Дело № 3а-681/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 05 октября 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., 

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф.,

с участием представителей :

административного истца – Общества с ограниченной ответственностью «Изобильненский сахарный завод» - ФИО1, ФИО2, 

административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Изобильненский сахарный завод» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Изобильненский сахарный завод» (ООО «Изобильненский сахарный завод», Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости принадлежащего Обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 750 934 кв.м., находящегося по адресу : 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 143631100 рублей по состоянию на 1 ноября 2015 года. 

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что Общество является собственником земельного участка, с кадастровым номером № площадью 750 934 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственной базой, расположенного по адресу : 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 23 мая 2014 года, запись регистрации - № 26-26-06/004/2009-566.

Кадастровая стоимость данного земельного участка согласно кадастровой справке от 20 января 2016 года по состоянию на 1 января 2016 года составляет – 616817187 рублей 60 копеек. Данная кадастровая стоимость установлена актом об утверждении кадастровой стоимости от 27 ноября 2015 года № 1380 по состоянию на 29 ноября 2015 года.

В доказательство недостоверности кадастровой стоимости этого земельного участка истцом представлена оценка рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно отчета независимого оценщика - ООО «А-КОСТА» город Краснодар от 25 ноября 2016 года № 171016.01-01-ЗУ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года составила – 143631100 рублей. 

По итогам проведения экспертизы указанного отчета об определении рыночной стоимости земельного участка саморегулируемой организацией «Региональная ассоциация оценщиков» № 23/291116/01 от 30 ноября 2017 года отчет ООО «А-КОСТА» соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

Административный истцы считает, что кадастровая стоимость находящегося в его собственности земельного участка не соответствует его фактической рыночной стоимости и нарушает право административного истца как плательщика налога за указанный земельный участок, поскольку ведет к необоснованному увеличению налоговых обязательств.

Согласно независимой оценке, проведенной ООО «А-КОСТА» рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составила – 143631 100 рублей 00 копеек. 

В порядке досудебного урегулирования спора Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 26 апреля 2017 года заявление административного об истца отклонено.

По изложенным основания Общество обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

Определением суда в предварительном судебном заседании 21 июля 2017 года Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра картографии по Ставропольскому краю привлечено к участию в деле в качестве соответчика, с исключением из числа заинтересованных лиц (том 2 л.д. 39-43).

Определением суда в судебном заседании, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, ходатайство представителя ФИО3 удовлетворено, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю –

В судебном заседании представители административного истца - ФИО1, ФИО2, поддержали заявленные требования административного иска, просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости с учётом выводов судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – ФИО3 просила суд вынести законное и обоснованное решение.

Представители : административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованного лица - администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края, извещенные надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. 

От административного ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованного лица администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края поступили ходатайства о рассмотрении настоящего административного дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства. 

Заслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО «Изобильненский сахарный завод» является собственником земельного участка с кадастровым номером № категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственной базой, общей площадью 750 934 кв.м., расположенного по адресу : 

<

адрес>, на основании передаточного акта от 24 ноября 2008 года и решения единственного акционера ОАО «Изобильненский сахарный завод» № 09-2008 от 6 октября 2008 года. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 марта 2009 года (том 1 л.д. 10).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 от 27 ноября 2015 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском края» утверждены по состоянию на 1 января 2015 года результаты кадастровой оценки земельных участков из земель населенных пунктов.

Согласно кадастровой справке ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю от 20 января 2016 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере - 616817187 рублей 60 копеек по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 12).

Указанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № внесена в Единый государственный реестр недвижимости 19 декабря 2015 года (том 1 л.д. 11).

В кадастровом паспорте на земельный участок с кадастровым номером № указано разрешенное использование данного земельного участка – под производственной базой, категория земель – земли населенных пунктов адрес : Ставропольский край, 

<

...> (том 1 л.д. 41-87). 

Согласно отчета № 171016.01-01-ЗУ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 750934 кв.м., из категории земель : земли населенных пунктов – под производственной базой, расположенного по адресу : 

<

адрес> подготовленного ООО «А-КОСТА» от 25 ноября 2016 года, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составила – 143631 100 рублей (том 1 л.д. 110-220).

На данный отчет получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» № 23/291116/01 от 30 ноября 2017 года, согласно которому отчет об оценке земельного участка административного истца № 171016.01-01-ЗУ от 25 ноября 2016 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (том 1 л.д. 13-39). 

В порядке досудебного урегулирования спора 30 марта 2017 года Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка. Решением комиссии от 26 апреля 2016 года заявление административного истца отклонено (том 1 л.д. 88-90).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 21 июля 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер» (том 2 л.д. 45-47). 

Согласно заключению эксперта № 340/17 от 30 августа 2017 года рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составила – 352939000 рублей (том 2 л.д. 57-117).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса). 

Из материалов дела следует, что заключение судебной оценочной экспертизы № 340/17 от 30.08.2017 года ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер» подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

При проведении судебной экспертизы экспертом произведено натурное обследование земельного участка с кадастровым номером № с выполнением фоторабот, включенных в экспертное заключение, в которых отражено техническое состояние исследуемого объекта. 

Из описания объекта исследования в заключении следует, что объектом экспертного исследования являлся земельный участок категории земель : земли населенных пунктов, с разрешенным использование – под производственной базой, текущее использование соответствует разрешенному использованию. На участке имеются улучшения – нежилые здания и сооружения производственной базы. Земельный участок расположен на удалении от крупных автомагистралей, окружающая застройка – производственно складская, транспортная доступность к участку хорошая, на нем имеются коммуникации. 

Экспертом в заключении проанализирован рынок объекта исследования, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – коммерческого назначения (земли под индустриальную застройку), анализ рынка недвижимости и рынка земельных участков Изобильненского района, собраны и проанализированы предложения о продаже земельных участков под индустриальную застройку. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 3 объекта-аналога, расположенные в городе Изобильном, промзоне северо-западного района города Ставрополя в сегменте рынка «под коммерческое использование». Все земельные участки из категории : земли населенных пунктов, находятся в собственности, как и оцениваемый объект, имеют хорошую транспортную доступность. За единицу сравнения выбран 1 квадратный метр.

Из таблицы 11 расчет рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом по виду передаваемых имущественных прав, на условия рынка, на общую площадь, на коммуникации, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. Стоимость 1 кв.м. выведена в размере – 470 рублей. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования - под производственной базой. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. 

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы. Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

При таких обстоятельствах административные исковые требования Общества подлежат удовлетворению на основании выводов заключения судебной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Изобильненский сахарный завод» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 750 934 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственной базой, расположенного : 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 352939000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать дату обращения Общества с ограниченной ответственностью «Изобильненский сахарный завод» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - 30 марта 2017 года. 

Установленная настоящим решением кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового Кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Судья Задорнева Н.П.