Административное дело № 3а-44/2025

21OS0000-01-2024-000227-16

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 августа 2025 года г.Чебоксары 

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н. 

при секретаре Филипповой И.Н., 

с участием:

прокурора Власовой Ю.М.,

административного истца ФИО2, 

представителя административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным трех решений Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости от 18 декабря 2024 года №ОРС-21/2024/000168, №ОРС-21/2024/000169, №ОРС-21/2024/000170, а также установить кадастровую стоимость объектов недвижимости;

– одноэтажного помещения с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:572 площадью 235,8 кв.м., назначение нежилое, наименование – помещение, расположенного по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 70 740 руб.;

– двухэтажного здания с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:3749 площадью 276,4 кв.м., назначение нежилое, наименование – административное здание-контора, расположенного по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 492 060 руб.;

– одноэтажного помещения с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:4812 площадью 897,3 кв.м., назначение нежилое, наименование – двухэтажный кирпичный пристрой (Лит.А1), часть двухэтажного кирпичного пристроя на 1 и 2 этажах (Лит.А»), расположенного по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, р-н Порецкий, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 130 468 руб.

В обоснование административных исковых требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат указанные нежилые помещения и здание. Несоответствие, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости названных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права административного истца как собственника в связи с необоснованным завышением налоговых платежей. 4 декабря 2024 года в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» он обратился к ответчику с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. В подтверждение своих требований истцом административному ответчику были представлены отчеты частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 26.11.2024 № 2024-379/1, №2024-380/11 и № 024-381/11 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Однако решениями, указанными выше, в удовлетворении заявлений истцу административным ответчиком отказано. Административный ответчик в оспариваемых решениях делает вывод о несоответствии отчетов об оценке действующему законодательству в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Считает, что оспариваемые решения являются незаконными, нарушают законные права и интересы административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, исчисляемого из оспариваемой кадастровой стоимости.

В судебном заседании административный истец ФИО2, участвующий до объявленного перерыва, административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, и вновь привел их суду. В судебном заседании и в письменном заявлении указал, что с заключением судебной оценочной экспертизы не согласен.

Представитель административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии ФИО3 административный иск в части признания незаконными оспариваемых решений БУ «Чуаштехинвентаризация» не признал, считая оспариваемые решения бюджетного учреждения законными и обоснованными, указывая, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества установлена после проведения государственной кадастровой оценки, отражает их действительную стоимость. 

Представитель административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, представители заинтересованных лиц – УФНС по Чувашской Республике, Управления Росреестра по Чувашской Республике, Филиала ППК «Роскадастр» по Чувашской Республике, надлежащим образом извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили. 

Неявка названных лиц не служит препятствием к рассмотрению дела.

Признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом, статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости судом такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Чувашской Республики установлена с 1 января 2022 года, что следует из содержания постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 сентября 2021 года N 451 «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 22 сентября 2021 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Из анализа вышеприведенных законоположений следует, что именно с указанной даты, в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории Чувашской Республики, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, применяются положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке и не могут применяться ни положения ст. 22 этого же Федерального закона, ни положения ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, с 1 января 2022 г. на территории Чувашской Республики кадастровая стоимость здания может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежат на праве собственности объекты недвижимости:

– одноэтажное помещение с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:572 площадью 235,8 кв.м., назначение нежилое, наименование – помещение, расположенное по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 22.07.2014, дата государственной регистрации права 25.07.2014, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.11.2024 (л.д.25-27 т.1);

– двухэтажное здание с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:3749 площадью 276,4 кв.м., назначение нежилое, наименование – административное здание-контора, расположенное по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 23.09.2015, дата государственной регистрации права 05.10.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.11.2024 (л.д.28-30 т.1);

– одноэтажное помещение с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:4812 площадью 897,3 кв.м., назначение нежилое, наименование – двухэтажный кирпичный пристрой (Лит.А1), часть двухэтажного кирпичного пристроя на 1 и 2 этажах (Лит.А»), расположенное по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, р

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 04.06.2008, дата государственной регистрации права 21.07.2008, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.11.2024 (л.д.31-33 т.1).

