№ 2-365/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29.03.2017 г. г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи Наседкиной Е.В., при секретаре Таратыновой И.А., рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Банка «ВТБ24» (публичного акционерного общества), действующего от имени и в интересах Акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, расторжении кредитного договора с обращением взыскания на предмет залога, 

УСТАНОВИЛ:

БАНК «ВТБ24» (ПАО), действующий от имени и в интересах Акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» обратился в суд к ФИО2 с указанным иском. В обоснование иска указано, что 07.05.2008г. ОАО «Агроимпульс» и ФИО2 заключили кредитный договор № №, в соответствии с которым последней был предоставлен кредит в сумме 

<

данные изъяты> руб. с процентной ставкой 13,75% годовых сроком на 180 месяцев, а Заемщик обязалась возвратить полученные денежные средства путем погашения ежемесячных аннуитетных платежей в размере 

<

данные изъяты> руб. Кредит предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность ответчиком 

<

адрес>. В обеспечение исполнения ответчиком условий договора займа, был заключен договор купли-продажи квартиры при ипотеке в силу закона от 07.05.2008 г., согласно которому с использованием кредитных средств в собственность Заемщика была приобретена указанная квартира. На дату обращения с иском в суд стоимость предмета ипотеки составляет 

<

данные изъяты> руб., что подтверждается Отчетом № № от 21.10.2016 г., составленным ООО «

<

данные изъяты>» Права Банка как залогодержателя удостоверены Закладной. 

Истец просил расторгнуть кредитный договор № № от 07.05.2008г., заключенный между ОАО «Агроимпульс» и ФИО2 и взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по состоянию на 24.10.2016 г. включительно в сумме 

<

данные изъяты> руб., из которых: 

<

данные изъяты> руб. - остаток ссудной задолженности по договору займа; 

<

данные изъяты> задолженность по процентам за пользование займом; 

<

данные изъяты> руб. - задолженность по пени за несвоевременную уплату займа; расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб., обратив взыскание на заложенное имущество – 

<

адрес>, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 

<

данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала. Считает, что срок исковой давности не пропущен, и сумма задолженности подлежит взысканию. Не возражала против установления начальной продажной стоимость заложенного имущества на основании представленного ответчиком отчета ООО «Рада» от 22.03.2017г., просила установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 80% от рыночной стоимости. Поддержала письменный отзыв на возражения ответчика (т.2 л.д. 47-48). 

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признала по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление (т.1 л.д.62-64). 

Представитель истца по доверенности ФИО4 заявила о пропуске срока исковой давности по взысканию с ФИО2 аннуитетных платежей, срок оплаты по которым наступил до 02.12.2013 г., так как иск подан только 02.12.2016г. Считает, что сроки исковой давности по периодическим платежам заемщика согласно графику погашения долга должны исчисляться отдельно по каждому из платежей в рамках графика, а не по истечении срока действия договора кредита. Подлежащая уплате сумма задолженности по кредиту за период с 02.12.2013г. по 28.02.2017г. (39 месяцев), на который не распространяется срок исковой давности, составит 

<

данные изъяты> рублей, в том числе: 

<

данные изъяты> рублей (

<

данные изъяты> руб.) основной долг подлежащий уплате и 

<

данные изъяты> рублей (

<

данные изъяты> рублей - 

<

данные изъяты> руб.) проценты, подлежащие уплате. Следовательно, с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 

<

данные изъяты> руб. - основного долга, 

<

данные изъяты> рублей - процентов за пользование кредитными денежными средствами, а всего 

<

данные изъяты> рублей. Неустойку считает завышенной и просит снизить ее в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Считает, что начальную продажную цену предмета залога следует установить от рыночной стоимости квартиры в размере 

<

данные изъяты> руб., определенном отчетом об оценке изготовленного ООО «

<

данные изъяты>» № от 22.03.2017г. Представленный отчет выполнен на основании осмотра квартиры и является достоверным доказательством. 

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами данного параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Как следует из ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. 

