УИД 61RS0053-01-2025-001565-41 

дело № 2-1345/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2025 года сл. Большая Мартыновка 

Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Большаковой И.А., 

при секретаре судебного заседания Котляровой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на реконструированную квартиру, третьи лица: Администрация Зеленолугского сельского поселения, Администрация Мартыновского района Ростовской области, 

УСТАНОВИЛ:

истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании права собственности на реконструированную квартиру, указав, что ей принадлежит на праве собственности квартира и земельный участок по адресу: 

<

адрес>. За время проживания истец самовольно реконструировал данную квартиру. Отделом архитектуры Администрации Мартыновского района отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию. ООО «Бюро технических и кадастровых работ Ростовской области» выдано техническое заключение, в котором указано, что произведенная реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности эксплуатации объекта, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, также соответствует пожарным, строительным требованиям, действующим градостроительным нормам и правилам. Изготовлена новая техническая документация помещения. В настоящее время истец желает зарегистрировать право собственности на свою реконструированную квартиру, но без судебного решения это сделать невозможно. По доводам, изложенным в иске, истец просит суд признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, право собственности на реконструированную квартиру общей площадью 75,9 кв. м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, в заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, возражений не поступило.

Представитель третьего лица - администрации Мартыновского района в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, возражений не поступило. 

Представитель третьего лица - администрации Зеленолугского сельского поселения в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, возражений не поступило. 

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Понятие «реконструкции» дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ с 04.08.2018 утратили силу части 9-9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства.

По смыслу действующего Градостроительного кодекса РФ, в случае если строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта начато до получения в установленном порядке разрешения на строительство и до вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ, правообладатель такого земельного участка вправе до 01.03.2019 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта ИЖС (часть 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ).

Суд установил, что истец является собственником земельного участка площадью 686 кв. м кадастровый № и квартиры общей площадью 66,8 кв. м кадастровый № по адресу: 

<

адрес> (л.д. 8-11).

При рассмотрении дела установлено, что в квартире по указанному адресу произведена самовольная реконструкция.

Часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По смыслу ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

При рассмотрении дела установлено, что истцом произведена самовольная реконструкция квартиры № 2 по вышеуказанному адресу, в связи с чем, увеличилась ее общая площадь с 66,8 кв. м до 75,9 кв. м.

На основании технического заключения ООО «Бюро технических и кадастровых работ Ростовской области», произведенная реконструкция квартиры № 2 в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности эксплуатации объекта, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, также соответствует пожарным, строительным требованиям, действующим градостроительным нормам и правилам, не нарушает права третьих лиц (л.д. 21-29).

Ставить под сомнение указанное заключение у суда нет оснований, поскольку оно соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренной ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, является полным, мотивированным и не противоречивым.

Следовательно, дальнейшая эксплуатация квартиры № 2 в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии по своему назначению возможна.

Главным архитектором администрации Мартыновского района Ростовской области 14.08.2025 ФИО1 было отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта, квартиры по адресу: 

<

адрес>, в связи с отсутствием необходимых документов (л.д. 7). 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом предпринимались меры к легализации самовольной постройки.

Доказательств в подтверждение доводов о том, что произведённая истцом реконструкция квартиры осуществлена с нарушением градостроительных норм и правил, материалы дела не содержат.

При рассмотрении дела достоверно установлено, что истец является собственником земельного участка и расположенной на нем квартиры № 2 по адресу: 

<

адрес>. Нарушения прав третьих лиц указанной реконструкцией квартиры судебном заседании не установлено. Требований о приведении квартиры в прежнее состояние ни органом местного самоуправления, ни иными лицами, не заявлено. 

При таких обстоятельствах суд полагает возможным удовлетворить исковые требования истца о признании за ним права собственности на реконструированную квартиру № 2 по вышеуказанному адресу. 

На основании статей 14 и 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года (ред. от 28.02.2025) решение суда о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании на него права собственности является юридическим основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 - удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, право собственности на реконструированную квартиру общей площадью 75,9 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Семикаракорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда изготовлено 27.10.2025.

Председательствующий И.А. Большакова