Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УИД 19RS0001-02-2024-001122-66

28 марта 2024 года Дело №2-2025/2024

Абаканский городской суд,

В составе председательствующего судьи Царевой Е.А.,

При секретаре Отдельных Е.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру,

с участием: представителя истца – ФИО2, действующего на основании доверенности;

представителя ответчика директора ООО «Дорожно-строительная компания» - ФИО3, действующей на основании выписки из ЕГРЮЛ;

представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» - ФИО4, действующего на основании доверенности;

представителя третьего лица ООО «Специализированный застройщик «АльфаГрупп» - ФИО5, действующего на основании доверенности;

представителя третьего лица Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РХ – ФИО6, действующей на основании доверенности;

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Дорожно-строительная компания» (далее ООО «ДСК»), ООО «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Дорожно-строительная компания», договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>А; признании права собственности на кв. № площадью 69,7 кв.м., расположенную на 8 этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: 

<

адрес>А на земельном участке с кадастровым номером №; указать в резолютивной части решения суда, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 заявленные требования уточнил, просил суд признать право собственности на квартиру площадью 67,5 кв.м., расположенную на 8 этаже в жилом доме по адресу: 

<

адрес> (условный №) на земельном участке с кадастровым номером №. Требования в остальной части поддержал.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 уточненные требования поддержал, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДСК» и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости № в отношении квартиры площадью 69,7 кв.м на 8 этаже по адресу: 

<

адрес>, с обязанностью в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры. Обязательство по оплате приобретенной квартиры истцом исполнены. Впоследствии истцу была передана сама квартира и ключи от неё. В настоящее время квартира находится во владении истца. Ссылаясь на положения ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов», представитель истца указывает, что фактически между ООО «ДСК» и истцом сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДСК» продало неоконченный строительством многоквартирный жилой дом ООО СЗ «Сибирь Девелопмент». ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию. В связи вышеизложенным, представитель истца ФИО2 просил суд заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направил своего представителя с надлежащим образом оформленными полномочиями. Суд, руководствуясь ст. 48 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, с участием представителя истца.

Представитель ООО «ДСК» ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражала, подтвердила, что ООО «ДСК» получало от истца денежные средства за приобретение спорной квартиры. В договоре купли-продажи незавершенного строительством многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном с ООО СЗ «Сибирь Девелопмент», в приложении указаны проданные жилые помещения. Спорная квартира не указана ошибочно. В настоящее время в Арбитражном суде РХ рассматривается спор о внесении изменений в данный договор. Представитель ООО «ДСК» ФИО3 против удовлетворения заявленных требований не возражала.

Представитель ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражал, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию. Не смотря на то, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не указано, что данная квартира продана ООО «ДСК» истцу, представитель ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» ФИО4 считает, что не могут быть нарушаться права истца из-за недобросовестных действий бывшего застройщика. В связи с чем, не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Минстроя Хакасии ФИО6 в судебном заседании пояснила, что ООО «ДСК» не имело право на заключение договора участия в долевом строительстве, поскольку у общества истекло разрешение на строительство. ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию. Представитель Минстроя Хакасии ФИО6 не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ООО СЗ «АльфаГрупп» ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражал, суду пояснил, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ДСК» и ООО «АльфаГрупп», фактически являлся договором о намерениях Договор купли продажи недостроенного дома последствии заключен не был. В ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи между ООО «ДСК» и ООО СЗ «Сибирь Девелопмент». ООО СЗ «АльфаГрупп» является поручителем по этому договору. Представитель ООО СЗ «АльфаГрупп» ФИО5 против удовлетворения заявленных требования не возражал.

Выслушав пояснения сторон, изучив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных прав, свобод или законных интересов.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (сторона 1) и ООО «ДСК» (сторона 2) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости №, по условиям которого стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры №, расположенной в 3 подъезде, на 8 этаже многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянкой для автотранспорта (II очередь), строительный адрес: 

<

адрес>А, расположенного на земельном участке кадастровый №, и после ввода его в эксплуатацию передать стороне 1 квартиру №, площадью 69,7 кв.м. Объект состоит из двух комнат, кухни, санузла, ванной, коридора, расположен на 8 этаже, блок секции II очереди многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянкой для автотранспорта, строительный адрес: 