Согласно ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

В соответствии с ч.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если же договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец в соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как следует из материалов дела 07.05.2008г. между ОАО КБ «Агроимпульс» и ФИО2 был заключен кредитный договор № №, по которому Банк предоставил ФИО2 кредит в сумме 

<

данные изъяты> руб. сроком на 180 месяцев для приобретения квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 

<

данные изъяты> руб., (п.1.1, 1.3). Обеспечением обязательств заемщика по данному договору является ипотека квартиры в силу закона (1.4, 1.4.1). За пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 % годовых (п. 3.1). Размер ежемесячного аннуитетногго платежа составляет 

<

данные изъяты> руб. (п.3.3.6). Заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей путем внесения средств, достаточных для совершения ежемесячного платежа, на свой лицевой счет не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.3, 3.3.1, 3.3.4). В случае если заемщик не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обязательство по досрочному возврату кредита, предусмотренное в заявлении-обязательстве, направленном кредитору, на заемщика налагается штраф в размере 1% от суммы заявленного платежа, но не менее 

<

данные изъяты> руб. вне зависимости от наличия вины заемщика (п. 3.5.5).

Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательства по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, договором купли-продажи квартиры, договорами страхования, указанными в п.4.1.7 настоящего договора, а также договором о счете, предназначенном для накопления страховых и налоговых платежей; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 4.4.1). 

Кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случаях: при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ (п.4.4.3).

При нарушении сроков возврата кредита или сроков уплаты начисленных по кредиту процентов, заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита или по уплате процентов за каждый календарный день просрочки (п.5.2, 5.3) (т.1 л.д.6-11).

Между сторонами был согласован информационный расчет ежемесячных платежей (т.2 л.д. 51-53).

Исходя из платежного поручения № от 15.05.2008г. ОАО КБ «Агроимпульс» г. Воронеж были перечислены на расчетный счет ФИО2 денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб., то есть свои обязательства по договору Банк выполнил в полном объеме (т.1 л.д. 14).

Согласно договору купли-продажи от 07.05.2008г. ФИО5 купила у ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 

<

данные изъяты> руб. (т.1 л.д. 12-13).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 13.05.2008г., выписке из ЕГРПН от 12.12.2008г. 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО2, ограничением (обременением) права с 13.05.2008г. является ипотека, залогодержателем – ОАО КБ «Агроимпульс» (т.1 л.д. 114).

Согласно имеющейся в материалах дела закладной, оформленной в соответствии с требованиями ст. 14, 15 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», первоначальным залогодержателем предмета ипотеки по кредитному договору № № от 07.05.2008г. являлось ОАО КБ «Агроимпульс». 22.12.2008г. права по закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а 29.02.2012г. - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», что подтверждено отметками о передаче прав по Закладной, оформленными в соответствии с п. 1, 3 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (т.1 л.д. 15-26, т.2 л.д. 1-45).

В соответствии с п. 2 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. 

Как следует из материалов дела, представленного истцом расчета, с марта 2010 года ФИО2 не производились платежи по кредитному договору.

Ответчику ФИО2 направлялись уведомления как о необходимости погасить имеющуюся задолженность по кредитному договору, так и с требованием о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в связи с допущенными ею нарушениями условий кредитного договора. Был установлен срок погашения – не позднее 20.10.2016 г. (т.1 л.д. 36-39). На данные уведомления ответа не поступило, ответчик задолженность по кредиту не оплатила.

Истцом представлен расчет задолженности ФИО2 по кредитному договору от 07.05.2008г., согласно которому сумма задолженности по состоянию на 24.10.2016г. составляет 

<

данные изъяты> руб., из которых: 

<

данные изъяты> руб. - остаток ссудной задолженности по договору займа; 

<

данные изъяты> задолженность по процентам за пользование займом; 

<

данные изъяты> руб. - задолженность по пени за несвоевременную уплату займа (т.1 л.д.29-30).

Однако суд не может положить данный расчет в основу решения по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию с нее аннуитетных платежей и неустойки, срок оплаты по которым наступил до 02.12.2013 г., так как иск подан только 02.12.2016 г. (т.т.1 л.д.62-64, т.2 л.д.54-55). Данный довод ответчика был проверен судом и нашел свое подтверждение.

Так, заочным решением Советского районного суда г. Воронежа от 29.06.2012г. по гражданскому делу № 2-692/2012 были удовлетворены требования ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» о взыскании с ФИО2 просроченной задолженности, об обращении взыскания на заложенное имущество (т.1 л.д.65-68).

