РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2017 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Смоляк Ю.В.

с участием: представителя ответчика – ФИО1, действующего на основании доверенности

при секретаре Колодяжной П.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2258/2017 по исковому заявлению ООО «Жилой комплекс «Полюстрово» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве 

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЖК «Полюстрово» обратилось в Ставропольский районный суд Самарской области с исковым заявлением, согласно которому просит взыскать с ФИО2 задолженность в размере 167247 руб. 50 коп. по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку в размере 8228 руб. 58 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор №.2-03 участия в долевом строительства. В соответствии с условиями договора истец взял на себя обязательство передать ответчику объект жилого фонда – квартиру, расположенную в доме по строительному адресу: 

<

адрес> Согласно п.2.1 договора квартира должна обладать следующими характеристиками:

- приведенная площадь квартиры с учетом площади лоджии – 93,59 кв.м.;

- жилая площадь – 31,90 кв.м.;

- площадь кухни – 41,73 кв.м.;

- площадь лоджии – 1,87 (3,74) кв.м.

Застройщик закончил строительство дома, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. В соответствии с п.2.1 договора характеристики квартиры подлежат уточнению после окончания строительства дома, согласно данным технической инвентаризации дома. Согласно разделу 1 и п.5.5. договора в случае изменения приведенной площади квартиры в диапазоне от 1 кв. метра и до 7 кв. метров от приведенной площади квартиры, указанной в п.2.1 договора, дольщик обязан в течение 15 дней со дня получения от Застройщика уведомления о готовности квартиры, но в любом случае не позднее даты подписания Акта приема-передачи квартиры с застройщиком, произвести оплату к цене квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра равной 110760 руб. По результатам проведения технической инвентаризации дома фактическая приведенная площадь квартиры ответчика (общая площадь и площадь лоджии) составила 95,1 кв.м., что на 1,51 кв.м. превышает площадь, указанную в договоре. В связи с увеличением фактической площади квартиры ответчик обязан доплатить истцу сумму в размере 167247 руб. Квартира была передана ответчику по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. В акте была отражена фактическая площадь квартиры согласно данным технической инвентаризации. Возражений или претензий от ответчика при подписании акта не поступило. До настоящего времени доплата ответчиком не произведена. В адрес ответчика истцом направлялась претензия, которая осталась без ответа, в связи с чем ответчик обратился в суд.

В судебное заседание представитель истца не явился, представил ходатайство, согласно которому просил рассмотреть дело в его отсутствие, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик иск не признал. Представитель ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности, представил возражения на исковые требования, согласно которым указывает на то, что исковые требования являются необоснованными, так как расчет общей площади квартиры должен производиться в соответствии с положениями п.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ, представленный истцом расчет площади квартиры не соответствует действующему законодательству, в связи с чем не может быть признан обоснованным, также указывает на то, что стороны подписали акт приема-передачи кварты, согласно которому истец принимает исполнение ответчиком всех обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и не имеет к нему финансовых и иных претензий.

Суд с учетом мнения сторон, в соответствии с положениями ч.3 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Проверив материалы дела, изучив доводы представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № участия в долевом строительстве.

Согласно п.2.1 указанного договора истец (Застройщик по договору) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других построить (создать) Объект, а после разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, в срок, установленным договором, передать ответчику (Дольщик по договору) Квартиру, расположенную 

<

адрес>», координационные (строительные) оси: А.1.2-Г.1.2, 1.1.2-3.1.2, подъезд 1, имеющую условный №, а также иное имущество в соответствии с п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанную квартиру в порядке и на условиях договора.

Характеристики Квартиры в соответствии с проектной документацией:

- приведенная площадь квартиры – 93,59 кв.м.;

- жилая площадь – 31,90 кв.м.;

- площадь кухни – 41,73 кв.м.;

- площадь лоджии – 1,87 (3.ю74) кв.м.

Характеристики Квартиры будут уточнены после окончания строительства Объекта согласно данным технической инвентаризации Объекта.

Пунктом 3.1 договора установлено, что цена Договора составляет 10365991 (Десять миллионов триста шестьдесят пять тысяч девятьсот девяносто один) рубль 00 копеек, НДС не облагается.

Оплата установленной цены Договора в размере 10365991 (Десять миллионов триста шестьдесят пять тысяч девятьсот девяносто один) рубль 00 копеек произведена в полном объеме ответчиком, что не отрицалось истцом. 

Цена настоящего Договора изменяется в соответствии с условиями п.5.5., п.5.6 настоящего Договора (п.3.2 договора).

В соответствии с п.5.2 договора в процессе строительства Объекта возможны изменения параметров помещений, входящих в состав Квартиры.

Согласно п.5.3 договора в процессе строительства Объекта возможно отклонение помещений, входящих в состав Квартиры, самой Квартиры, от осевых линий по проектной документации.

Пунктом 5.5 договора установлено, что в случае Допустимого изменения приведенной площади Квартиры в сторону ее увеличения Дольщик обязан в течение 15 банковских дней со дня получения от Застройщика уведомления о готовности Квартиры, но в любом случае не позднее даты подписания Акта приема-передачи Квартиры с Застройщиком, за счет собственных средств произвести доплату к цене договора, исходя из стоимости одного квадратного метра равной 110760 руб.

В соответствии с п.5.6 договора в случае Допустимого изменения приведенной площади Квартиры в сторону ее уменьшения Застройщик обязан возвратить Дольщику излишне уплаченные им денежные средства, исходя из стоимости одного квадратного метра равной 110760 руб.