Кадастровая стоимость объектов по состоянию на 01.01.2023 определена в порядке «массовой» кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, расположенных на территории Чувашской Республики, и утверждена Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 10.11.2023 № 717 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Чувашской Республики» в следующих размерах:

с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:572 - 2871654,93 руб. (л.д.202-203, 233 т.1):

с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:3749 – 3366095,94 руб. (л.д.144-145, 232 т.1);

с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:4812 – 8616018,17 руб. (л.д.93, 234 т.1).

Предметом судебного контроля по настоящему делу является проверка обоснованности кадастровой стоимости объектов недвижимости и законность решений БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии от 18 декабря 2024 года №ОРС-21/2024/000168, №ОРС-21/2024/000169, №ОРС-21/2024/000170 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании представленных административным истцом отчетов частнопрактикующего оценщика.

Как следует из материалов административного дела, полагая кадастровые стоимости объектов, установленные в указанных размерах по состоянию на 01.01.2023 незаконными, административный истец 04.12.2024, соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 14 декабря 2021 года порядок, обратился в БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (л.д.50-52 т.2). 

К указанным заявлениям в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявителем приложены отчеты об оценке рыночной стоимости объектов N 2024-379/11 от 26.11.2024, №2024-380/11 от 26.11.2024, №2024-381/11 от 26.11.2024, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО4 (л.д.34-207 т.1).

Согласно указанным отчетам рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:4812 по состоянию на 06.11.2024 составляет 130468 руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:3749 по состоянию на 06.11.2024 составляет 492060,00 руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:572 по состоянию на 06.11.2024 составляет 70740,00 руб. 

Указанные заявления ФИО2 поступили в БУ «Чуваштехинвентаризации» Минэкономразвития Чувашии 04.12.2024.

18.12.2024, то есть в тридцатидневный срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», административным ответчиком приняты мотивированные решения №ОРС-21/2024/000168, №ОРС-21/2024/000169, №ОРС-21/2024/000170 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (л.д.10-24 т.1).

Таким образом, оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия, в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения, процедура их принятия соблюдена.

Как следует из оспариваемых решений, причинами, послужившими основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, послужили использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Так, основанием для принятия решения №ОРС-21/2024/000168 послужило, по мнению административного ответчика, нарушение оценщиком требований ст.11 ФЗ-135, п.2 Федерального стандарта оценки №6,п.11б Федерального стандарта оценки N 7.

Приведенные в решении нарушения, по мнению административного ответчика, оказывают существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и вводит в заблуждение пользователей отчета:

- объект оценки отнесен оценщиком в сегмент коммерческой недвижимости. Но отсутствует толкование к какому именно виду коммерческой недвижимости относится объект оценки. Согласно данным из открытых источников (по данным https://lk. rosreestr. ru/) назначение объекта с кадастровым №21:

<

данные изъяты>:572 - «нежилое». Из приложенной в отчете об оценке документации (стр. 32) следует, что здание (в котором расположен объект оценки - помещения 17-27) ранее являлось и использовалось как общежитие. На дату оценки здание разрушено, не используется. Источники, на основании которых можно отнести здание к объектам коммерческого назначения, не представлены. Анализ о назначении помещений объекта оценки не обоснован. Следовательно, утверждение оценщика не обосновано, сегмент определен не корректно.

Данное нарушение, по мнению административного ответчика, оказывает существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и вводит в заблуждение пользователей отчета:

- отсутствует четкое определение сегмента объекта оценки. В виду чего анализ фактических данных основан на объектах недвижимости различного назначения - торговые, офисные, производственные объекты, объекты свободного назначения. В данном случае пользователю отчета не представляется возможным составить представление по возможному уровню спроса в сегменте объекта оценки. Также отсутствует интервал значений цен, в который может входить цена объекта оценки;

- анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости проведен не корректно - отсутствует четкое название ценообразующих факторов, характерных для сегмента рынка объекта оценки, их значения и интервалы значений. Источник информации представлен не корректно - отсутствует точное наименование, относится к временному периоду, значительно отдаленному от даты оценки;

- для расчета частнопрактикующий оценщик использовал затратный подход. Обоснованный отказ от использования сравнительного и доходного подходов отсутствует. На этапе описания выбора подходов к оценке оценщиком указано, что рассматриваемый объект «отдельно стоящее здание» (стр. 61), что является ошибочным и не обоснованным. Как сказано выше, согласно документации и открытых источников объектом оценки являются помещения (пом. 17-27), т.е. встроенные помещения. Согласно п. 24а) ФСО №7 «При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений». Следовательно, применение затратного подхода (или выбранной оценщиком методики) не обосновано;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода проведен не корректно, выявлены замечания, приведенные административным ответчиком в оспариваемом решении.

