№ 2- 3117/19 11 декабря 2019 года 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Дугиной Н.В.,

при секретаре Бикташевой Е.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании преимущественного права покупки долей в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя, 

установил:

ФИО1 обратилась в Василеостровский районный суд гор. Санкт-Петербурга с иском к ФИО2, в котором просит :

- признать преимущественное право покупки XXX (XXX долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт- Петербург, ...

- перевести на истца права и обязанности покупателя XXX (XXX долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт- Петербург, ...

В обоснование иска указано, что истец является собственником XXX долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, ... Другим долевым собственником является ответчик ФИО2, которой принадлежат XXX долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. 6 февраля 2019г. ответчик ФИО2 через нотариуса ФИО3 известила истца о своем намерении продать принадлежащие ей на праве собственности доли за 2 200 000 рублей. В свою очередь, 18 февраля 2019г. истец через нотариуса ФИО3 направила согласие на приобретение XXX долей ФИО2 Ответчик, несмотря на согласие приобрести доли ответчицы, уклонилась от заключения договора купли-продажи с истцом, произвела отчуждение долей третьим лицам. Попытки договориться с ФИО2 о сроках заключения договора купли-продажи спорных долей к положительному результату не привели. Истцу стало известно, со слов ФИО2 и ее агента, что 5 июня 2019г. ФИО2 продала свои доли третьим лицам, переход права собственности был осуществлен на основании договора купли-продажи долей квартиры.

Истец в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания извещалась судом надлежащим образом, воспользовалась правом, предоставленным ей ч. 1 ст. 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) на ведение дел через представителя.

Представители истца – адвокат Смирнова Т.Ф., действующая на основании доверенности от 23 июня 2019 года ( л.д. 7) и ордера А XXX от 05 августа 2019 года ( л.д. 14), а также ФИО4, действующая по доверенности в судебное заседание явились, исковые требования поддержали. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, требования не признала, пояснила, что извещала истца, а также членов ее семьи в устном порядке о намерении продать долю в праве долевой собственности, а также 06 февраля 2019 года обратилась к нотариусу за направлением извещения в письменной форме о намерении продать долю с указанием цены, между тем, от действий по заключению с ней договора купли-продажи на предложенных условиях второй сособственник не произвел, в связи с чем, 28 мая 2019 года она продала принадлежащую ей долю за 2 200 000 руб., заключив с Закон Т.А. договор купли-продажи.

Представитель ответчика – ФИО5, действующий на основании доверенности от 07 ноября 2019 года (л.д. 40) в судебное заседание явился, указал, что его доверителем в соответствии с положениями ст. 250 ГК РФ соблюдены права истца как участника долевой собственности, в связи с чем, полагал, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи с отсутствием оснований. 

Третьи лица Закон Т.А., Закон Н.А

<

данные изъяты> в судебное заседание не явились, направили в суд представителя – ФИО6, действующую на основании доверенности от 15 ноября 2019 года ( л.д. 79), которая в судебное заседание явилась, указала, что Закон Т.А. является добросовестным приобретателем доли в праве долевой собственности на основании договора купли-продажи, 11 сентября 2019 года распорядилась своим правом, подарив указанную долю своему внуку Закон Н.А. 

<

данные изъяты> 

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и третьих лиц, извещенных в порядке ст. 167 ГПК РФ и направивших в суд своих представителей. 

Выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, изучив представленные письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Истец, воспользовавшись предоставленным правом, выбрала один из способов защиты своих гражданских прав, предусмотренных ст.12 ГК РФ. 

Статьей 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3).

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. 

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса.

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 06 февраля 2007 года), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником XXX долей в праве общей долевой собственности на двухкомнатную коммунальную квартиру, расположенную по адресу: ...

Другим долевым собственником является ответчик ФИО2, которой принадлежали XXX) долей в праве общей долевой собственности.

28 мая 2019 года между ФИО2 и Закон Т.А. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Закон Т.А. приобрела указанные доли в праве общей долевой собственности за 2 200 000 рублей. Договор удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга на бланке XXX ( л.д. 33-35).

Из материалов дела также усматривается, что ФИО2 были приняты меры к уведомлению участника общей долевой собственности - ФИО1 о продаже доли спорного жилого помещения, а именно нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО3 направлено заказным письмом по адресу регистрации места жительства истца: ... заявление ФИО2 в котором ФИО1 предложено реализовать преимущественное право покупки и приобрести спорные доли квартиры за цену- 2 200 000 рублей в течение месяца. ( л.д. 29-30-31).

