УИД 66RS0006-01-2024-002103-98 Дело № 2-2896/2024

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 11 октября 2024 года 

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Делягиной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кулешовой С.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1, действующей в своих интересах и интересах ФИО2 и К.В.М., ФИО3, ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «УК «РЭМП-Эльмаш» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, отмене ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к ФИО1, действующей в своих интересах и интересах К.С.М. и ФИО5, ФИО3, ФИО4 Об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, отмене ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий.

В обоснование иска указано, что ответчики ФИО1 и ФИО3 являются собственниками (по 1/2 доле каждый) комнаты площадью 14,6 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > (далее – КН :75443) и двух комнат площадью 29,9 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > (далее – КН :117) в квартире 

<

 адрес > (далее – спорное имущество, изымаемое имущество). Многоквартирный дом по указанному адресу расположен на земельном участке площадью 804 кв.м. На основании Постановления Администрации г. Екатеринбурга от 02.03.2021 

<

 № > жилой дом 

<

 адрес > был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения, расположенные в указанном доме, - непригодными для проживания. Поскольку снос либо реконструкция дома в установленные для этого срока произведены не были, Постановлением Администрации г.Екатеринбурга от 07.09.2021 

<

 № > принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем; согласно приложению к указанному постановлению, изъятию, в том числе, подлежат комната с КН :75443 и две комнаты с КН :117. Учитывая, что соглашение об изъятии и определении выкупной стоимости изымаемого имущества заключено не было, Администрация г.Екатеринбурга просит в судебном порядке: изъять у ответчиков ФИО3 и ФИО1 для муниципальных нужд путем выкупа комнату с КН :75443 с выплатой им в качестве возмещения по 1166 800 руб. каждому, а также две комнаты с КН :117 с выплатой каждому в счет возмещения по 584350 руб.; прекратить право собственности ответчиков ФИО3 и ФИО1 на указанные жилые помещения; возложить обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемые объекты, признать право муниципальной собственности на спорные комнаты, признать ответчиков утратившими право пользования жилыми помещениями и выселить из комнаты площадью 29,9 кв.м с КН :117 ФИО3, ФИО1, ФИО4, К.С.М., ФИО5 Поскольку в отношении вышеназванные комнаты наложены ограничения в виде запретов на совершение регистрационных действий (№ записей 

<

 № > и 

<

 № >), истец просит их отменить.

Определением суда от 24.06.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

После поступления экспертного заключения и возобновления производства по делу в судебное заседание при рассмотрении дела по существу представитель истца не явился. Ранее представитель истца ФИО6 возражал относительно выводов, представленных в заключении судебной оценочной экспертизы, по доводам письменных возражений. Указал, что материал стен является важным ценообразующим фактором, между тем экспертом корректировка на материал стен не применена, при том, что объект оценки имеет материал стен – блок, а у объектов-аналогов материал стен – кирпич и панель. Полагает, что выбранные экспертом объекты-аналоги не соответствуют оцениваемому по основным ценообразующим факторам (площадь и стоимость); земельные участки, выбранные в качестве аналогов, не соответствуют также и по сегменту рынка. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не может быть включена в размер возмещения. Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в т.ч. с предельным сроком эксплуатации дома. Более того, при расчете стоимости непроизведенного капитального ремонта эксперт в нарушение ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) включает: ремонт балконов и лоджий, проемов, однако, указанные работы не подлежат возмещению. Отдельно стоимость долей в праве собственности на недвижимое имущество, убытков покомнатно не выведена.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО7 в письменных возражениях исковые требования в части прекращения права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение, признания права муниципальной собственности, признания утратившими право пользования жилым помещением, выселении фактически признал, вместе с тем требование об изъятии путем выкупа с определением выкупной цены в сумме 2333600 руб. полагал необоснованным, а саму цену – не соответствующей рыночной. Учитывая, что заключение эксперта подготовлено по состоянию на 05.08.2024 с проведением осмотра изымаемых помещений, в то время как отчет истца представлен по состоянию на 28.08.2023 и при проведении оценки осмотр комнат не производился, полагал возможным определить размер возмещения за изымаемые объекты в сумме 4912000,24 руб.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Помощник прокурора Емельянова М.К. в своем заключении полагала, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, допросив эксперта, заслушав заключение помощника прокурора, сопоставив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. 