Определением Советского районного суда от 14.10.2013г. заочное решение было отменено, производство по делу возобновлено (т.1 л.д.69-70).

Определением от 01.11.2013г. исковое заявление было оставлено без рассмотрения виду повторной неявки истца в судебное заседание (т.1 л.д. 71-72). 

Учитывая, что ФИО2 продолжала не исполнять свои обязательства по кредитному договору № № от 07.05.2008г. БАНК «ВТБ24» (ПАО), действующий от имени и в интересах Акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» обратился 02.12.2016 г. в Советский районный суд г. Воронежа с указанным иском. 

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

На основании вышеуказанных правовых норм и разъяснений Верховного Суда РФ, при исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исполнение в виде периодических платежей, подлежит применению общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ), который следует исчислять отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Как следует из материалов гражданского дела №2-2536/2013 и копии определения Советского районного суда г. Воронежа от 01.11.2013г., приобщенной к материалам настоящего дела, иск ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» о взыскании с ФИО2 просроченной задолженности Советским районным судом г. Воронежа был оставлен без рассмотрения, то есть в соответствии с правовым положением п. 2 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не приостанавливался, продолжал течь в общем порядке, поскольку основанием для оставления иска без рассмотрения послужило бездействие истца. 

Таким образом, срок исковой давности по платежам, которые предусмотрены в графике платежей к оплате до 02.12.2013 г. истцом пропущен, т.к. иск подан в суд 02.12.2016 г. В том числе истцом пропущен срок исковой давности и по дополнительным требованиям по уплате неустойки за период до 02.12.2013 г.

Таким образом, суд находит необходимым применить срок исковой давности к платежам, срок оплаты по которым наступил до 02.12.2013 г. 

Задолженность по основному долгу за период с 02.12.2013г. по 29.03.2017г. составляет 

<

данные изъяты> руб. 

Согласно графику платежей остаток основного долга ответчика с 29.03.2017г. до конца срока действия кредитного договора составляет 

<

данные изъяты> руб., задолженность по основному долгу составляет 

<

данные изъяты> руб. (т.2 л.д.51-53), задолженность по процентам за период с 02.12.2013г. по 29.03.2017г. составляет 

<

данные изъяты> руб.; пени на основной долг составляют 

<

данные изъяты> руб., пени по процентам составляют 

<

данные изъяты> руб. Общая сумма задолженности ответчика перед истцом составляет 

<

данные изъяты> руб., данный расчет сторонами не оспорен и судом признается верным (л.д. 67).

Следовательно, с ответчика подлежит взысканию задолженность по основному долгу в размере 

<

данные изъяты> руб., проценты за пользование кредитными денежными средствами в размере 

<

данные изъяты> руб.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 г. № 263-О, предоставленная ст. 333 ГК РФ суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации. Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Вместе с тем, исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно компенсационный, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Согласно п. 73,74 Постановлению Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» несорзмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, а именно: последствия нарушения обязательства по кредитному договору, соразмерность тяжести указанных последствий и размер основного неисполненного ответчиком обязательства, период просрочки, суд полагает необходимым снизить размер неустойки до 

<

данные изъяты> руб. Снижение указанных сумм соответствует принципам разумности и справедливости, и в наибольшей степени способствуют установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и оценкой последствий допущенного ответчиком нарушения обязательства. 

Из положений ст. 404 ГК РФ следует, что если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.

Как указано выше, Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил надлежащим образом. Доказательств наличия вины истца в неисполнении ответчиком условий договора по своевременному возврату кредита и уплаты договорных процентов в деле нет. 

Из правовой позиции Верховного Суда РФ изложенной в п. 81 Постановления Пленума от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что не предъявление кредитором в течение длительного времени после наступления срока исполнения обязательства требования о взыскании основного долга само по себе не может расцениваться как содействие увеличению размера неустойки.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ истец вправе по своему усмотрению осуществлять принадлежащие ему гражданские права, в том числе определять, когда обращаться за защитой своего нарушенного права. Умышленного содействия истцом увеличению размера убытков, вызванного длительным не обращением в суд за взысканием задолженности по кредитному договору, со стороны истца в данном случае не усматривается.

Доказательств о том, что ответчик не имел реальной возможности надлежащим образом исполнять обязательства по кредитному договору, в материалы дела не представлено.

