Дело № 2-793/2017 

Мотивированное 

решение

 изготовлено в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль «15» мая 2017 года

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Грачевой Т.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агентство недвижимости «76 Регион» к ФИО4 о взыскании штрафа, 

установил:

ООО «Агентство недвижимости «76 Регион» обратилось в суд с иском к ФИО4. В заявлении указало, что 15.11.2016 года между истцом и ответчиком был заключен Договор №28КА с продавцом на поиск покупателя (далее по тексту – Договор №28КА), согласно условиям которого предметом договора является совершение ряда действий агентом в интересах клиента, направленных на поиск покупателя на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту – Квартира №17). Согласно п. 1.2 Договора №28КА он является эксклюзивным агентским договором, что означает, что Клиент не вправе без предварительного согласия агента заключать аналогичные договоры с физическими лицами или организациями, а также не вправе самостоятельно совершать действия, направленные на достижение результата, предусмотренного настоящим договором. В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Заключенный между сторонами договор, исходя из его предмета, надлежит квалифицировать как агентский договор. Согласно п. 1 ст. 1007 Гражданского кодекса РФ агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора. В соответствии с п. 4.1 Договора №28КА срок его действия определен сторонами до 15 января 2017 года включительно. Согласно п. 5.1 Договора №28КА в случае досрочного отказа клиента от продажи объекта на условиях настоящего договора он выплачивает агенту штраф в размере 

<

данные изъяты> руб. Вместе с тем, из полученной в рамках действий по поиску покупателей на квартиру истцом выписки из ЕГРП от 22.12.2016 года истцу стало известно о том, что 05.12.2016 года на основании Договора купли-продажи от 30.11.2016 года, удостоверенного нотариусом Ярославского нотариального округа ФИО3, был зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанную квартиру к ФИО1 (

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности) и ФИО2 (

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности). Действия ответчика, связанные с продажей жилого помещения, минуя ООО «Агентство недвижимости «76 Регион», следует расценивать как нарушение условий заключенного между истцом и ответчиком договора и фактический односторонний отказ ответчика от исполнения заключенного агентского договора, поскольку его исполнение в настоящее время невозможно. Истец надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору вплоть до настоящего времени. В частности, на многоквартирном доме, в котором располагается проданная ответчиком квартира, был вывешен баннер о продаже квартиры с указанием номера телефона ООО «Агентство недвижимости «76 Регион»; истцом в сети Интернет были размещены объявления о продаже квартиры.

На основании изложенного, истец просил взыскать с ФИО4 в свою пользу штраф в размере 

<

данные изъяты> руб., отнести на ответчика расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании ответчик ФИО4, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО5, против удовлетворения исковых требований возражали. Дали непротиворечивые пояснения о том, что ФИО4 и ФИО5 являлись долевыми собственниками Квартиры №17. ФИО4 подписан Договор №28КА, в то время как ФИО5 участия в заключении указанного договора не принимала. В день подписания Договора №28КА сотрудник истца повесил баннер на стену дома, были также выложены объявления о продаже в сеть Интернет. Посоветовавшись с ФИО5, решили, что от указанного договора ответчик откажется. На следующий день после заключения Договора №28КА ответчик позвонил истцу, сказал, что отказывается от договора. Отказ был обусловлен тем, что сотрудники истца сказали, что больше чем за 

<

данные изъяты> руб. квартиру не купят, в то время как ответчик и третье лицо считали, что квартира стоит 

<

данные изъяты> руб.. Ответчик предложил возместить расходы на вывешивание баннера, на размещение объявлений в сети интернет, но сотрудники истца отказались. В последующем между ФИО4, ФИО5, с одной стороны, и ОРГАНИЗАЦИЯ, с другой стороны, был заключен Договор на оказание риэлторских услуг по реализации объекта недвижимости, в рамках которого и найден покупатель на Квартиру №17. Отчетов агента ответчику не предоставлялось. 

В судебное заседание не явился представитель истца по доверенности ФИО6. В письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела усматривается, что ФИО4 и ФИО5 являлись долевыми собственниками (по 

<

данные изъяты> доле в праве у каждого) на Квартиру №17. 30.11.2016 года Квартира №17 продана ими в долевую собственность (по 

<

данные изъяты> доле) ФИО1, ФИО2 за 

<

данные изъяты> руб.

Указанное обстоятельство не свидетельствует о наличии оснований для взыскания штрафа в сумме 

<

данные изъяты> руб. с ответчика по следующим основаниям. 

Договор №28КА предусматривает, в том числе, следующие условия:

- предметом Договора является совершение ряда действий Агентом в интересах Клиента, направленных на поиск Покупателя на Объект недвижимости (квартира) (далее Объект) по адресу: 

<

адрес> (п. 1.1. Договора №28КА); 

- настоящий договор является эксклюзивным агентским договором, что означает, что Клиент не вправе без предварительного согласия Агента заключать аналогичные договоры с физическими лицами или организациями, а также не вправе самостоятельно совершать действия, направленные на достижение результата, предусмотренного настоящим договором (п. 1.2. Договора №28КА);

- Агент обязуется (п. 2.1.1 - 2.1.9 Договора №28КА):

осуществлять поиск потенциальных покупателей способами по усмотрению Агента, в том числе: размещать информацию об Объекте на веб-сайте Компании в сети «Интернет», размещать информацию об Объекте на рекламных площадках в сети «Интернет», размещать информацию об Объекте в средствах массовой информации;

провести анализ рынка и выбрать оптимальную стратегию продажи Объекта;

при необходимости организовать предпродажную подготовку Объекта;