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Аналогичные положения содержатся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, связанных, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В соответствии со статьей 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

Согласно статье 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества (пункт 2).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10).

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации (пункт 13).

Согласно статье 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества; сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия.

В случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения (пункт 2).

Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное (пункт 3).

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд (пункт 4).

Как установлено судом и следует из материалов дела, многоквартирный дом 

<

 адрес > расположен на земельном участке площадью 804 кв.м в границах территориальной зоны Ж-3, образуемом из земельного участка с КН 

<

 № >

На основании Постановления Администрации г. Екатеринбурга от 02.03.2021 

<

 № > указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения, расположенные в указанном доме, - непригодными для проживания.

Ответчики ФИО1 и ФИО3 являются участниками общей долевой собственности в отношении комнаты площадью 14,6 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > и двух комнат площадью 29,9 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > в квартире 

<

 адрес >.

Изначально указанные комнаты были приобретены названными ответчиками в период брака: две комнаты площадью 29,9 кв.м – по договору купли-продажи от 06.04.2004, комната площадью 14,6 кв.м – по договору купли-продажи от 06.09.2005. Фактически указанные объекты образуют одну трехкомнатную квартиру, вместе с тем в единый объект недвижимости они не объединены, в ЕГРН числятся как разные и самостоятельные объекты недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 15.07.2015 по делу № 2-2548/2015 произведен раздел совместно нажитого имущества, доли супругов признаны равными; за ФИО3 и ФИО8 (ранее – ФИО9) Ю.В. признано право собственности по 1/2 доли за каждым в праве общей долевой собственности на комнаты с КН :117 и комнату с КН :75443; соответствующие сведения внесены в ЕГРН. 

В связи с признанием дома аварийным, собственникам помещений, расположенных в нем, были направлены требования о сносе аварийного дома в срок до 14.06.2021; названное требование ФИО3 и ФИО1 направлено почтой.

Поскольку снос либо реконструкция дома в установленные для этого срока произведены не были, с заявлением на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного аварийного дома собственники жилых помещений не обращались, Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 07.09.2021 

<

 № > принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем; согласно приложению к указанному постановлению, изъятию, в том числе, подлежат две комнаты в квартире 

<

 № > площадью 29,9 кв.м с КН :117 и комната площадью 14,6 кв.м с КН :75443, принадлежащие ответчикам.

Ответчикам ФИО1 и ФИО3 проекты соглашений об изъятии принадлежащих им комнат направлены почтой, вместе с тем не получены, почтовая корреспонденция возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения.

Поскольку в досудебном порядке соглашение сторонами подписано не было, Администрация г. Екатеринбурга обратилась с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, спор относительно процедуры изъятия между сторонами отсутствует.

Принимая во внимание соблюдение стороной истца процедуры изъятия земельного участка и расположенных на нем строений, отсутствие возражений со стороны ответчиков-собственников относительно изъятия принадлежащих ФИО3 и ФИО1 на праве собственности комнат для муниципальных нужд, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в данной части.

Вместе с тем, определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, размер возмещения за принадлежащее ответчикам жилое помещение Администрацией г. Екатеринбурга определен на основании представленных отчетов 

<

 № > от 28.08.2023, 

<

 № > от 28.08.2023 подготовленных ООО «ЗСК-Центр», в котором рыночная стоимость объекта оценки с КН :75443 (с учетом убытков) по состоянию на дату исследования 24.07.2023 определена в размере 1 026 000 руб., стоимость объекта оценки с КН :117 – в размере 2101000 руб. и включает в себя стоимость жилого помещения, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и на земельный участок под ним; убытки определены в размере 142700 руб. и 232600 руб. соответственно, и включают в себя убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки, связанные с переездом, с поиском другого жилого помещения до приобретения права собственности на него, с оформлением права собственности на другое жилое помещение. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, является рекомендуемой, в том числе для цели совершения сделки, в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку сроки актуальности оценки, представленной истцом, истекли, а вопрос о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, входит в число обстоятельств, подлежащих установлению по делу, и требует наличия специальных познаний, суд, учитывая имеющийся между сторонами спор относительно выкупной стоимости, а также принимая во внимание заявленное стороной ответчика ФИО1 ходатайство, своим определением от 24.06.2024 в целях полного и правильного рассмотрения дела назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Консалтинг Групп» - ФИО10

Согласно полученному заключению эксперта от 05.08.2024, рыночная стоимость двух комнат с КН :117 и комнаты КН :75443 по состоянию на дату проведения экспертизы 05.08.2024 определена в размере 4203 000 руб.

