Дело № 2-861/2023 

УИД 33RS0015-01-2023-001227-51 копия

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2023 года г. Петушки 

Петушинский районный суд Владимирской области в составе: 

председательствующего судьи О.П.Перегудовой,

при секретаре судебного заседания О.В.Гармаевой,

с участием помощника прокурора Парипа А.С., представителя ответчика КУИ Петушинского района ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Петушинского района Владимирской области в интересах неопределенного круга лиц, МО «Петушинский район» к Комитету по управлению имуществом Петушинского района Владимирской области и ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

У С Т А Н О В И Л:

22 августа 2013 года между Комитетом по управлению имуществом Петушинского района Владимирской области и ФИО2 заключен договор аренды №1253/13 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: Владимирская область, Петушинский район, пос. Метенино.

04 марта 2022 года договор аренды земельного участка от 22.08.2013 №1253/13 был расторгнут по соглашению сторон.

04 марта 2022 года между Комитетом по управлению имуществом Петушинского района Владимирской области и ФИО2 заключен договор купли-продажи данного земельного участка.

Прокурор Петушинского района обратился с иском к Комитету по управлению имуществом Петушинского района Владимирской области и ФИО2 о признании сделки в виде договора от 04.03.2022 недействительной и применении последствий ее недействительности: прекратить право собственности ФИО2, возложить обязанность на Комитет по управлению имуществом Петушинского района возвратить последней денежные средства в сумме 120 150,00 рублей.

В обоснование указано на отсутствие оснований для продажи земельного участка без торгов и по льготной стоимости, поскольку хозблок на земельном участке является объектом вспомогательного назначения и не влечет права на приобретение участка на льготных условиях.

В судебном заседании прокурор Парипа А.С. иск поддержала.

Представитель ответчика КУИ Петушинского района ФИО1 исковые требования прокурора признала, просила применить последствия недействительности сделки в том числе в виде возобновления действия договора аренды. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала, согласившись на возобновление действия договора аренды.

Третье лицо Управление Росреестра по Владимирской области в судебное заседание своего представителя не направило, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, в решении спора полагается на усмотрение суда.

Третьи лица администрация Петушинского района, Финансовое управление администрации Петушинского района в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены.

Дело в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, в силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, выполнять условия договора, в том числе в части целевого использования участка. 

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).

При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ, статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12 и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, ответе на вопрос № 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно ч. 1.1 ст. 4 Закона Владимирской области от 25.02.2015 № 10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» продажа земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, до 1 января 2024 года осуществляется по цене, определяемой в размере 50 процентов от его кадастровой стоимости, за исключением случаев, установленных в части 2 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что 22.08.2013 между Комитетом по управлению имуществом Петушинского района Владимирской области и ФИО2 заключен договор аренды №1253/13 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: Владимирская область, Петушинский район, пос. Метенино.

04 марта 2022 года договор аренды земельного участка от 22.08.2013 №1253/13 был расторгнут по соглашению сторон.

04 марта 2022 года между Комитетом по управлению имуществом Петушинского района Владимирской области и ФИО2 заключен договор купли-продажи данного земельного участка. Право собственности ФИО2 зарегистрировано 14.04.2022.

Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка без торгов послужило наличие на земельном участке хозяйственной постройки - хозблока, площадью 24,6 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося в собственности ФИО2

В соответствии с п.2.1 договора выкупная стоимость земельного участка установлена в соответствии с п.2 ст.4 Закона Владимирской области от 25.02.2015 №10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» в размере 50 процентов от его кадастровой стоимости и составила 120 150,00 рублей. Данная сумма перечислена на счет КУИ Петушинского района.

Иных строений, в том числе жилого дома, на данном участке не имеется.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что указанная хозяйственная постройка является объектом вспомогательного назначения по отношению к основному - жилому дому, поскольку участок имеет вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

В отсутствие основного объекта (жилого дома) оснований для предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов и по льготной стоимости на основании Закона Владимирской области от 25.02.2015 № 10-ОЗ не имелось.

Ввиду отсутствия у ФИО2 права на выкуп спорного публичного земельного участка под вспомогательным объектом без торгов и по льготной стоимости заключенный договор купли-продажи данного земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной в силу ее ничтожности сделкой, совершенной с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов. Указанные обстоятельства заключения сделки без проведения аукциона и по льготной стоимости нарушают права и законные интересы как неопределенного круга лиц, которые имели право на участие в аукционе, так и муниципального образования, получившего доход от продажи земельного участка в меньшем размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования прокурора о признании сделки недействительной обоснованной и подлежащей удовлетворению.

Применяя последствия недействительности сделки, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом недействительности сделки и необходимости возвращения сторон в прежнее положение до заключения договора купли-продажи, суд считает необходимым возложить на Комитет по управлению имуществом Петушинского района обязанность возвратить ФИО2 выкупную стоимость земельного участка в сумме 120 150,00 рублей.

Также с учетом того, что право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, в связи с признанием сделки недействительной данное право подлежит прекращению путем внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №.

Принимая во внимание, что до заключения договора купли-продажи между сторонами существовали арендные правоотношения в рамках договора аренды земельного участка №1253/13, заключенного 22.08.2022, с учетом необходимости восстановления сторон в прежнем состоянии, суд полагает возможным восстановить действие данного договора аренды на прежних условиях, о чем ходатайствовал Комитет по управлению имуществом Петушинского района в ходе судебного разбирательства.

На основании изложенного, суд считает исковые требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования прокурора Петушинского района удовлетворить.

Признать недействительной сделку - договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Владимирская область, Петушинский район, пос. Метенино, заключенный 04 марта 2022 года между Комитетом по управлению имуществом Петушинского района Владимирской области и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение путем возложения на Комитет по управлению имуществом Петушинского района Владимирской области обязанности возвратить ФИО2 денежные средства в размере 120 150 рублей и восстановления действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 04 марта 2013 года №1253/13 между Комитетом по управлению имуществом Петушинского района Владимирской области и ФИО2, на прежних условиях.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Петушинский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 27 июля 2023 года.

Судья: /подпись/ О.П.Перегудова