<

адрес>А, а также долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме: места общего пользования (межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, крыша, техническое помещение, расположенное в подвальном этаже для обслуживания многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование находящееся в многоквартирном доме для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения) и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета с элементами озеленения и благоустройства. Для стороны 1 в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что сторона 1 с целью получения квартиры № в свою собственность обязуется уплатить стороне 2 обусловленную настоящим договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, при этом договорная стоимость объекта на момент заключения договора составляет 4 530 500 руб. Стоимость одного квадратного метра площади объекта на момент подписания настоящего договора составляет 65 000 руб.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что сторона 2 обязуется обеспечить строительство многоквартирного дома и выполнение своими силами и(или) с привлечением подрядчиков всех необходимых работ по строительству многоквартирного дома и благоустройству прилежащей территории в соответствии с проектной документацией, и сдачу многоквартирного дома в эксплуатацию в установленном законодательством РФ порядке; Не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока заключения основного договора купли-продажи направить стороне 1 сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче, а также предупредить сторону 1 о необходимости принятия объекта; Передать стороне 1 по передаточному акту объект в степени готовности, включающей выполнение следующих видов работ в соответствии с утвержденным проектом: устройство межкомнатных перегородок без чистовой отделки, устройство стяжек полов, штукатурка стен, на потолке производится заделка раковин, трещин, неровностей ротгипсом, установка оконных и балконных дверных блоков с подоконными досками, внутренними откосами, установка металлической двери в квартиру, монтаж системы отопления, установка электрического щитка со счетчиками квартирного учета электроэнергии, внутриквартирная электроразводка, выполнение стояков систем горячего и холодного водоснабжения до узла учета с его установкой с внутриквартирной разводкой, выполнение стояков системы канализации с внутренней разводкой, выполнение естественной вытяжной канальной вентиляции в квартире. 

Пунктом 4.2 предусмотрено, что сторона 1 обязуется уплатить денежные средства для строительства (создания) объекта недвижимости. В течение 7 дней после получения сообщения стороны 2 о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта к передаче принять объект и подписать передаточный акт при отсутствии обоснованных претензий. 

Согласно квитанциям № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплатил в ООО «ДСК» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ сумму в общем размере 4 530 500 руб.

Представитель истца настаивает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (сторона 1) и ООО «ДСК» (сторона 2) был заключен не предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости №, а договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Пунктом 1 ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу вышеприведенной нормы закона предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. Соответственно, он не создает права на имущество.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным ввиду того, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь, иные характеристики и свойства недвижимости).

При этом, как разъяснено в п. 11 указанного Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 договор участия долевого строительства является одним из видов договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Частью 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только в том числе на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 1 ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Понятие застройщика раскрывается в п. 1 ст. 2 указанного Закона, согласно которому застройщик - хозяйственное общество которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 указанного закона).

Частью 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Пунктом 4.1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Положениями ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 1 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3 указанной статьи)

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов").

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Руководствуясь указанными нормами права, суд считает, что предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ фактически направлен на создание ООО «ДСК» за счет денежных средств ФИО1 индивидуальной квартиры в составе многоквартирного жилого дома. А именно: строительство квартиры (оборудование её канализацией, водоотведением, электрическом, установка в квартире полов, окон, дверей); строительство мест общего пользования в многоквартирном жилом доме; благоустройство прилегающей территории. По результатам такого строительства ООО «ДСК» обязался передать ФИО1 квартиру и места общего пользования в многоквартирном доме.

Как указывалось выше, по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор не создает прав на имущество. Тогда как из договора № от ДД.ММ.ГГГГ прямо следует о возникновении у истца права на создаваемую квартиру.

При этом суд отмечает, что ООО «ДСК» в силу положений ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" не имел право на привлечение от истца денежных средств на строительство многоквартирного дома.

Так, согласно разрешению на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДСК» было разрешено строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянкой для автотранспорта (II очередь) на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>А, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств получения после ДД.ММ.ГГГГ, в силу ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ, решения о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство, представителем ответчика суду не предоставлено.

Несмотря на это, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ДСК» был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости №.

Суд считает, что обстоятельства заключения договора купли-продажи объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о недобросовестном поведении ООО «ДСК», злоупотреблении правом в отношении ФИО1, который является экономически слабой стороной в возникших правоотношениях. 

Учитывая наличие у ООО «ДСК» до ДД.ММ.ГГГГ разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>А, учитывая последующее недобросовестное поведение ООО «ДСК» по привлечению денежных средств без законных на то оснований, а также исходя из существа предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает возможным признать предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве.

То обстоятельство, что договор не прошел государственную регистрацию, суд во внимание не принимает, поскольку отсутствие регистрации договоров долевого участия (ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве) не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего объект долевого участия, права требовать от застройщика выполнения договора (п. 3 ст. 432, п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 433 ГК РФ), однако у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве. 