Поскольку в экспертном заключении не была определена выкупная стоимость каждого объекта в отдельности, экспертом представлены уточненные выводы к своему заключению, согласно которым общая стоимость комнат составляет 4203000 руб., из которых стоимость комнаты площадью 14,6 кв.м с КН :75443 составляет 1379000 руб. (из которых стоимость доли в общедомовом имуществе, приходящегося на помещение, – 152 000 руб.; рыночная стоимость доли на земельный участок – 256000 руб.); стоимость комнаты площадью 29,9 кв.м с КН :117 – 2824000 руб. (из которых стоимость доли в общедомовом имуществе – 311000 руб., в праве на земельный участок – 525000 руб.); размер убытков, причиненных собственникам жилого помещения в связи с изъятием комнат с КН :75443 для муниципальных нужд (оплата услуг риэлтора, расходы на переезд, государственная пошлина, уплачиваемая при покупке жилого помещения, расходы, связанные с временным вынужденным проживанием в другом жилом помещении до приобретения другого жилья – найм жилья за разумный период времени) – 152 000 руб., размер убытков, в связи с изъятием комнаты с КН :117 – 227000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по комнате с КН :75443 – 108 000 руб., по комнате с КН :117 – 222000 руб. 

Из экспертного заключения следует, что для оценки экспертом использовались аналоги, расположенные в жилых многоквартирных домах, не признанных аварийными и ветхими, пригодные для проживания, год постройки – до 2000 г.; местоположение – г.Екатеринбург, п. Садовый, исследовались квартиры площадью от 40 до 70 кв.м; аналоги были выбраны наиболее сопоставимые с объектом оценки по своим основным ценообразующим характеристикам.

Суд, оценивая заключение эксперта с учетом письменных к нему дополнений, полагает, что оно выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. 

В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости.

Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Стороной истца было указано на то, что экспертом необоснованно не применена корректировка на материал стен. 

Вместе с тем эксперт в своих письменных комментариях на возражения указал, что объект оценки имеет материал стен – блок, у объектов-аналогов материал стен – панель и кирпич; корректировка не применена, т.к. согласно источнику информации «Справочник оценщика недвижимости-2023. Квартиры. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости» к объектам в подгруппе «панельные» относится жилье, расположенное в панельных, блочных, монолитно-панельных домах.

Что касается не соответствия объектов-аналогов объекту оценки по основным ценообразующим факторам (площадь и стоимость), то эксперт указал, что ни одним документом, регулирующим оценочную деятельность, не установлены требования по площади используемых аналогов. Эксперт подбирал аналоги в соответствии с правилами отбора; рассматривались предложения от 40 кв.м до 70 кв.м, в результате чего были выявлены предложения, представленные в заключении. Разница в площади между оцениваемым объектов и аналогами скорректирована поправкой на масштаб. 

В отношении земельного участка эксперт указал, что оцениваемый участок и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка – под многоквартирное жилое строительство, участки без улучшений.

Поскольку экспертом в судебном заседании были аргументированы свои выводы, доводы о неправильном определении выкупной стоимости состоятельными не являются.

В качестве возражений Администрация г. Екатеринбурга указала также на несогласие со взысканием компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Вместе с тем сама по себе необходимость включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размер выкупной стоимости прямо следует из положений закона.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12.03.2019 № 577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20.12.2017 № 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно пункту 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорный МКД 1952 года постройки. По состоянию на 1990 г. процент износа дома составлял 40 % (л.д. 125 т.2), впоследующем физический износ был зафиксирован равным 66 % (л.д. 130 т.2); в техническом паспорте отражено, что фундамент, наружные и внутренние капитальные стены имели глубокие трещины, перекрытия имели глубокие диагональные трещины; были зафиксированы протечки крыши; гниль и рассыхание полов; наблюдалась изношенность досок, прогибы; перекос проемов; имело место отпадение штукатурки; инженерные сети имели следы ржавчины, протечек, в отношении печного отопления указано, что имело место дымление, сдвиги кирпичей, выпадение камней (л.д. 125, 130 т.2).

По состоянию на 2015 г. состояние дома ухудшилось, что также подтверждается данными технического паспорта.

