К делу 2-3916/2023 23RS0042-01-2023-004439-98

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новороссийск 20 ноября 2023 года

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

судьи Семенова Н.С.,

при секретаре Иващенко А.М.,

с участием представителей: истца – ФИО1, ответчика ИП ФИО2 – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ СК «Грань» и индивидуальному предпринимателю ФИО2 о прекращении залога на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском, в котором указала, что 08.09.2020 г. она заключила с обществом с ограниченной ответственностью «СЗ СК «Грань» (далее «СК Грань») договор купли-продажи, по условиям которого она приобрела 

<

адрес> площадью 20,7 кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенную на 2 этаже 

<

адрес> (далее №квартира»). Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 млн. руб., которые были ею уплачены в полном объеме. Квартира была ей передана продавцом по акту приема-передачи, с передачей ей ключей от квартиры и всей технической документации.

Когда документы по сделке были сданы в МФЦ для государственной регистрации перехода к ней права собственности на приобретенную квартиру, государственная регистрация перехода права собственности на квартиру была приостановлена по причине наличия зарегистрированного обременения в виде залога в пользу ФИО5 и установленного на период времени с 01.04.2019 г. по 25.06.2019 г. В последующем, право залога ФИО5 на квартиру по договору цессии перешло к ИП ФИО2

До настоящего времени никаких уведомлений о расторжении договора купли-продажи квартиры, заключенного 08.09.2020 г., в её адрес не поступало ни от «СК Грань», ни от ИП ФИО2

Ссылаясь на положение ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то обстоятельство, что при приобретении квартиры ей не было известно о залоге на указанный объект недвижимости, просит суд признать прекращенным залог квартиры, зарегистрированный в ЕГРН в пользу ИП ФИО2 и обязать ИП ФИО2 вернуть предмет залога в виде квартиры. 

ФИО1 в судебном заседании поддержал требования истца, пояснив, что на момент заключения сделки купли-продажи квартиры 08.09.2020 г., «СК Грань» не поставило в известность ФИО4 о залоге на данную квартиру, которая фактически была передана истцу, что подтверждает выполнение сторонами сделки своих обязательств в полном объеме.

Представитель «СК Грань» в судебное заседание не явился, хотя о месте и времени его проведения уведомлен надлежащим образом.

ФИО3 в судебном заседании требования истца не признал, ссылаясь на то, что залогодержателем не давалось согласие «СК Грань» на отчуждение квартиры, в связи с чем, «СК Грань» не имело право отчуждать квартиру без согласия залогодержателя. На дату заключения сделки между «СК Грань» и ФИО4, в ЕГРН имелись сведения об обременении на квартиру в виде залога, в чем могла убедиться ФИО4 при заключении сделки. 

Представитель Росреестра в судебное заседание не явился, хотя о месте и времени его проведения уведомлен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд признает требования истца законными и обоснованными, в связи с чем, считает возможным их удовлетворить.

Как установлено п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Пунктом 1 ст. 421 этого же кодекса определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

В соответствии с п. 2 этой же статьи, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 549 названного кодекса, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществ. 

Как установлено п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствие с п. 1 ст. 558 названного кодекса существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Как видно из договора купли-продажи, заключенного 08.09.2020 г., «СК Грань» продало ФИО4 квартиру. Право собственности продавца на продаваемую квартиру подтверждено выпиской из ЕГРН (п. 1.1) Согласно п. 2.11 договора цена квартиры сторонами определена в размере 1 млн. руб., которая подлежит оплате в момент подписания договора (п.2.2). Продавец обязался передать покупателю квартиру по передаточному акту 08.09.2020 г. Договор подписан сторонами сделки. 

Актом приема-передачи квартиры, датированным 08.09.2020 г., подтверждается передача "СК Грань" ФИО4 приобретенной квартиры.

Как следует из квитанции к приходному кассовому ордеру 

<

№> от 

<

ДД.ММ.ГГГГ> «СК Грань» получило от ФИО4 1 млн. руб. по договору купли-продажи от 08.09.2020 г.

Представленной суду выпиской из ЕГРН, выданной 27.10.2020 г. подтверждается, что собственником квартиры является «СК Грань» с 14.08.2020 г. На квартиру 14.08.2020 г. зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО5 на срок с 01.04.2019 г. по 25.06.2019 г., на основании договора залога от 29.03.2019 г. 

Из самого договора залога от 

<

ДД.ММ.ГГГГ> 

<

№>-И видно, что ФИО6, являясь залогодателем, передал в залог залогодержателю ФИО5, земельный участок площадью 2094 кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также объект незавершенного строительства, проектируемое назначение – многоквартирный дом площадью 3078,7 кв.м., процент готовности – 73%, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащие залогодателя на праве собственности, с целью обеспечения исполнения обязательств третьего лица – ИП ФИО7 по договору займа от 

<

ДД.ММ.ГГГГ> 

<

№>.

По договору об уступке прав требования, заключенному 01.10.2020 г., ФИО5 передал ИП ФИО2 право требования долга у ФИО7 в размере 50 млн. руб. по договору займа от 

<

ДД.ММ.ГГГГ> 

Соглашением о замене лица в обязательстве от 01.10.2020 г., ФИО5 и ИП ФИО2 согласились о передаче ФИО2 всех прав и обязанностей залогодержателя по договору залога от 

<

ДД.ММ.ГГГГ> 

<

№>. Соглашение прошло государственную регистрацию 

<

ДД.ММ.ГГГГ>.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 2 ст. 335 этого же кодекса право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. 

Согласно п. 6 ст. 367 Гражданского кодекса Российской Федерации поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано.

Как следует из разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 18 постановления от 27.06.2022 г. №23 «О применении судами правил о залоге вещей» если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель - третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

Подпунктом 2 п. 1 этой же статьи установлено, что залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 39 постановления от 27.06.2022 г. №23, если залогодатель - третье лицо произвел отчуждение находящейся у него во владении заложенной вещи без необходимого согласия залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), залогодержатель вправе предъявить к нему требование о возмещении причиненных этим убытков. Требование к новому собственнику не может быть удовлетворено, если заложенная вещь возмездно приобретена лицом, которое не знало и не должно было знать, что она является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ)

Принимая во внимание, что согласно выписке из ЕГРН, выданной 27.10.2020 г., срок действия залога на квартиру установлен с 01.04.2019 г. по 25.06.2019 г., суд признает, что на дату заключения ФИО4 с «СК Грань» договора купли-продажи квартиры (08.09.2020 г.) залоговые отношения в отношении квартиры были прекращены и ФИО4, проявляя обычную степень осмотрительности, при таких обстоятельствах не могла знать о наличии действующего залога на приобретаемую ею квартиру.

По причине прекращения залога на квартиру, суд считает необходимым возложить на ИП ФИО2 обязанность вернуть предмет залога в виде квартиры. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 (паспорт 

<

№> 

<

№>) к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ СК «Грань» (ИНН:

<

***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

№>) о прекращении залога на недвижимое имущество – удовлетворить.

Прекратить залог 

<

адрес> площадью 20,7 кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенной на 

<

адрес>, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости 

<

ДД.ММ.ГГГГ> 

<

№> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 вернуть залогодателю 

<

адрес> площадью 20,7 кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенную на 

<

адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение вступило в законную силу «_____» _____________ 2023 г.

Судья Н.С. Семенов