Далее, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дорожно-строительная компания» (продавец) и ООО Специализированный застройщик «АльфаГрупп» (покупатель) был заключен договор №1, целью которого является закрепление порядка взаимоотношений сторон для реализации в будущем возмездной передачи объекта продавцом в собственность покупателя с последующей частичной передачей помещений объекта лицам, указанным продавцом. Объектом договора является находящийся на земельном участке объект незавершенного строительства – многоквартирный дом жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянкой для автотранспорта (2 очередь) по адресу: 

<

адрес>А, возведенный продавцом в соответствии с разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером №.

Пунктом 1 договора предусмотрено, что настоящий договор является соглашением о задатке и предварительным договором о совершении сделки купли-продажи объекта между сторонами на определенных условиях. После ввода объекта в эксплуатацию покупатель обязуется передать указанным продавцом лицам квартиры и нежилые помещения в соответствии с приложением №1 к настоящему договору. В отношении остальных квартир продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременений или прав третьих лиц, в ином случае цена основного договора уменьшается на величину, равную площади таких квартир.

Из приложения №1 к данному договору следует, что в перечень объектов по адресу: 

<

адрес>А подлежащих передаче лицам, указанным ООО «ДСК», входит, в том числе, и квартира №, площадью 69,7 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дорожно-строительная компания» (продавец) и ООО Специализированный застройщик «АльфаГрупп» (покупатель) было заключено дополнительное соглашение, регулирующее действия сторон после перехода права собственности на объект недвижимости и установлении дополнительных мер ответственности. 

Из пояснений сторон следует, что основной договор между ООО «Дорожно-строительная компания» и ООО Специализированный застройщик «АльфаГрупп» заключен не был.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АльтфаГрупп» (цедент) и ООО «Сибирь Девелопмент» (цессионарий) был заключен договор о передаче прав и обязанностей, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает все права и обязанности покупателя по договору №1 от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДСК» (продавец) и ООО «Сибирь Девелопмент» (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателю объект незавершенного строительства с кадастровым номером 19:01:050102:7773, проектируемое назначение: многоквартирный дом, по адресу: 

<

адрес>А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. 

Пунктом 5 договора предусмотрено, что непосредственно после ввода объекта в эксплуатацию покупатель обязуется передать указанным продавцом лицам квартиры и нежилые помещения в соответствии с приложением №1 к договору, содержащим списки помещений, подлежащих возврату с характеристиками, в собственность на условиях настоящего договора. В отношении остальных квартир продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременений или прав третьих лиц, в ином случае цена настоящего договора уменьшается на величину, равную площади таких квартир из расчета 120 000 руб. за квадратный метр.

Из приложения №1 к данному договору следует, что в перечень объектов по адресу: 

<

адрес>А подлежащих передаче лицам, указанным ООО «ДСК», квартира №) площадью 69,7 кв.м. не указана.

На основании распоряжения департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации города Абакана № от ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры был присвоен адрес: 

<

адрес>.

Из технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>А, имеется квартира №, расположенная на 8 этаже, имеющая общую площадь 67,5 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ Минстроем Хакасии утверждено заключение №-ЗОС о соответствии многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянкой для автотранспорта 2 очередь строительства по адресу: 

<

адрес>А требованиям проектной документации.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сибирь Девелопмент» получило разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянкой для автотранспорта 2 очередь строительства, по адресу: 

<

адрес>А.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на кадастровом учете стоит квартира, площадью 67,5 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ни за кем не зарегистрировано, какие-либо обременения на квартире отсутствуют.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В п. 1 ст. 218 ГК РФ указано, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как указывалось выше, между ООО «ДСК» и ФИО1 возникли правоотношениях вытекающие из договора участия в долевом строительстве, которые в силу ст. 307, 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом.

ФИО1 свои обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщик, которым в настоящее время является ООО «Сибирь Девелопмент», в свою очередь, обязательства по договору участия в долевом строительстве не исполнил.

При этом, из пояснений истца следует, что спорная квартира находится во владении истца. Сторона ответчиков данное обстоятельство не отрицала.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

С учетом вышеприведенных норм Гражданского кодекса РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец в случае надлежащего исполнения обязательств по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по этим договорам со стороны ответчиков, а при неисполнении последними своих обязательств, истец вправе требовать защиты своих прав в судебном порядке, в том числе, путем предъявления требования о признании права собственности на объект долевого строительства.

Обобщая вышеизложенное, принимая во внимание, что ФИО1 является участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>А, произвел оплату строительства и в настоящее время пользуется и владеет квартирой по адресу: 

<

адрес> как собственник, претензий со стороны третьих лиц судом не установлено, а также учитывая, что строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>А окончено, жилой дом введен в эксплуатацию, суд приходит к выводу о возможности признания за ФИО1 права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>А.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания», договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>А.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, площадью 67,5 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>

Право собственности ФИО1 подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РХ.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РХ в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 01.04.2024.

Судья: Е.А. Царева