На дату принятия многоквартирного дома в муниципальную собственность фактический срок эксплуатации дома составил более 40 лет.

За период с 1997 г. по 2021 г. сведений о включении жилого дома по 

<

 адрес > в перспективные и (или) годовые планы капитального ремонта жилищного фонда в материалы дела не представлено, при этом нормативные сроки службы, в т.ч. инженерных сетей, предусмотренные ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденными Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312, даже в случае исполнения прежним наймодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта истекли.

Законных оснований для освобождения муниципального образования от обязанности производить капитальный ремонт дома с момента передачи его в муниципальную собственность судом не установлено.

Обязанность в пределах своих полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе, в части своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования относится к компетенции органа местного самоуправления в силу пункта 6.1 статьи 2 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Проанализировав и оценив имеющиеся по делу доказательства, суд считает, что невыполнение капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, спорного жилого помещения, в данном доме, до величины, при которой состояние дома соответствует категории «аварийное».

С учетом изложенного в выкупную цену изымаемого нежилого помещения подлежит включению сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, что будет соответствовать нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и будет направлено на полное возмещение собственникам убытков, причиненных изъятием жилого помещения.

Экспертом указано, что нормативный срок службы здания, в котором расположен объект исследования, - 125 лет, таким образом, как минимум, в 1982 г. в данном доме должен быть проведен капитальный ремонт.

Поскольку в материалах дела отсутствует информация о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, экспертом с учетом нормативного срока службы и эксплуатации рассчитана стоимость компенсации за непроведенный ремонт элементов здания.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома для собственников жилого помещения площадью 14,6 кв.м определен экспертом округленно в сумме 108 000 руб., для собственников комнат площадью 29,9 кв.м – 222000 руб. путем выведения общего значения стоимости капитального ремонта, а также стоимости за 1 кв.м и доли оцениваемых комнат в общей площади жилых помещений дома (л.д. 208-221 т.2).

Ходатайства о назначении повторной, дополнительной экспертизы заявлено не было.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает возможным положить заключение эксперта в основу решения суда об определении выкупной стоимости спорного жилого помещения.

При изложенных обстоятельствах, размер возмещения для каждого из ответчиков-собственников, учитывая равенство их долей, подлежит определению в следующем размере:

? за комнату с кадастровым номером 

<

 № > – 1639000 руб., по 819500 руб. в пользу каждого ((971000 руб. (стоимость жилого помещения) + 256000 руб. (стоимость доли в земельном участке) + 152000 руб. (стоимость доли в общем имуществе МКД) + 152000 руб. (убытки) + 108000 руб. (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт)/2);

? за комнату с кадастровым номером 

<

 № > – 3273 000 руб., по 1636500 руб. в пользу каждого ((1 988 000 руб. (стоимость жилого помещения) + 525000 руб. (стоимость доли в земельном участке) + 311000 руб. (стоимость доли в общем имуществе МКД) + 227000 руб. (убытки) + 222000 руб. (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт)/2).

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) является его выселение из этого жилого помещения, в связи с чем, требования о признании ответчиков утратившими право пользования изымаемыми жилыми помещениями и выселении из комнаты площадью 29,9 кв.м с КН :117 ФИО3, ФИО1, ФИО4, К.С.М., ФИО5 являются законными с учетом характера возникших правоотношений и подлежат удовлетворению.

Участвующий в судебном заседании помощник прокурора в своем заключении также полагала указанные требования подлежащими удовлетворению.

В силу положений пункта 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты, учитывая, что последствия изъятия земельного участка наступают только после предоставления выкупной стоимости.

Дополнительно стороной истца заявлено требование об отмене ограничения, установленного в отношении изымаемого жилого помещения, разрешая которое суд приходит к следующему.

Согласно поступившим по запросу суда материалам регистрационного дела в отношении спорных комнат с КН :75443 и с КН :117 в ЕГРН внесены записи о наличии ограничений в виде запретов на совершение регистрационных действий, наложенных в рамках исполнительного производства № 61191/22/66006-ИП от 12.04.2022 (номера государственной регистрации 

<

 № > от 20.04.2022 и 

<

 № > от 20.04.2022).

Предметом исполнения по указанному исполнительному производству является задолженность по платежам за жилую площадь, коммунальные платежи, взыскателем является ООО «УК «РЭМП-Эльмаш».

