Дело № 2- 1870/24

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

04 июля 2024 года. г. Ростов-на-Дону 

Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Фаустовой Г.А.

при секретаре Токарь А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1870/24 по иску Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО2, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону об изъятии нежилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Ростова-на-Дону (далее истец) первоначально обратилась в суд с иском к ФИО1 (далее ответчик) с требованиями: изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества -нежилое помещение, площадью 147,1 кв.м., по адресу: по 

<

адрес> литер А, ком. №, 23-24, 22.25, 26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г. в городе Ростов-на-Дону по цене равной 14 410 043 рубля 00 копеек, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение, площадью 147,1 кв.м., по адресу: по 

<

адрес> литер А, ком. №, 23-24, 22.25, 26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г. в городе Ростов-на-Дону, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 147,1 кв.м., по адресу: по 

<

адрес> литер А, ком. №,23-24, 22.25,26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г. в городе Ростов-на-Дону, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Обязать ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 147,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, 

<

адрес> литер А, ком. №, 23-24, 22.25, 26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г. 

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, литер А, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 3 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, литер А.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, литер А, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.3.4. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, площадью 147,1 кв.м, с кадастровым номером: 61:44:0050704:531, расположенное в многоквартирном доме по 

<

адрес>.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка нежилое помещение, площадью 147,1 кв.м., по адресу: по 

<

адрес> литер А, ком. №, 23-24, 22.25, 26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г. в городе Ростов-на-Дону, была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 14410043 рубля 00 копеек.

Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые служат основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки согласованы.

В адрес ответчика письмом от ДД.ММ.ГГГГ №.35/4040 направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд нежилое помещение, площадью 147,1 кв.м., по адресу: по 

<

адрес> литер А, ком. №, 23-24, 22.25, 26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г. в городе Ростов-на-Дону.

Однако, соглашение о выкупе со ФИО1 до настоящего времени не достигнуто, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела истец первоначально заявленные исковые требования уточнил в порядке ст. 39 ГПК РФ и просит изъять у ФИО1 в муниципальную собственность путем выкупа объект недвижимого имущества - нежилое помещение ком. №, 23-24, 22, 25, 26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г., площадью 147,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0050704:531, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, литер А в г. Ростов-на-Дону, по цене равной 8 600 000 рублей 00 коп.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение ком. №, 23-24, 22, 25, 26, 27, 27а, 276,28,28а, 286, 28в, 28г., площадью 147,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0050704:531, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, литер А в г. Ростов-на-Дону, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на нежилое помещение ком. №, 23-24, 22, 25, 26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г., площадью 147,1 кв.м, с 61:44:0050704:531, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, литер А в г. Ростов-на-Дону, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Представитель истца Администрации города Ростова-на-Дону – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал исковые требования и с учетом уточнений, просил удовлетворить, дал пояснения аналогично изложенным в иске. Не возражал против вынесения заочного решения по делу.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

В силу статьи 155 ГПК РФ разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания. При неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований ст. 167, 233 ГПК РФ.

С учетом изложенного суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства по правилам ст. 233 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 01.02.2022г., ФИО1 приобретено в собственность нежилое помещение, площадью 147,1 кв.м., расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, 

<

адрес> литер А, ком. №, 23-24, 22.25, 26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г. 

Нежилое помещение приобретено ФИО1 за 8 600000 рублей (п. 3 Договора).

Переход права собственности на нежилое помещение к ФИО1 в установленном законом порядке зарегистрирован 21.02.2022г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.08.2023г.

Как усматривается из материалов дела, ранее Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ 1139 многоквартирный дом, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, литер А, признан аварийным и подлежащим реконструкции, собственникам помещений в течение 11 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить реконструкцию дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим реконструкции».

Согласно пп.1.3.4. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение площадью 147,1 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0050704:531, расположенное в многоквартирном доме по 

<

адрес> городе Ростов-на-Дону.

Оценка нежилого помещения была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 14410043 рубля.

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № результаты опенки согласованы.

18.09.2023г. в адрес ответчика письмом от ДД.ММ.ГГГГ №.35/4138 направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд 

<

адрес>, расположенную по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.

Уведомления в адрес ответчика также направлены 06.02.2024г. 

Соглашение о выкупе с ФИО1 до настоящего времени не достигнуто.

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В развитие положений п. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения нормы ст. 32 Жилищного кодекса РФ направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника помещения.

В силу положений ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (п. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (п. 4).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (п. 5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п. 6).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (п. 8).

В силу п.п. 9,10 статьи 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу положений статей 56.6-56.10 ЗК РФ решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии орган местного самоуправления, принявшие такое решение, направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении. 

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Исходя из того, что соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, между администрацией г. Ростова-на-Дону и ФИО1 достигнуто не было, суд приходит к выводу о том, что указанное нежилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной цены.

При этом, при определении выкупной цены жилого помещения, суд принимает во внимание, что в соответствии со ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Данная норма вступила в силу 28.12.2019г., при этом Федеральный закон N 473-ФЗ не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Таким образом, при изъятии помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), размер возмещения за изымаемое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

Материалами дела подтверждается, что право собственности ФИО1 на нежилое помещение в силу статьи 131, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло 21.02.2022г. на основании договора купли-продажи от 01.02.2022г. Многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, был признан аварийным 30.10.2020г., то есть договор купли-продажи нежилого помещения был заключен после того, как многоквартирный дом, в котором находится это жилое помещение, был признан аварийным, следовательно, на правоотношения сторон распространяется часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Обязательства публично-правовых образований обеспечить права собственников помещений в связи с признанием дома аварийным и его сносом не могут быть использованы заинтересованными лицами в целях их обогащения. Данный правовой подход и был закреплен в части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части выкупной стоимости в пределах цены сделки, совершенной после признания многоквартирного дома аварийным, с установлением цены выкупа нежилого помещения, №, 23-24, 22, 25, 26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г., площадью 147,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0050704:531, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, равной 8 600 000 рублей.

Поскольку, в силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию, суд приходит к выводу об изъятии у ФИО1 нежилого помещения, путем выкупа по установленной судом цене, и передаче в муниципальную собственность нежилого помещения, с прекращением права собственности ФИО1 и признанием права муниципальной собственности на жилое помещение.

В целях обеспечения исполнимости принятого решения, суд считает возможным удовлетворить также исковые требования также в части возложения на ответчика обязанности по предоставлению банковских реквизитов для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Изъять у ФИО1 в муниципальную собственность путем выкупа объект недвижимого имущества - нежилое помещение ком. №, 23-24, 22, 25, 26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г., площадью 147,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0050704:531, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, литер А в г. Ростов-на-Дону, по цене равной 8 600 000 (восемь миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 коп.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение ком. №, 23-24, 22, 25, 26, 27, 27а, 276,28,28а, 286, 28в, 28г., площадью 147,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0050704:531, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, литер А в г. Ростов-на-Дону, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на нежилое помещение ком. №, 23-24, 22, 25, 26, 27, 27а, 276, 28, 28а, 286, 28в, 28г., площадью 147,1 кв.м, с 61:44:0050704:531, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, литер А в г. Ростов-на-Дону, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Г.А. Фаустова 

Мотивированный текст решения в окончательной форме изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Г.А. Фаустова