Основанием для принятия решения №ОРС-21/2024/000169 послужило, по мнению административного ответчика, нарушение оценщиком требований ст.11 ФЗ-135, п.2 Федерального стандарта оценки №6,п.11б Федерального стандарта оценки N 7.

Приведенные в решении нарушения, по мнению административного ответчика, оказывают существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и вводит в заблуждение пользователей отчета:

- площадь объекта оценки указана некорректно, (стр. 13 отчета), использованы данные технического паспорта от 2004 год. Однако на дату оценки площадь здания составляет 276.4 кв.м, (по данным https://lk.rosreestr.ru). При дальнейшем описании объекта оценки, а также в расчетной части использована корректная площадь;

- анализ наиболее эффективного использования (стр. 38-39 отчета) проведен не корректно, в выводе оценщиком не проанализированы варианты возможного использования объекта оценки;

- объект оценки отнесен оценщиком в сегмент коммерческой недвижимости, но при этом отсутствует толкование, к какому именно виду коммерческой недвижимости относится объект оценки. На дату оценки здание в неудовлетворительном состоянии, не используется. Источники, на основании которых можно отнести здание к объектам коммерческого назначения, не представлены. Анализ о назначении помещений объекта оценки не обоснован. Утверждение оценщика не обосновано, сегмент определен не корректно;

- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка... (стр. 41-49 отчета) - отсутствует четкое определение сегмента объекта оценки, в виду чего анализ фактических данных основан на объектах недвижимости различного назначения - торговые, офисные, производственные объекты, объекты свободного назначения. Пользователю отчета не представляется возможным составить представление по возможному уровню спроса в сегменте объекта оценки. Также отсутствует интервал значений цен, в который может входить цена объекта оценки;

- анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (стр. 49-51 отчета), проведен не корректно - отсутствует четкое название ценообразующих факторов, характерных для сегмента рынка объекта оценки, их значения и интервалы значений. Источник информации представлен не корректно - отсутствует точное наименование, относится к временному периоду, значительно отдаленному от даты оценки;

- описание процесса оценки, выбор подходов к оценке или отказ от их использования (стр. 51-55 отчета). Для расчета используется затратный подход. Обоснованный отказ от использования сравнительного и доходного подходов отсутствует; на страницах отчета объект оценки по-разному описывается оценщиком - отдельно стоящее здание, нежилые помещения и т.д. Противоречивые данные не дают пользователю отчета составить представление о типе объекта оценки и возможных методах и подходах для оценки его рыночной стоимости;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода проведен не корректно, выявлены замечания, приведенные в данном решении.

Основанием для принятия решения №ОРС-21/2024/000170 послужило, по мнению административного ответчика, нарушение оценщиком требований ст.11 ФЗ-135, п.2 Федерального стандарта оценки №6,п.11б Федерального стандарта оценки N 7.

Приведенные в решении нарушения, по мнению административного ответчика, оказывают существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и вводит в заблуждение пользователей отчета:

- анализ наиболее эффективного использования (стр. 48-49 отчета) проведен не корректно, в выводе оценщиком не проанализированы варианты возможного использования объекта оценки;

- определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (стр. 49-51 отчета). Объект оценки отнесен оценщиком в сегмент коммерческой недвижимости. Но в отчете отсутствует толкование, к какому именно виду коммерческой недвижимости относится объект оценки. На дату оценки здание разрушено, не используется. Источники, на основании которых можно отнести здание к объектам коммерческого назначения, не представлены. Анализ о назначении помещений объекта оценки не обоснован., утверждение оценщика не обосновано, сегмент определен не корректно;

- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка... (стр. 51-59 отчета) - отсутствует определение сегмента объекта оценки, в виду чего анализ фактических данных основан на объектах недвижимости различного назначения — торговые, офисные, производственные объекты, объекты свободного назначения. В связи с этим пользователю отчета не представляется возможным составить представление по возможному уровню спроса в сегменте объекта оценки. Также отсутствует интервал значений цен, в который может входит цена объекта оценки;

- анализ основных факторов, влияющих на опрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (стр. 59-61 отчета), проведен не корректно - отсутствует название ценообразующих факторов, характерных для сегмента рынка объекта оценки, их значения и интервалы значений. Источник информации представлен не корректно - отсутствует точное наименование, относится к временному периоду, значительно отдаленному от даты оценки;