В силу части 1 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229 «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Согласно части 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» судебная защита прав, свобод и законных интересов граждан и организаций при принудительном исполнении судебных актов, актов других органов и должностных лиц осуществляется в порядке искового производства по нормам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), административного судопроизводства - по нормам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и производства по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - по нормам АПК РФ с учетом распределения компетенции между судами. Исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту - имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве).

Как следует из приведенных норм, с требованием об освобождении имущества от ареста вправе обратится лицо, обладающее правом на имущество, на которое наложен арест.

Поскольку суд пришел к выводу о необходимости изъятия у ответчиков ФИО1 и ФИО4 жилых помещений для муниципальных нужд путем выкупа, так как дальнейшее их проживание в аварийном доме создает потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан, принимая во внимание, что судом прекращено право собственности ответчиков на комнаты с КН :75443 и КН :117 в квартире 

<

 адрес > и признано право собственности на это жилые помещения за МО «город Екатеринбург», суд приходит к выводу, что Администрация г. Екатеринбурга обладает правом обратиться в суд с соответствующим требованием, в связи с чем исковые требования Администрации г. Екатеринбурга об отмене ограничения в виде ареста подлежат удовлетворению, а ограничения в виде запретов на совершение регистрационных действий, наложенные в отношении комнат с кадастровыми номерами 

<

 № > и 

<

 № > (номера государственной регистрации 

<

 № > от 20.04.2022 и 

<

 № > от 20.04.2022), - отмене.

Исходя из существа спорных правоотношений, взыскатель по исполнительному производству в данном случае не лишен права получить исполнение за счет выплачиваемого возмещения за изымаемое помещение.

На основании изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1800 руб., с ФИО3 – 1200 руб., с ФИО4 – 300 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО1, действующей в своих интересах и интересах ФИО2 и К.В.М., ФИО3, ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «УК «РЭМП-Эльмаш» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, отмене ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий ? удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 (СНИЛС 

<

 № >) и ФИО3 (СНИЛС 

<

 № >) для муниципальных нужд путем выкупа комнату площадью 14,6 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > и две комнаты площадью 29,9 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > в квартире 

<

 адрес >, с выплатой им качестве выкупной стоимости денежной суммы в общем размере 4912 000 руб., включая убытки, по 2456000 руб. в пользу каждого, из расчета:

? за комнату с кадастровым номером 

<

 № > – 1639000 руб., по 819500 руб. в пользу каждого, включая убытки;

? за комнату с кадастровым номером 

<

 № > – 3273 000 руб., по 1636500 руб. в пользу каждого, включая убытки.

Возложить на ФИО1 и ФИО3 обязанность принять причитающееся им к выплате возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить Администрации г.Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Прекратить право собственности ФИО1 (СНИЛС 

<

 № >) и ФИО3 (СНИЛС 

<

 № >) на принадлежащие им по 1/2 доле каждому в праве общей долевой собственности на комнату площадью 14,6 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > и на две комнаты площадью 29,9 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > в квартире 

<

 адрес >, признав право собственности на указанные комнаты за муниципальным образованием «г. Екатеринбург».

Признать ФИО1, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., ФИО3, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., утратившими право пользования жилыми помещениями – жилыми помещениями – комнатой площадью 14,6 кв.м и комнатами площадью 29,9 кв.м в квартире 

<

 адрес >.

Выселить ФИО1, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., ФИО3, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., ФИО4, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., К.С.М., 

<

 дд.мм.гггг > г.р., К.В.М., 

<

 дд.мм.гггг > г.р., из жилого помещения – комнат площадью 29,9 кв.м в квартире 

<

 адрес >.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу и после уплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение является основанием для регистрации права собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на комнаты с кадастровыми номерами 

<

 № > и 

<

 № >.

Отменить ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий, наложенное в отношении комнат с кадастровыми номерами 

<

 № > и 

<

 № > (номера государственной регистрации 

<

 № > от 20.04.2022 и 

<

 № > от 20.04.2022).

Взыскать в доход местного бюджета с ФИО1 (СНИЛС 

<

 № >) государственную пошлину в размере 1800 руб., с ФИО3 (СНИЛС 

<

 № >) – 1200 руб., с ФИО4, 

<

 дд.мм.гггг > г.р. – 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти рабочихдней.

Председательствующий С.В. Делягина 

Решение суда в мотивированном виде изготовлено 25.10.2024.

Председательствующий: С.В. Делягина