УИД 69OS0000-03-2024-000060-90

Дело № 3а-30/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

7 мая 2024 г. г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего Пержуковой Л.В.

при секретаре судебного заседания Кутиловой Е.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

представителей административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 и ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

5 марта 2024 г. ФИО4 обратился в Тверской областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными принятых 24 января 2024 г. решений государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации»:

- № ОРС-69/2023/002794 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000027:237, площадью 47226 кв.м., по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, в районе д. Старый Погост, в размере рыночной стоимости – 780000 руб. по состоянию на 21 сентября 2023 г.; 

- № ОРС-69/2023/002793 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000027:269, площадью 47222 кв.м., по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир д. Старый Погост; участок находится примерно в 600 м. по направлению на северо-запад от ориентира; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, д. Старый Погост, в размере рыночной стоимости – 768000 руб. по состоянию на 21 сентября 2023 г.;

- № ОРС-69/2023/002792 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000027:270, площадью 47222 кв.м., по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир д. Старый Погост; участок находится примерно в 700 м. по направлению на северо-запад от ориентира; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, д. Старый Погост, в размере рыночной стоимости – 768000 руб. по состоянию на 21 сентября 2023 г.;

- № ОРС-69/2023/002791 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000027:2463, площадью 37877 кв.м., по адресу: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, в районе д. Старый Погост, в размере рыночной стоимости – 512000 руб. по состоянию на 21 сентября 2023 г.;

- № ОРС-69/2023/002790 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000027:2474, площадью 48928 кв.м., по адресу: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, в районе д. Старый Погост, в размере рыночной стоимости – 814000 руб. по состоянию на 21 сентября 2023 г.

Кроме того, административный истец просил установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2023 г. в отношении земельных участков:

- с кадастровым номером 69:10:0000027:237 – 780000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:269 – 768000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:270 – 768000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:2463 – 512000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:2474 – 814000 руб.

В обоснование требований ФИО4 указал, что отчет об оценке от 21 ноября 2023 г. № 322/23, составленный оценщиком ООО «ФандОценка» ФИО5 (Ассоциация «РОО»), вопреки выводам, изложенным в оспариваемых решениях ГБУ «Центр кадастровой оценки», соответствует законодательству об оценочной деятельности и является надлежащим доказательством для пересмотра кадастровой стоимости и установления её в размере рыночной стоимости. Несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости при исчислении земельного налога существенно ущемляет права административного истца, являющегося собственником данных объектов недвижимости.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1 заявленные требования о признании незаконными решений ГБУ «Центр кадастровой оценки» поддержал, а требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости уточнил на основании выводов судебной экспертизы и просил суд установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2023 г. в отношении земельных участков:

- с кадастровым номером 69:10:0000027:237 – 1824000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:269 – 1823000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:270 – 1823000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:2463 – 1567000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:2474 – 1868000 руб.

Представители административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 и ФИО3 возражали относительно заявленных требований о признании незаконными решений ГБУ «Центр кадастровой оценки», при этом полагали? что кадастровая стоимость указанных в иске земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости определенной заключением судебной экспертизы, замечаний к которому у них не имеется.

Представители остальных участвующих в деле лиц: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ППК «Роскадастр», администрации муниципального образования «Щербининское сельское поселение» Калининского района Тверской области, Администрации Калининского муниципального округа Тверской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО6 направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что возражает против требований о признании решений ГБУ «Центр кадастровой оценки» незаконными, при этом возражений и замечаний относительно выводов судебной экспертизы не имеет и в случае уточнения административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании судебной экспертизы оставляет разрешение данных требований на усмотрение суда.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000027:237, площадью 47226 кв.м., по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, в районе д. Старый Погост (право собственности зарегистрировано в ЕГРН 4 июня 2008 г.); 

- земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000027:269, площадью 47222 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир д. Старый Погост; участок находится примерно в 600 м. по направлению на северо-запад от ориентира; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, д. Старый Погост (право собственности зарегистрировано в ЕГРН 24 декабря 2014 г.); 

- земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000027:270, площадью 47222 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир д. Старый Погост; участок находится примерно в 700 м. по направлению на северо-запад от ориентира; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, д. Старый Погост (право собственности зарегистрировано в ЕГРН 24 декабря 2014 г.); 

- земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000027:2463, площадью 37877 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, по адресу: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, в районе д. Старый Погост (право собственности зарегистрировано в ЕГРН 11 мая 2022 г.);

- земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000027:2474, площадью 48928 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, по адресу: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, в районе д. Старый Погост (право собственности зарегистрировано в ЕГРН 11 мая 2022 г.). 

Вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов регулирует статья 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

На основании пункта 2 статьи 6, пункта 5.1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченный органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является государственное бюджетное учреждение Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (ГБУ «Центр кадастровой оценки»), созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 7 декабря 2017 г. № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 г. № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2022 г.

Таким образом, с 1 июля 2022 г. установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Тверской области в размере рыночной стоимости производится путем рассмотрения заявлений заинтересованных лиц и принятия соответствующих решений ГБУ «Центр кадастровой оценки».

25 декабря 2023 г. в бюджетное учреждение поступили заявления ФИО4 об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2023 г. в отношении земельных участков:

- с кадастровым номером 69:10:0000027:237 – 780000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:269 – 768000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:270 – 768000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:2463 – 512000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:2474 – 814000 руб.

Рыночная стоимость указанных объектов недвижимости определена отчетом об оценке от 21 ноября 2023 г. № 322/23, составленным оценщиком ООО «ФандОценка» ФИО5 (Ассоциация «РОО»). 

По результатам рассмотрения данных заявлений 24 января 2024 г. ГБУ «Центр кадастровой оценки» приняты оспариваемые решения № ОРС-69/2023/002790, № ОРС-69/2023/002791, № ОРС-69/2023/002792, № ОРС-69/2023/002793 и № ОРС-69/2023/002794 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по причинам использования недостоверных сведений, наличия в отчете об оценке арифметических (расчетных) ошибок, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

С 1 января 2023 г. применяется кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2022 г. по результатам новой кадастровой оценки, утвержденным приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 г. № 9-нп, в отношении земельных участков:

- с кадастровым номером 69:10:0000027:237 – 5625561,12 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:269 – 6419830,9 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:270 – 6422664,22 руб.;

а в отношении остальных указанных в иске земельных участков кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена актом об утверждении кадастровой стоимости от 17 марта 2023 г. № АОКС-69/2023/000035: в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000027:2463 в размере 4801667,29 руб., с кадастровым номером 69:10:0000027:2474 - 5861085,12 руб. 

Данная кадастровая стоимость указанных в иске земельных участков применяется при исчислении земельного налога, подлежащего уплате ФИО4 и зачислению в доход местного бюджета.

Установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок для обращения в суд административным истцом соблюден.

В соответствии с пунктами 13-15 Регламента ГБУ «Центр кадастровой оценки» о предоставлении услуги по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, утвержденного приказом директора бюджетного учреждения от 1 марта 2023 г. № 15/1, отделом администрирования недвижимости и экспертизы Учреждения была проведена проверка отчета об оценке на соответствие требованиям ФСО и Закона об оценке, по итогам которой составлен проект оспариваемого решения, который был рассмотрен и согласован на заседании Экспертного совета, а затем решение было подписано руководителем Учреждения.

Таким образом, оспариваемые решения приняты уполномоченным органом, в соответствии с предусмотренной процедурой, в надлежащих форме и виде.

Как следует из оспариваемых решений Учреждения, причинами их принятия явились допущенные оценщиком ФИО5 (Ассоциация «РОО») при составлении отчета об оценке от 21 ноября 2023 г. № 322/23 нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые привели к недостоверности каждого из полученных результатов оценки. 

Из содержания указанного отчета об оценке следует, что рыночная стоимость каждого земельного участка определена в рамках сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и доходного подхода (метод предполагаемого использования), а затем при согласовании результатов оценки в рамках каждого из использованных подходов был присвоен удельный вес, равный 0,5, с применением которого была определена итоговая величина рыночной стоимости каждого из земельных участков.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки в соответствии с требованиями федеральныхстандартовоценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

С учетом предмета настоящего судебного разбирательства в целях проверки отчета об оценке от 21 ноября 2023 г. № 322/23 на соответствие законодательству об оценочной деятельности на основании ходатайства представителя административного истца определением суда от 29 марта 2024 г. по настоящему делу была назначена судебная экспертиза (т. 2 л.д. 204-209), проведение которой было поручено эксперту – оценщику ООО «Андреев Капиталъ» ФИО7

Согласно заключению судебной экспертизы от 25 апреля 2024 г. № 24-119э (т.3 л.д.5-58) по результатам проведенного анализа отчета об оценке от 21 ноября 2023 г. № 322/23 выявлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, ошибки, связанные с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, в том числе нарушения и ошибки, указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельных участков.

