К делу № 2-2610/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(заочное)

город Сочи ДД.ММ.ГГГГ 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Варданян Л.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения, взыскании суммы основного долга, процентов, штрафа и судебных расходов, 

установил:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения, взыскании суммы основного долга, процентов, штрафа и судебных расходов.

Исковые требования мотивированы тем, что 26.04.2016г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи помещения, расположенного на 3 этаже строящегося дома, с условным № общей площадью 32,52 кв.м. на земельном участке № с кадастровым номером 23:49:0301006:449, общей площадью 909 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>, с/т «Заполярник», и Соглашение об обеспечении исполнения обязательств по договору. Стоимость указанного помещения составила 1 300 800 рублей. Несмотря на то, что свои обязательства истец по договору выполнил, ответчиком передача спорного помещения не произведена. ФИО1 обратился к ответчику с претензией, однако она была возвращена истцу как невостребованная. На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи помещения от 26.04.2016г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 основной долг по предварительному договору купли-продажи помещения от 26.04.2016г. в размере 1 300 800 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по предварительному договору купли-продажи помещения от 26.04.2016г. в размере 543 084 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 639 рублей, а также штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом денежных требований.

Истец ФИО1, а также его представитель по доверенности ФИО3, в судебное заседание не явились, направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, не возражают против рассмотрения дела в заочном порядке.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась судом по месту жительства, в отношении ответчика избрана мера пресечения в виде домашнего ареста, уголовное дело находится в производстве Адлерского районного суда г.Сочи, причину неявки суду не сообщила, своего представителя для участия в данном деле не направила.

Истец в письменном заявлении не возражал против рассмотрения дела в заочном порядке в случае неявки ответчика, и суд, учитывая право ответчика на судебную защиту, определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО2 в порядке заочного производства, поскольку согласно ч.1 ст.233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства, предусмотренного главой 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу ч.1 ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как видно из представленных в материалы дела доказательств, 26.04.2016г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи помещения, по условиям которого продавец обязуется в будущем продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность жилое помещение с условным номером 35 общей площадью 32,52 кв.м., расположенное на 3 этаже в доме, строящемся доме на земельном участке № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, 

<

адрес>, с/т «Заполярник», категория земель: земли населенных пунктов – для садоводства, площадью 909 кв.м. Указанный договор должен быть заключен в конце ДД.ММ.ГГГГг., но не ранее государственной регистрации права собственности продавца на помещение. Согласно п.1.4 цена договора составила 1 300 800 рублей (л.д. 15-17).

Как следует из соглашения об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи помещения от 26.04.2016г., а также расписок от 26.04.2016г. и 25.07.2016г., ФИО1 были переданы денежные средства в сумме 1 300 800 рублей (л.д.18-22).

Согласно материалов дела, до настоящего времени основной договор купли-продажи вышеуказанного помещения не заключен.

В силу ч.5 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Из анализа приведенных выше норм следует, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Предварительный договор по своей правовой природе не предполагает возникновения обязательств имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

По смыслу ч.ч. 1-2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, стороны договорились заключить основной договор в конце ДД.ММ.ГГГГг., т.е. не позднее 01.07.2017г.

Согласно части 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с частью 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В согласованный сторонами предварительного договора купли-продажи период, т.е. в срок до конца ДД.ММ.ГГГГг., основной договор не был заключен. При этом стороны не подписывали никаких дополнительных соглашений, устанавливающих иной срок заключения основного договора, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи в письменной форме, а также не обратилась в суд с заявлением о понуждении заключения основного договора, в связи с чем, суд приходит к выводу, что обязательства сторон предварительного договора прекратились в связи с окончанием срока его действия.

При данных обстоятельствах, требование истца о расторжении предварительного договора купли продажи от 26.04.2016г. удовлетворению не подлежит.

Разрешая требования о взыскании с ответчика уплаченных по договору денежных средств в сумме 1 300 800 рублей, суд приходит к следующему.