- описание процесса оценки, выбор подходов к оценке или отказ от их использования (стр. 61 -65 отчета) - для расчета оценщиком используется затратный подход. Обоснованный отказ от использования сравнительного и доходного подходов в отчете отсутствует; на страницах отчета объект оценки по разному описывается оценщиком - отдельно стоящее здание, нежилые помещения и т.д. Противоречивые данные не дают пользователю отчета составить представление о типе объекта оценки и возможных методах и подходах для оценки его рыночной стоимости;

- определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом (стр. 65-79 отчета) - расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода проведен не корректно, выявлены замечания, приведенные в данном решении.

Для устранения указанных противоречий, судом в соответствии со статьей 77 КАС Российской Федерации определением от 18.04.2025 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению – обществу с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» на предмет проверки отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. В случае несоответствия отчетов, эксперту поручено определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 06.11.2024 (л.д. 58-63 т.2).

Согласно заключения эксперта от 25.06.2025 № 195-М/2025 отчеты об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 26.11.2024 №№2024-379/11, 2024-380/11, 2024-381/11, не соответствуют требованиям законодательства в области оценочной деятельности. 

Так, в отчете от 26.11.2024 №2024-379/11, экспертом выявлены нарушения, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:4812. Для расчета стоимости двухэтажного кирпичного пристроя были использованы критерии сравнительного подхода. 

В заключении эксперт указал, что анализ наиболее эффективного использования оценщиком фактически не произведен; оценщик не сделал никаких выводов о НЭИ объекта оценки, он не смог определить и сегмент рынка, к которому относится объект оценки; анализ основных ценообразующих факторов произведен не был вовсе. Выбор подходов или отказ от их использования отсутствует. В заключении эксперт пришел к выводу, что оценщиком выбран подход неверно, затратный подход им использован необоснованно, при этом применение данного подхода произведено в нарушение п.24а ФСО №7, оценщик необоснованно не применил сравнительный подход с большим количество нарушений. Оценщику не следовало применять затратный подход. (л.д. 79-81 т.2 стр.15-19 заключения).

Экспертом рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:4812 площадью 897,3 кв.м., назначение нежилое, наименование – двухэтажный кирпичный пристрой (Лит.А1), часть двухэтажного кирпичного пристроя на 1 и 2 этажах (Лит.А»), расположенного по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

адрес>, по состоянию на 6 ноября 2024 года, согласно заключению и выводам, изложенным в отчете об оценке № 195-М/2025 определена в таблице на стр.100, в таблице о расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:4812 (л.д.129-130 т.2 стр.61-63), в таблице раздела 16 «Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки» в размере 693000 руб. (л.д.132 т.2, стр.67 отчета).

Во втором отчете от 26.11.2024 №2024-380/11, экспертом выявлены нарушения, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:3749. Для расчета стоимости нежилого здания были использованы критерии сравнительного подхода. 

В заключении эксперт указал, что анализ наиболее эффективного использования оценщиком фактически не произведен; оценщик не сделал никаких выводов о НЭИ объекта оценки, он не смог определить и сегмент рынка, к которому относится объект оценки; отчет содержит парадоксальную информацию в части того, что в отчете оценщик указывает, что объект является нежилым помещением, а в ходе осмотра установил, что объектом оценки является отдельно стоящее здание, в то время, как объект оценки однозначно является зданием, но не отдельно стоящим, а пристроенным; анализ основных ценообразующих факторов произведен не был вовсе. 

Согласно выписке из ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:3749 действительно является зданием – административное здание-контора (л.д.28 т.1).

В заключении эксперт пришел к выводу, что оценщиком выбран подход неверно, затратный подход им использован необоснованно. При этом оценщик необоснованно не применил сравнительный подход. При использовании затратного подхода на стр.52-53 отчета оценщик определил величину прибыли иным образом, а совсем не так, как собирался на стр.51. (л.д. 82-88 т.2 стр. 20-32 заключения).

Экспертом рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:3749 площадью 276,4 кв.м., назначение нежилое, наименование – административное здание-контора, расположенного по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

адрес> по состоянию на 6 ноября 2024 года равной его рыночной стоимости в размере 523000 руб. 00 коп. (л.д. 88-89 т.2, стр.33-35 заключения).