Истцом также заявлены требования о расторжении с ответчиком кредитного договора и обращении взыскания на предмет залога.

Как следует из ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по погашению кредита и уплате процентов за пользование им является существенным нарушением условий договора займа.

Согласно ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

При этом залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1). К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п.2).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Как было указано выше, права истца на получение исполнения по кредитному договору от 07.05.2008г. обеспеченны ипотекой, удостоверяются закладной (т.1 л.д. 15-26).

Согласно положениям ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.4 указанной статьи в случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В силу ст. 54.1 указанного закона, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как было установлено в судебном заседании, ответчик не исполняла свои обязанности по внесению ежемесячных платежей, имеет задолженность по кредиту. В связи с чем, предусмотренных указанной статьей оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не имеется.

При таких обстоятельствах, в силу указанных положений закона, а также п. 4.4.3 кредитного договора, суд полагает требования истца путем обращения взыскания на заложенную в обеспечение исполнения обязательств квартиру, принадлежащую на праве собственности ФИО2, расположенную по адресу: 

<

адрес>, подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 349 Гражданского кодекса РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В соответствии с п.1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно пп.4 п.2 ст. 54 названного закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Согласно отчету ООО «

<

данные изъяты>» № от 22.03.2017г., рыночная стоимость квартиры определена в размере 

<

данные изъяты> руб., т.е. 80 % стоимости рыночного имущества составляет – 

<

данные изъяты> руб. (т.1 л.д. 83-109).

Довод ответчика о том, что АО «Агентство финансирования жилищного строительства» является ненадлежащим истцом по данному делу, поскольку не представлено доказательств переименования истца, а также доказательств уведомления заемщика о передаче прав по закладной суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Истцом в судебное заседание представлена копия Устава АО «АФЖС» в редакции, утвержденной Решением внеочередного общего собрания АО «АФЖС» Протокол № от 18.12.2015г., в котором в п. 1.1. указано, что Общество было создано 06.02.2009 года, при создании имело полное наименование Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»).

Решением Общего собрания акционеров Общества (Протокол от 08.07.2013г. №) утвержден Устав Общества, в соответствии с которым полное наименование Общества - Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства». Учредительные документы Общества приведены в соответствии с законом. Суду предоставлена выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на 16.01.2017г.

В судебное заседание для обозрения был представлен оригинал закладной ФИО2, в соответствии с которой первоначальным владельцем закладной являлся АКБ «Агроимпульс». На основании Договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №г. от 20.11.2008г. права на закладную ФИО2 были переданы ЗАО «Надежный дом» 17 декабря 2008г.

На основании Договора купли-продажи закладных № от 01.12.2008г. права на закладную ФИО2 были переданы АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 22 декабря 2008г.

На основании Договора купли-продажи закладных № от 17.02.2012г. права на закладную ФИО2 перешли ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» 29.02.2012г.

В соответствии с положениями п.1 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости» любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и места нахождения. Таким образом, регистрация в ЕГРН в качестве залогодержателя является правом, а не обязанностью владельца закладной.

Согласно п.2 указанной статьи должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивши от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре недвижимости с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, а равно письменное уведомление о приобретении таким владельцем закладной, переданной в депозитарий для депозитарного учета, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

Таким образом, до получения должником подобного уведомления он обязан осуществлять платежи по известным ему реквизитам.

Однако ФИО2 уклонялась от исполнения обязанностей заемщика по возврату кредита начиная с марта 2010г. До указанной даты владелец закладной менялся дважды, однако для ответчика никаких изменений смена владельца закладной не принесла, обязательства по возврату кредита и реквизиты для уплаты задолженности не изменялись на протяжении всего срока действия кредитного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Расторгнуть кредитный договор № №, заключенный 07.05.2008г. между ОАО КБ «Агроимпульс» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по кредитному договору № № от 07.05.2008 г. по основному долгу за период с 02.12.2013 г. по 29.03.2017 г. в размере 

<

данные изъяты> руб., задолженность по процентам в размере 

<

данные изъяты> руб., задолженность по пени в размере 

<

данные изъяты> руб., а всего 

<

данные изъяты> 

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства» расходы по оплате госпошлины в сумме 

<

данные изъяты>. 

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, общей площадью 59,5 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 

<

данные изъяты>

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.04.2017 г.

Судья Е.В. Наседкина