Согласно п.5.8 договора изменения и отклонения приведенной площади Квартиры на величину 1 кв.м. не приводят к изменению цены договора.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны договорились изложить п.4.1.6 договора в следующей редакции: «При условии полного выполнения Дольщиком своих финансовых обязательств перед Застройщиком передать Квартиру Дольщику в течение 60 календарных дней с момента получения Застройщиком Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, но не позднее «28» февраля 2017г.».

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан Акт приема передачи квартиры. Согласно п.2 указанного Акта, на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного ДД.ММ.ГГГГ. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, и в соответствии с условиями Договора, Застройщик передал, а Дольщик принял Квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, имеющую следующие характеристики:

- Номер Квартиры условный – 03;

- Номер Квартиры (ПИБ) – 53;

- Этаж – 2;

- Проектная приведенная площадь Квартиры – 93,59 кв.м.;

- Общая площадь Квартиры (ПИБ) – 92,9 кв.м.;

- Площадь коридора (ПИБ) – 11,1 кв.м.;

- Площадь туалета (ПИБ) – 2,5 кв.м.;

- Площадь кухни (ПИБ) – 42,4 кв.м.;

- Площадь комнаты (ПИБ) – 15,2 кв.м.;

- Площадь комнаты (ПИБ) – 17,1 кв.м.;

- Площадь совмещенного санузла (ПИБ) – 4,6 кв.м.;

- Жилая площадь (ПИБ) – 32,3 кв.м.;

- Площадь лоджии (ПИБ) 4,4 (2,2) кв.м…

Дата передачи Квартиры – «22» февраля 2017 года.

Характеристики Квартиры указаны в соответствии с Ведомостью помещений и их площадей, выданной ДД.ММ.ГГГГ филиалом ГУП «ГУИОН» - ПИБ Северо-Восточное, Техническим планом здания, выполненным сотрудником ГУП «ГУИОН», кадастровым инженером ФИО3, имеющим действующий квалификационный аттестат №.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия с требованием произвести доплату за квартиру в размере 167247 руб. 60 коп. в связи с увеличением общей площади объекта.

В соответствии с п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п.1 ст.9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности, наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 Закона № 214-ФЗ).

Договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п.4 ст.4 Закона № 214-ФЗ).

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (п.1 ст.5 Закона № 214-ФЗ в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренномстатьей 23.2настоящего Федерального закона (п.2 ст.5 Закона № 214-ФЗ в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ).

В договоре № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном сторонами, цена договора определена в твердой сумме за все жилое помещение. Соглашений между истцом и ответчиком в установленной форме об изменении установленной цены договора в соответствии с положениями действующего законодательства не заключалось, что свидетельствует об отсутствии согласия сторон на изменение цены договора.

Поскольку при заключении договора участия в долевом строительстве стороны согласовали общую стоимость объекта капитального строительства, которая составляет твердую денежную сумму, соглашения об изменении цены стороны не заключали, то оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Также суд учитывает тот факт, что при подписании Акта приема-передачи квартиры истцу было достоверно известно о площади объекта, установленной по результатам обмеров, выполненных сотрудником ГУП «ГУИОН», кадастровым инженером ФИО3, указанные характеристики внесены в Акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, согласно п.5 Акта приема-передачи, в соответствии с настоящим Актом Застройщик передал Дольщику Квартиру в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего Акта. При этом Застройщик гарантирует, что качество строительства объекта долевого строительства соответствует проектно-сметной документации на жилой дом, ГОСТам, техническим и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к вновь созданным объектам недвижимости. Стороны согласились, что техническое состояние передаваемой Квартиры соответствует проектно-техническим условиям и условиям Договора. Стороны считают взаимные обязательства по Договору исполненными и не имеют в рамках Договора взаимных финансовых и иных претензий.

В соответствии с п.7 Акта приема-передачи общий размер цены Договора с учетом перерасчетов, произведенных в соответствии с п.п. 5.5., 5.6 Договора составляет 10365991 рублей и включает вознаграждение Застройщика согласно п.8.2 Договора.

Согласно п.8 Акта приема-передачи на момент подписания настоящего Акта Дольщик исполнил свои обязательства по оплате Цены Договора на сумму 10365991 рублей в полном объеме. Стороны признают, что настоящий Акт подтверждает исполнение обязательства Дольщика по Договору и является основанием для регистрации прав Дольщика на Квартиру.

Таким образом, истец и ответчик подписанием Акта приема-передачи подтвердили исполнение сторонами в полном объеме обязательств по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе обязательства ответчика по оплате стоимости квартиры, площадь которой уточнена в ходе проведения инвентаризации после окончания строительства. Указанное обстоятельство также свидетельствует о необоснованности заявленных исковых требований.

Пунктом 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), утвержденного Федеральным законом от 29.12.2004 N 188-ФЗ установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 6 Требований к определению площади здания, помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 № 531 общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Без учета площади лоджии общая площадь квартиры, определенная по результатам инвентаризации, составляет 92,9 кв.м., что менее проектной приведенной площади квартиры, которая согласно условиям договора № участия в долевом строительстве составляет 93,59 кв.м. Таким образом, ответчик фактически приобрела квартиру общей площадью 92,9 кв.м. Следовательно, у ответчика отсутствует обязанность по оплате дополнительной площади жилого помещения, поскольку она установлена истцом с учетом площади лоджии, что не соответствует требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании задолженности по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с отказом удовлетворении требования о взыскании задолженности не подлежат также удовлетворению и требования истца о взыскании неустойки и расходов по оплате государственной пошлины поскольку они являются производными от основного требования.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Жилой комплекс «Полюстрово» к ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда через Ставропольский районный суд Самарской области. 

В окончательной форме решение изготовлено 16.10.2017 года.

Судья