Согласно ч.3 и ч.4 ст.487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна быть произведена до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной суммы.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Как следует из правоотношений между истцом и ответчиком, имеющим природу предварительного договора, денежные средства в сумме 1 300 800 рублей определены сторонами как предоплата (авансовый платеж) и подлежат возврату, т.к. как основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу в соответствии с ч.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям статей 309, 310, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена, в связи с чем, требование о взыскании с ответчика уплаченной денежной суммы в размере 1 300 800 рублей подлежит удовлетворению.

При этом суд признает обоснованными доводы истца о том, что заключенный предварительный договор купли-продажи следует рассматривать как договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, а ответчик должен нести ответственность перед истцом в виде уплаты неустойки, предусмотренной указанным федеральным законом, по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст.1 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно п. 3 ст. 1 названного закона действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В соответствии со ст. 2 названного закона для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик - хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, ответчик является физическим лицом и не соответствует требованиям, предусмотренным ст. 2 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из предварительного договора купли-продажи от 26.04.2016г., заключенного между истцом и ответчиком, следует, что предметом договоров является заключение в будущем договора купли-продажи жилого помещения с условным номером 35 общей площадью 32,52 кв.м., расположенное на 3 этаже в доме, строящемся на земельном участке № по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, с/т «Заполярник», категория земель: земли населенных пунктов – для садоводства, площадью 909 кв.м. При этом денежные средства в размере 1 300 800 рублей были переданы истцом в полном объеме.

Таким образом, договор, названный сторонами «предварительный договор купли-продажи помещения», фактически по своему содержанию является договором долевого участия в строительстве, и к нему следует применять соответствующие специальные правовые нормы.

Согласно ч.1 ст.6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. 

В силу ч. 1.1 ст. 6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. 

Как установлено ч.2 ст.9 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Представленный истцом расчет процентов суд признает неверным по следующим основаниям.

Так, учитывая, что денежные средства были уплачены истцом 26.04.2016г. в сумме 908 400 рублей, а также 25.07.2016г. в сумме 392 400 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с 26.04.2016г. по день подачи иска в суд 04.06.2019г. составили: 513 927,3 рублей (908 400,00 * 1095 * 2 * 1/300 * 7.75%); проценты за пользование денежными средствами за период с 25.07.2016г. по 25.04.2019г. составили: 203 550,96 рублей (392 400,00 * 1004 * 2 * 1/300 * 7.75%), а всего размер процентов за период с 26.04.2016г. по 25.04.2019г. составил 717 478,26 рублей.

Вместе с тем, согласно ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Учитывая приведенную выше норму, суд удовлетворяет исковые требования в части взыскания с ответчика процентов в сумме 543 084 рублей.

Также, подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика штрафа за неисполнение законных требований потребителя в размере 50% от присужденных судом сумм, поскольку данное право предоставлено потребителю п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из изложенного, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при определении размера как неустойки, так и штрафа, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки и штрафа может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки и штрафа. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства.

Поскольку ответчик не заявил суду ходатайство о снижении размера штрафа, суд не усматривает оснований для его снижения.

Таким образом, размер штрафа составляет: (1 843 884): 2= 921 942 рублей. 

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказан.

Сумма удовлетворенных исковых требований составляет 2 765 826 рублей.

Размер государственной пошлины, исчисленной по правилам ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, составляет 22 029,13 рублей.

В соответствии с ч.3 ст.333.36 Налогового кодекса Россиской Федерации при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера, административных исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений (административных исковых заявлений), содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики, указанные в пункте 2 настоящей статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

Учитывая приведенную выше норму, принимая во внимание размер государственной пошлины, уплаченный истцом при подаче иска в суд – 11 600 руб., судебные расходы в пользу истца подлежат взысканию в размере 11 600 рублей. 

Государственная пошлина в размере 10 429, 13 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения, взыскании суммы основного долга, процентов, штрафа и судебных расходов – удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 300 800 (один миллион триста тысяч восемьсот) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 543 084 (пятьсот сорок три тысячи восемьдесят четыре) рубля, штраф в размере 921 942 (девятьсот двадцать одна тысяча девятьсот сорок два) рубля, а также расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 11 600 (одиннадцать тысяч шестьсот) рублей. 

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования город-курорт Сочи государственную пошлину в размере 10 429 (десять тысяч четыреста двадцать девять) рублей 13 коп.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Судья: Е.М. Вергунова