В третьем отчете от 26.11.2024 №2024-381/11, экспертом выявлены нарушения, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:572. Для расчета стоимости нежилого здания были использованы критерии сравнительного подхода. 

В заключении эксперт указал, что анализ наиболее эффективного использования оценщиком фактически не произведен; оценщик не сделал никаких выводов о НЭИ объекта оценки, он не смог определить и сегмент рынка, к которому относится объект оценки; отчет содержит парадоксальную информацию в части того, что в отчете оценщик указывает, что объект является нежилым помещением, а в ходе осмотра установил, что объектом оценки является отдельно стоящее здание, в то время, как объект оценки является встроенным помещением; анализ основных ценообразующих факторов произведен не был вовсе. 

Согласно выписке из ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:572 действительно является нежилым помещением (л.д.25 т.1).

В заключении эксперт пришел к выводу, что оценщиком выбран подход неверно, затратный подход им использован необоснованно. При этом оценщик необоснованно не применил сравнительный подход. При использовании затратного подхода на стр.60-61 отчета оценщик определил величину прибыли иным образом, а совсем не так, как собирался на стр.59. (л.д. 90-96 т.2 стр. 35-96 заключения).

Экспертом рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:572 площадью 235,8 кв.м., назначение нежилое, наименование – помещение, расположенного по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

адрес>, пом.17-27 по состоянию на 6 ноября 2024 года равной его рыночной стоимости в размере 281000 руб. 00 коп. (л.д. 96-97 т.2, стр.49-51 заключения).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В данном случае экспертное заключение является допустимым доказательством, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют. Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме. В заключении эксперт ответил на поставленные судом вопросы, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе достоверных данных и исчерпывающего анализа; суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, приведенных в нем, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным. 

Данное заключение получено по результатам проведения назначенной судом судебной экспертизы и подготовлено экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимися членами саморегулируемой организации оценщиков, включенным в реестр саморегулируемой организации оценщиков. Эксперт имеет соответствующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, его гражданская ответственность застрахована. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами и заинтересованными лицами суду представлено не было.

Суд отмечает, что выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1).

В соответствии с требованиями пункта 24 ФСО N 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при определении рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом обоснованно применен сравнительный подход, а также указан мотивированный отказ от использования затратного подхода, что суд находит обоснованным.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Как следует из исследовательской части заключения экспертизы, рыночная стоимость объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке определена путем сравнения оцениваемых объектов с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов-аналогов к объекту оценки. Экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения затратного подхода, правильно определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки.

Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом произведен анализ рынка объектов недвижимости, приводятся необходимые сведения о рынке объектов на дату оценки и анализ внешних факторов, влияющих на стоимость исследуемых объектов, учтено местоположение объектов.

В данном случае расчетная часть экспертного заключения выполнена вполне корректно, в ходе которого произведено достаточно глубокое исследование рынка объектов, аналогичных объектам исследования. Экспертом при выборе объектов-аналогов принято во внимание отличие объектов исследования по ценообразующим факторам от объектов, предложенных на открытом рынке. В ходе анализа рынка судебный эксперт выявил достаточное для оценки количество объектов-аналогов, относящихся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимых с ними по ценообразующим факторам. 

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает названное выше экспертное заключение надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Доводы административного истца о своем несогласии с заключением судебного эксперта, суд находит несостоятельными, не мотивированными, не подтвержденными материалами дела. 

При установленных обстоятельствах в удовлетворении требований административного иска о признании оспариваемых решений от 18.12.2024 №ОРС-21/2024/000168, №ОРС-21/2024/000169, №ОРС-21/2024/000170 БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости незаконным следует отказать, поскольку по результатам судебной экспертизы установлено, что представленные административным истцом отчеты об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствуют, у административного ответчика имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной рыночной на основании указанных отчетов, оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия.

Несмотря на факультативный и производный характер требования административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов в размере рыночной, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Учитывая, что целью обращения с настоящим иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, то вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит разрешению судом даже при условии отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного решения незаконным.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения судебного эксперта, не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости данных объектов недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорных объектов должна быть установлена равной рыночной на основании заключения эксперта экспертного учреждения – ООО «

<

данные изъяты>» в указанных выше размерах. 

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Согласно абзацам 3 и 5 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абз. 5 ст. 24.20 Закона №135-ФЗ).

