06.2018, заключенного между ДНП «Гранит» и ФИО1 названный земельный участок передан ФИО1

В названном договоре субаренды отражено, что субарендатору (ФИО1) предоставлен в субаренду земельный участок для ведения дачного хозяйства, общей площадью 1500 +/-7 кв.м., с кадастровым номером № (предыдущий №), отнесенный к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения с установленным видом разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства, расположенный на территории ДНП «Гранит» по адресу: 

<

адрес>.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.06.2018 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 19.06.2018 г. составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости 01.11.2013; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 01.11.2013 №б/н.; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости отсутствует; дата определения кадастровой стоимости отсутствует.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 является собственником жилого дома, площадью 197,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Отчетом №Н4216 от 11.05.2018 г., составленным оценщиком ФИО8, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков- саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определена в размере 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01.11.2013.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его фактическое использование, для организации дачного некоммерческого партнерства.

Оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Критерием отнесения объектов к аналогам оценщик указал отнесение к одному сегменту рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам. В результате, оценщиком отобраны 4 объекта-аналога наиболее сходных с объектом оценки. При расчете рыночной стоимости оценщиком проведена корректировки объектов –аналогов по следующим элементам сравнения (ценообразующим факторам): на условия сделки, на местоположение, на площадь, на наличие /отсутствие коммуникаций. При расчете установлен вес каждого объекта-аналога. Так как для оценки объекта оценки оценщиком отобран только сравнительный подход, то процедура согласования не проводилась. Сравнительному подходу присвоен вес 100%.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО8 показала, что при проведении оценки, ею использовался сравнительный подход (метод сравнения продаж). В ходе анализа рынка отобраны объекты-аналоги наиболее сопоставимые с объектом оценки, по следующим критериям: вид разрешенного использования, категория земель, сегмент недвижимости, предполагаемое использование, возможность подключения к инженерным сетям, тип участка, местоположение, условия финансирования, условия платежа и время продажи. Объекты- аналоги под ИЖС не применялись, так как имелись существенные различия. Далее были отобраны ценообразующие факторы, проведен анализ и проведены корректировки (лучше/хуже). Рассчитан весовой коэффициент, с учетом которых были определены удельная цена и рыночная стоимость. Имеющаяся разница по площади между аналогами незначительна, равно как не имеется разницы между назначением СНТ и ДНП. При проведении корректировки использовала данные экспертного опроса 2012 года. 

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.11.2013 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете №Н4216 от 11.05.2018 определена рыночная стоимость земельного участка.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке №Н4216 от 11.05.2018 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет №Н4216 от 11.05.2018 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Показания свидетеля являются последовательными, обоснованными и мотивированными.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размерах по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, административное исковое заявление ФИО6 поступило в суд 24 июля 2018 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 01 ноября 2013 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 24 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 08 октября 2018 года.