Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 22 мая 2024 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1390/2024 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания (административных помещений и помещений магазина), площадью 1821 кв.м, по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты>,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> площадью 459,1 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № (кадастровая стоимость в размере 

<

данные изъяты> определена на 01.01.2022) и собственником нежилого помещения с кадастровым номером № (кадастровой стоимостью в размере 

<

данные изъяты> рублей определена на 01.01.2023). Установленная кадастровая стоимость объектов не соответствует рыночной стоимости, что подтверждается отчетами об оценке ООО «Эстимейшн». Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, как налогоплательщика. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные административные исковые требования поддержала в полном объеме и дополнила, что требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в отношении земельного участка заявлены по состоянию на 01.01.2022, нежилого помещения по состоянию на 01.01.2023.

Административные ответчики Правительство Самарской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованные лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», ГБУ Самарской области «ЦРР», ООО «Альфа-М», АО «Тольяттиазот», ООО «Торговый дом Миндаль», извещены о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не представили.

В письменном отзыве на иск заинтересованное лицо ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, стоимость спорных объектов, определенная в отчетах об оценке, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые объекты. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 21.11.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 4203 от 20.09.2021, с учетом дополнительных соглашений от 20.09.2021, 18.08.2023, заключенного между муниципальным образованием г.о. Тольятти в лице администрации г.о. Тольятти Самарской области и заинтересованными лицами ПАО «Тольяттиазот», ООО «ТД Миндаль», административным истцом ФИО2, последний в связи с переходом права собственности на помещение с кадастровым номером № арендует земельный участок с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес> площадью 1821 кв.м. За пользование земельным участком договором предусмотрены арендные платежи, рассчитываемые от кадастровой стоимости объекта. 

По сведениям ЕГРН в отношении указанного объекта недвижимого имущества 09.01.2023 внесена информация об утверждении кадастровой стоимости в размере 7 689 973, 74 рубля на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25.11.2022 по состоянию на 01.01.2022, применением с 01.01.2023.

Также из материалов дела следует, что административный истец по договору купли-продажи от 04.12.2023 приобрел у ФИО3 и является собственником помещения с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес> площадью 459,1 кв.м, назначение – нежилое, наименование – нежилое помещение, состоящее из комнат, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2023 утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 27.10.2023 № 2296 в размере 12 148 851, 11 рублей, о чем сведения в ЕГРН внесены 02.01.2024.

Административный истец, будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером № и собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, является плательщиком арендной платы и налога на имущество. Для исчисления арендных платежей и налога на имущество принимается во внимание кадастровая стоимость объектов недвижимости. 

Установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендных платежей и налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 19.04.2024 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлены отчеты об оценке № и № от 17.04.2024 независимой оценочной компании ООО «Эстимейшн» об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 3 905 295 рублей и помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере 

<

данные изъяты>. 

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчетах об оценке выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка и помещения основано на полном и объективном анализе индивидуальных ценностных характеристик объекта и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчетам об оценке документами. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчётах, составленным по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. 

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением по расчету кадастровой оценки, замечаний, нарушений в представленных отчетах об оценке не выявлено.

С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в отчетах об оценке выводам об итоговой величине рыночной стоимости рассматриваемых объектов на дату кадастровой оценки, у суда не имеется. Правовые основания для назначения судебной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости рассматриваемых объектов по состоянию на дату проведения кадастровой оценки равной их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке, подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 19.04.2024, что необходимо отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 3 905 295 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 7 989 286 рублей.

Датой подачи заявления в суд считать 19.04.2024.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 03.06.2024.

Судья И.А. Щетинкина