Так, в разделе 9.2 отчета «Определение стоимости в рамках сравнительного подхода» использована неверная площадь объектов-аналогов 2 и 3, что ведет к искажению итогового результата рыночной стоимости оцениваемых земельных участков; в этом же разделе при расчете корректировки на местоположение использованы некорректные данные из справочника «Справочник оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации» под редакцией научного руководителя ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» к.т.н.ФИО8, Нижний Новгород, 2022 г.

В разделе 9.3 отчета «Определение стоимости в рамках доходного подхода» при определении рыночной стоимости оцениваемых земельных участков не обоснован выбор наименьшего показателя нормы доли жилой застройки; не рассмотрен ценообразующий фактор – наличие ветхого строения на объекте-аналоге № 1; приведено некорректное значение величины затрат на маркетинг; неверно определены госпошлина за оформление земельного участка и ставка земельного налога, а также неверно рассчитан земельный налог; использовано некорректное на дату оценки значение безрисковой ставки; не приведены источники аналитических материалов, указанных в таблице 9.3-10; некорректно рассчитана величина затрат на межевание и переоформление земельных участков.

Ввиду того, что при составлении отчета об оценке 21 ноября 2023 г. № 322/23 экспертом выявлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, экспертом была определена рыночная стоимость по состоянию на 21 сентября 2023 г. в отношении земельных участков:

- с кадастровым номером 69:10:0000027:237 – 1824000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:269 – 1823000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:270 – 1823000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:2463 – 1567000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:2474 – 1868000 руб.

Участвующие в деле лица результаты проведенной судебной экспертизы не оспаривали. При этом административный истец заявленные требования уточнил и просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим соответствующее высшее образование и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит ответы на поставленные судом вопросы, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости каждого из объектов исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были отражены и в оспариваемых решениях Учреждения в качестве оснований их принятия.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у Учреждения наличествовали установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку оценщиком, составившим отчет об оценке от 21 ноября 2023 г. № 322/23, были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельных участков, и, соответственно, оснований для установления их кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, и для принятия иных решений, отличных от оспариваемых, не имелось.

Таким образом, оспариваемые административным истцом решения Учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости приняты в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, прав административного истца, обратившегося в суд за защитой, не нарушают, а потому его требования о признании решений Учреждения незаконными следует оставить без удовлетворения.

При этом кадастровая стоимость указанных выше земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 21 сентября 2023 г. в отношении земельных участков:

- с кадастровым номером 69:10:0000027:237 – 1824000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:269 – 1823000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:270 – 1823000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:2463 – 1567000 руб.;

- с кадастровым номером 69:10:0000027:2474 – 1868000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО4 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000027:237, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, в районе д. Старый Погост, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2023 г. в размере 1824000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000027:269, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир д. Старый Погост; участок находится примерно в 600 м. по направлению на северо-запад от ориентира; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, д. Старый Погост, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2023 г. в размере 1823000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000027:270, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир д. Старый Погост; участок находится примерно в 700 м. по направлению на северо-запад от ориентира; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, д. Старый Погост, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2023 г. в размере 1823000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000027:2463, по адресу: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, в районе д. Старый Погост, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2023 г. в размере 1567000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000027:2474, по адресу: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, в районе д. Старый Погост, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2023 г. в размере 1868000 руб.

В удовлетворении требований ФИО4 о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 24 января 2024 г. № ОРС-69/2023/002790, № ОРС-69/2023/002791, № ОРС-69/2023/002792, № ОРС-69/2023/002793, № ОРС-69/2023/002794 отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Пержукова

Мотивированное решение составлено 14 мая 2024 г.

Председательствующий Л.В. Пержукова