Данное заявление и уведомление нотариуса были получены ФИО1 12 февраля ( л.д. 32).

Истцом обстоятельство того, что она в установленном порядке была уведомлена ФИО2 о предстоящей продаже ей долей в праве общей долевой собственности на оспаривается. 

18 февраля 2019 года нотариусу нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО3 от ФИО1 передано заявление о согласии приобрести комнату с использованиеv городской субсидии, в котором указано, что заявитель поставлена на городскую жилищную очередь ( л.д. 93).

В обоснование заявленных требований истцом на основании определения суда от 13 ноября 2019 года ( л.д. 59-61) совершены действия по внесению на банковский счет Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге денежной суммы в размере 2 200 000 руб. ( л.д. 81, 82).

Судом на основании ходатайств заявленных сторонами, допрошены свидетели 

<

данные изъяты>. 

Так, свидетель 

<

данные изъяты>. пояснила, что приходится истцу бабушкой, указала на то, что подарила внучке комнату, в которой она сейчас и проживает, указала, что истец, а также ее мать денежными средствами на покупку спорных долей не обладают, в связи с чем, они узнавали сведения о возможности получить субсидию, кроме того, она решила помочь внучке и сняла денежные средства со своего счета, а также добавила наличные денежные средства необходимые для покупки, но как именно вносить денежные средства она не знала и передала их внучке, указала, что выразила желание приобрести комнату у ответчика, а затем переоформить право на внучку, но ответчик категорически не согласилась на это из-за неприязненных отношений; при подаче заявления о согласии на покупку присутствовала вместе с внучкой, о том, что комната выставлена на продажу узнали из объявления в сети «Интернет» ( л.д. 105-112).

Свидетель 

<

данные изъяты> пояснила, что работает риэлтором, в связи с чем ФИО2 обратилась к ней за помощью для оформления и сопровождения сделки по продаже комнаты, указала, что 25 октября 2018 года при ее участии между сторонами обсуждался вопрос о продаже комнаты за 2 200 000 руб., тогда семьей Патзак было озвучено, что денежных средств в указанном размере у них не имеется, а также то, что истец стоит на очереди по улучшению жилищных условий, свидетель разъяснила истцу право на получение субсидии в размере 800 000 руб., после чего совместно на машине поехали в Горжилобмен для написания заявления; в течении трех месяцев свидетель вела переговоры по телефону с семьей Патзак, между тем, только после продажи комнаты третьему лицу они выразили желание приобрести спорные доли ( л.д. 105-112).

Оценивая показания свидетелей в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд учитывает, что из приведенных показаний свидетеля ФИО7 усматривается лишь намерение ее и ФИО4 приобрести комнату чтобы в дальнейшем переоформить ее на внучку – ФИО1 и возможное существование между ними устной договоренности о заключении сделки купли-продажи после получения субсидии, однако обстоятельств, свидетельствующих о нарушении преимущественного права покупки истца из данных показаний не установлено, поскольку сведений о заключении сторонами каких-либо письменных соглашений, иных договоров, касающихся сделки купли-продажи не установлено.

Согласно правовому смыслу ст.250 ГК РФ продажа одним из участников общей долевой собственности на квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из приведенных норм материального права следует, что законодатель возлагает на участника долевой собственности при продаже своей доли обязанность только по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. А заключение договора купли-продажи при согласии участников долевой собственности покупки продаваемой доли зависит от волеизъявления обеих сторон.

Оценивая представленное истцом и направленное в его адрес заявление ответчика о предстоящей продаже комнаты, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям закона, так как составлено в письменной нотариально удостоверенной форме, содержит намерение собственников долей в праве собственности на квартиру продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий договора купли-продажи. При этом в данном заявлении приведены положения ст.250 ГК РФ, обращено внимание истца на то, что для приобретения вышеуказанных долей ему даётся только один месяц. 

Таким образом, предусмотренная ст. 250 ГК РФ процедура извещения истца о предстоящем отчуждении долей в праве общей долевой собственности о праве преимущественного приобретения истца ответчиками соблюдена. Тем самым, продавец исполнила свою обязанность известить других участников долевой собственности о намерении продать свою долю, следовательно, она вправе была продать свою долю любому постороннему лицу, поскольку ФИО1 в течение срока, предоставленного ей законом, своим преимущественным правом покупки не воспользовалась. 