рекомендовать Клиенту стоимость Объекта, исходя из реалий, рынка, наличия конкурентных предложений и ожидаемых сроков реализации;

подготовить презентацию Объекта для формирования предложений потенциальным Покупателям;

организовать бесперебойный приём и обработку звонков и заявок от потенциальных Покупателей;

информировать Клиента обо всех входящих звонках по Объекту и тенденциях изменения окружающей конкурентной среды;

организовывать показы Объекта потенциальным Покупателям в согласованное с Клиентом время;

участвовать в переговорах с Покупателем Объекта либо его представителем на стороне Клиента;

- Агент вправе (п. 2.2.1-2.2.2 Договора №28КА):

заключить с найденным Покупателем от имени Клиента Соглашение с покупателем на условиях, не противоречащих Договору и получить в интересах Клиента в счет стоимости Объекта от Покупателя денежные средства в виде обеспечения обязательства Покупателя заключить с клиентом договор купли-продажи Объекта. В соответствии с п. 4. ст. 185 Гражданского кодекса РФ стороны определяют, что Договор одновременно является доверенностью для выполнения обязательств Компании по заключению или расторжению от имени Клиента Соглашения с Покупателем. Срок действия доверенности составляет срок действия Договора;

привлекать за свой счет третьих лиц для исполнения Договора;

- Клиент обязуется (п. 2.3.1.-2.3.3 Договора №28КА):

предоставить Агенту полную и достоверную информацию об Объекте;

своевременно информировать Агента обо всех обстоятельствах, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении паспортных и иных персональных данных Клиента;

предоставить Агенту исключительное право совершения действий, необходимых для выполнения настоящего Договора, обязуется все свои переговоры об условиях любых сделок и действий, касающихся Объекта, вести через Агента;

оплатить стоимость услуг Агента;

- клиент вправе (п. 2.4.1-2.4.3. Договора №28КА):

требовать от Агента полного и своевременного исполнения Договора;

получать от Агента все сведения о ходе исполнения Договора;

получать от Агента консультации по всем вопросам, связанным с исполнением Договора;

- в случае досрочного отказа Клиента от продажи Объекта на условиях настоящего Договора он выплачивает Агенту штраф в размере не менее 

<

данные изъяты> руб. в течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения информации об отказе, а также оплачивает Агенту понесенные им расходы в связи с выполнением им действий в рамках настоящего договора и фактически совершенные к моменту одностороннего отказа Клиента действия в соответствии с прейскурантом Агента (п. 5.1. Договора №28КА);

- стороны договорились, что если Клиент не является собственником объекта/имеются иные сособственники объекта, должно быть получено их согласие на выполнение Сторонами условий настоящего договора в следующем виде: Сособственники/Собственник с условиями настоящего Договора согласны, принимают на себя обязательства Клиента и несут солидарную ответственность за исполнение обязательств Клиента по настоящему Договору (п. 5.5. Договора №28КА);

- Клиент обязуется оплатить Агенту стоимость услуг по продаже Объекта и сопровождению сделки в размере 

<

данные изъяты> руб. (п. 6.19 Договора №28КА).

Суд приходит к выводу, что Договор №28КА не является заключенным. 

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из п. 5.5 Договора №28КА следует, что существенным условием договора являлось наличие согласия второго сособственника Квартиры №17 – ФИО5, сведения о принадлежности которой ? доли в праве собственности на Квартиру №17 были указаны в п. 6.2. Договора №28КА. 

Доказательств наличия согласия со стороны ФИО5 на заключение Договора №28КА не представлено, наличие такого согласия ответчиком и самой ФИО5 отрицалось. Таким образом, Договор №28КА не заключен, а следовательно, какой-либо штраф на основании указанного договора взыскан быть не может. 

Даже если условно предположить, что Договор №28КА является заключенным, штраф взысканию не подлежит. 

В силу п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Содержание Договора №28КА свидетельствует о том, что он является договором возмездного оказания услуг, перечисленных в п. 2.1 указанного договора. Договор №28КА не содержит обязательств истца, характерных для агентского договора. П. 2.2.1 Договора №28КА, во-первых, предусматривает право, а не обязанность истца заключить с найденным покупателем какое-то Соглашение. Во-вторых, предмет указанного Соглашения не определен, в связи с чем данное условие нельзя признать согласованным. 

В п. 6.19 Договора №28КА цена определена в твердой сумме, что характерно для договора возмездного оказания услуг, в то время как по агентскому договору принципал обязан уплатить агентское вознаграждение за (ст. 1006 ГК РФ) а также возместить агенту издержки по исполнению поручения в соответствии с отчетом агента (ст. 1008 ГК РФ). Каких-либо положений о предоставлении истцом ответчику отчетов Договор №28КА не содержит. 

В соответствии с п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Согласно ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Вопрос о взыскании фактически понесенных расходов истцом не ставится. 

Истец, как потребитель, в любом случае имел право отказаться от исполнения Договора №28КА. 

В соответствии с п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) условие договора возмездного оказания услуг, заключенного с потребителем, устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ничтожно. На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей. Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей. В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. С учетом приведенных норм права условие договора оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества, закрепляющее обязанность ответчика по выплате истцу неустойки в случае отказа от исполнения договора, то есть устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ущемляет предусмотренное законом право истца (потребителя) в любое время отказаться от оказания услуги и возместить ответчику (исполнителю) понесенные расходы.

Таким образом, п.5.1. Договора №28КА в любом случае является недействительным, не подлежащим применению. 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ООО «Агентство недвижимости «76 Регион» к ФИО4 о взыскании штрафа отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.