Следовательно, в рассматриваемом случае установленная судом рыночная стоимость подлежит применению до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости, а датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату поступления и регистрации заявлений административного истца в Бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» - 04.12.2024.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Вопросы распределения судебных издержек по итогам рассмотрения спора, урегулированы положениями статьи 111 КАС РФ во взаимосвязи со статьей 114 КАС РФ.

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 10 КАС РФ и разъясняется в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

При этом согласно части 1 статьи 114 КАС РФ судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, и государственная пошлина, от уплаты которых административный истец был освобожден, в случае удовлетворения административного искового заявления взыскиваются с административного ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход федерального бюджета.

При отказе в иске судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, взыскиваются с административного истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход федерального бюджета (часть 2 статьи 114 КАС РФ).

Из анализа приведенных положений административного процессуального закона следует вывод об одинаковой правовой судьбе судебных расходов, понесенных как судом, так и участниками процесса, не освобожденными от уплаты судебных расходов, которая определяется судом по итогам рассмотрения дела.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы наряду с иными понесенными по делу судебными расходами подлежат окончательному распределению между сторонами по итогам разрешения настоящего спора по существу, независимо от того, по чьей инициативе она была назначена.

При таких обстоятельствах, учитывая положения части 1 статьи 111 КАС РФ о возможности отнесения судебных расходов на соответствующую сторону по делу, а также тот факт, что в удовлетворении требования административного истца об оспаривании решений от 18.12.2024 административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии отказано, а требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, которое удовлетворено, не носит самостоятельного характера и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет (ответ на вопрос 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)), расходы на проведение судебной экспертизы в данном случае подлежат отнесению на административного истца как лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Оснований для освобождения административного истца от уплаты судебных расходов или уменьшения их размера в соответствии со статьей 107, частью 3 статьи 109 КАС РФ судом, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, не установлено.

В ходе судебного разбирательства, определением суда 18.04.2025 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой не оплачено.

Поскольку, как изложено выше, расходы на проведение судебной экспертизы в данном случае подлежат отнесению на административного истца как лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, и эти расходы судебным экспертам не возмещены, то понесенные экспертами за проведение судебной экспертизы расходы подлежат взысканию с административного истца.

Анализируя размер заявленных экспертной организацией к возмещению судебных расходов на проведение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что они были необходимы для правильного разрешения настоящего дела, оснований к изменению размера указанных судебных расходов, который разумных пределов не превышает, не усматривается.

Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 о признании незаконными решений БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии от 18 декабря 2024 года №ОРС-21/2024/000168, №ОРС-21/2024/000169, №ОРС-21/2024/000170 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении объектов с кадастровыми номерами 21:

<

данные изъяты>:572, 21:

<

данные изъяты>:3749, 21:

<

данные изъяты>:4812. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – одноэтажного помещения с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:572 площадью 235,8 кв.м., назначение нежилое, наименование – помещение, расположенного по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

адрес> по состоянию на 6 ноября 2024 года равной его рыночной стоимости в размере 281000 (двести восемьдесят одна тысяча) руб. 00 коп.; 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - двухэтажного здания с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:3749 площадью 276,4 кв.м., назначение нежилое, наименование – административное здание-контора, расположенного по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

адрес>, по состоянию на 6 ноября 2024 года равной его рыночной стоимости в размере 523000 (пятьсот двадцать три тысячи) руб. 00 коп.;

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - двухэтажного помещения с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:4812 площадью 897,3 кв.м., назначение нежилое, наименование – двухэтажный кирпичный пристрой (Лит.А1), часть двухэтажного кирпичного пристроя на 1 и 2 этажах (Лит.А»), расположенного по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

адрес>, по состоянию на 6 ноября 2024 года равной его рыночной стоимости в размере 693000 (шестьсот девяносто три тысячи) руб. 00 коп.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 21:

<

данные изъяты>:572, 21:

<

данные изъяты>:3749, 21:

<

данные изъяты>:4812 является 4 декабря 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 21:

<

данные изъяты>:572, 21:

<

данные изъяты>:3749, 21:

<

данные изъяты>:4812.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» расположенному по адресу: г.Нижний Новгород, ул.

<

адрес> расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 45 000 (сорок пять тысяч) рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики. 

Председательствующий Т.Н. Евлогиева 

Мотивированное решение составлено 21 августа 2025 года.