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что о намерении ответчика продать долю истцу было известно и ранее в ходе совместных переговоров, однако, стороны не достигли соглашения, а истцом не представлены суду достоверные и бесспорные доказательства того, что она имела реальное намерение и финансовую возможность приобрести данную долю в спорной квартире в течении месяца после получения извещения о продаже.

При этом, со стороны истца не представлено также доказательств уклонения ответчика от продажи спорных долей квартиры истцу.

Кроме того, согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления нотариусу согласия сособственника без подписания им договора купли-продажи не свидетельствует о реализации им преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

Между тем срок, установленный ст.250 ГК РФ для приобретения другими участниками долевой собственности продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество, равный одному месяцу истек, договор купли-продажи был заключен 28 мая 2019 года между ответчиком с одной стороны, и Закон Т.А. другой стороны, по истечении трех месяцев с момента получения ФИО1 ( 12 февраля 2019 года) уведомления о продаже комнаты. 

Исходя из ч. 3 ст. 10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Таким образом, ФИО2 добросовестно предприняла все необходимые меры к тому, чтобы не допустить нарушения права ФИО1 на преимущественное право покупки отчуждаемой доли, после чего осуществила продажу принадлежащего ей имущества третьему лицу. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик вправе была произвести отчуждение принадлежащих ей XXX долей на предложенных истцу условиях постороннему лицу, поскольку нарушений преимущественного права покупки участника долевой собственности не выявлено.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.

Законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности по ожиданию согласия покупателя по истечении указанного срока, не возлагается. 

Доводы представителя истца ФИО4 о том, что нарушены права истца на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности спорного объекта недвижимого имущества в связи с наличием неприязненных отношений к свидетелю со стороны ФИО2, в связи с чем она категорически отказывалась заключать договор купли-продажи, не подтвердились в ходе рассмотрения дела и опровергаются пояснениями, данными сторонами по делу, а также показаниями свидетелей.

Так, из пояснений ответчика ФИО2 следует, что она по устной договоренности сдавала свою комнату, площадью XXX кв. м семье Патзак за арендную плату в размере 5000 руб., что составляет менее половины от рыночной стоимости по аналогичным предложениям по аренде в Василеостровском районе, кроме того, совместно ездила в различные инстанции, в том числе в Горжилобмен для получения информации по предоставлению субсидии ФИО1 представитель истца ФИО4, приходящаяся истцу бабушкой подтвердила факт аренды комнаты за указанную цену, указала на то, что после оформления наследства на спорную комнату ответчик сдавала ее третьим лицам и для того, чтобы в квартире не было посторонних лиц она обратилась к ФИО2 с предложением о сдаче в найм комнаты, на что она согласилась. Свидетели 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> подтвердили факт переговоров сторон и совместных поездок в сопровождении агента по недвижимости в различные инстанции ( л.д. 105-112).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в течение длительного периода, а именно в течении трех месяцев с момента получения уведомления о продаже никаких действий по приобретению спорной квартиры истцом не предприняты все возможные действия для заключения договора купли-продажи, в том числе путем заключения предварительного договора купли-продажи, а также совершению действий по внесению денежных средств на депозит нотариуса, либо внесению продавцу залога, в материалы дела не представлено, денежные средства внесены на депозит судебного департамента 20 ноября 2019 года, тогда как исковое заявление предъявлено в суд 27 июня 2019 года.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 к ФИО2 о признании преимущественного права покупки долей в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя.

В ходе рассмотрения дела, судом 13 ноября 2019 года приняты обеспечительные меры в виде запрета совершать определенные действия со спорными долями в праве общей долевой собственности ( л.д. 62-63).

Основанием для отмены обеспечительных мер является изменение или отпадение обстоятельств, наличие которых послужило основанием для принятия обеспечительных мер.

Изучив материалы дела, на основании суд, на основании положений п. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о том, что в настоящее время отпали правовые основания для применения обеспечительных мер в рамках указанного гражданского дела и полагает возможным отменить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществлять регистрационные действия в отношении XXX долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, ....

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 39, 56-57, 67-68, 167, 173, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании преимущественного права покупки долей в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя, – оставить без удовлетворения.

Снять обеспечительные меры в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществлять регистрационные действия в отношении XXX) долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга. 

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 18 декабря 2019 года.