Мотивированное 

решение

 изготовлено 23.10.2025

Дело № 2а-756/2025

УИД 66RS0028-01-2025-000776-19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 октября 2025 года город Ирбит

Ирбитский районный суд Свердловской области в составе

председательствующего судьи Пермяковой Н.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чернозипунниковым А.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Ирбитскому отделу Управления Росреестра по Свердловской области, Межмуниципальному отделу по Первоуральскому, Новоуральскому городским округам Управления Росреестра по Свердловской области, Управлению Росреестра по Свердловской области о признании незаконными решения (действия) о приостановлении государственной регистрации прав и о регистрации права собственности, возложении обязанности устранить нарушение закона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к Ирбитскому отделу Управления Росреестра по Свердловской области, Межмуниципальному отделу по Первоуральскому, Новоуральскому городским округам Управления Росреестра по Свердловской области, Управлению Росреестра по Свердловской области с вышеуказанным административным иском, по следующим основаниям. 05.05.2023 ФИО1 по договору купли – продажи приобрел у ФИО2 нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 247,80 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, после чего подал документы в Росреестр для регистрации права собственности. 18.05.2023 регистрация права собственности была приостановлена из-за обеспечительных мер принятых МИФНС № 13. 31.03.2025 право собственности зарегистрировано за Фердинандом М.Б. на основании договора купли – продажи от 18.02.2025, заключенного по итогам торгов. 02.04.2025 по заявлению административного истца регистрация права собственности вновь приостановлена по подп. 1 и 2 п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости, поскольку не представлено одобрения сделки от 05.05.2023 ФИО3, так как 27.05.2021 ФИО2 признан банкротом, 04.04.2024 финансовым управляющим его имуществом утвержден ФИО3. Действия Росреестра административный истец считает незаконными, нарушают его права и законные интересы как добросовестного собственника приобретенного нежилого здания, на 05.05.2023 ФИО2 не находился в процедуре банкротства, в связи с чем, не требовалось одобрения данной сделки конкурсного управляющего, кроме того, сделка по приобретению имущества не оспорена. Работники Росреестра имея два заявления от разных лиц о регистрации права собственности на одно и тоже имущество должны были приостановить регистрацию прав по заявлениям либо зарегистрировать право собственности по его заявлению, как поступившее раньше, а не регистрировать право собственности за Фердинандом М.Б.. В результате незаконных действий Росреестра он лишился своего имущества. Просит, с учетом уточнения, признать незаконными действия Ирбитского отдела Управления Росреестра по Свердловской области о приостановлении государственной регистрации прав от 02.04.2025 и Межмуниципального отдела по Первоуральскому, Новоуральскому городским округам Управления Росреестра по Свердловской области о регистрации права собственности от 31.03.2025, возложении обязанности устранить нарушение закона путем регистрации за ФИО1 права собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 247,80 кв.м., по адресу: 

<

адрес> (л.д. 6-9, 224).

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержал доводы и требования административного искового заявления. Дополнительно сообщил, что до настоящего времени договор купли – продажи от 18.02.2025 им не оспорен, он имеет доступ в здание, произвел в нем ремонт. 

Представители административного ответчика - Ирбитского отдела Управления Росреестра по Свердловской области ФИО4, ФИО5, заинтересованное лицо – государственный регистратор ФИО6 сообщили, что с административным иском не согласны, изложили позицию согласно письменного отзыва на административный иск (л.д. 118-119).

Заинтересованное лицо ФИО2 поддержал правовую позицию административного истца ФИО1. Фердинанд М.Б. доверенное лицо ФИО3, по сути ФИО3 себе купил здание. Просит учесть решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.05.2025 по аналогичной ситуации. 

На основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков - Межмуниципального отдела по Первоуральскому, Новоуральскому городским округам Управления Росреестра по Свердловской области, Управления Росреестра по Свердловской области, заинтересованных лиц: государственных регистраторов ФИО7, ФИО8, а также Фердинанда М.Б., финансового управляющего ФИО2 - ФИО3, МИФНС России № 23 по Свердловской области.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему. В силу п. 1 ст. 8.1 и п. 1 и 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч. 4 ст. 1); государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ч. 1 ст. 14), перечень которых приведен в ч. 2 ст. 14 названного Федерального закона.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации определен ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая в соответствии с п. 3 ч. 1 данной статьи предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав предусмотрены ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с ч. 1 которой государственная регистрация приостанавливается, в том числе, в случаях, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (п. 1); с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (п. 2).

В силу ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, названные в ст. 26 указанного Федерального закона, в течение срока приостановления не устранены, то в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

По смыслу статей 226, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания недействительным решения (действий) Управления Росреестра как органа, осуществляющего публичные полномочия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, о приостановлении регистрационных действий и обязании его осуществить такие действия, необходимо установить наличие двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение таким решением (действиями) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, по общему правилу в случае приобретения права собственности на основании сделки правовой оценке подлежат первичные правоустанавливающие документы на объект недвижимости и иные сопутствующие документы, принятые в рамках процедуры банкротства.

Из объяснений административного истца и материалов административного дела усматривается, что 05.05.2023 ФИО1 на основании договора купли – продажи приобрел у ФИО2 нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 247,80 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, после чего подал документы в Росреестр для регистрации права собственности. 18.05.2023 регистрация права собственности приостановлена Ирбитским отделом Управления Росреестра по Свердловской области из-за обеспечительных мер принятых МИФНС № 13 (подп. 37 ч. 1, ч. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») (л.д. 10-15, 24-25, 157, 158).

18.02.2025 Фердинанд М.Б. на основании договора купли – продажи по итогам торгов приобрел у ФИО2, в лице финансового управляющего ФИО3, нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 247,80 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, после чего подал документы в Росреестр для регистрации права собственности. 18.03.2025 регистрация права собственности приостановлена Межмуниципальным отделом по Первоуральскому, Новоуральскому городским округам Управления Росреестра по Свердловской области из-за обеспечительных мер принятых МИФНС № 13 (подп. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

Однако, 31.03.2025 право собственности зарегистрировано за Фердинандом М.Б. на основании договора купли – продажи от 18.02.2025, в виду представления в Росреестр решения налогового органа об отмене обеспечительных мер (л.д. 94-100).

02.04.2025 Ирбитским отделом Управления Росреестра по Свердловской области приостановлена регистрация права собственности по заявлению ФИО1, на основании подп. 1 и 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (л.д. 16-17). 

Суд, проанализировав выше перечисленные нормы права, материалы административного дела, приходит к выводу, что обжалуемые действия административных ответчиков являются законными и обоснованными.

Так, определением Арбитражного суда Курганской области от 24.11.2020, решением Арбитражного суда Курганской области от 27.05.2021 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина. 

Определением Арбитражного суда Курганской области от 24.11.2022 утверждено мировое соглашение между кредиторами и должником ФИО2, производство по делу прекращено. Определением Арбитражного суда Курганской области от 26.07.2023 мировое соглашение расторгнуто, производство по делу о банкротстве ФИО2 возобновлено, открыта процедура реализации имущества гражданина.

Определением Арбитражного суда Курганской области от 04.04.2024 финансовым управляющим ФИО2 утвержден ФИО3 (л.д. 188-210).

В соответствии с п. 5 ст. 213.11 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего сделки или несколько взаимосвязанных сделок, в частности, по приобретению, отчуждению или в связи с возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более чем пятьдесят тысяч рублей, недвижимого имущества, ценных бумаг, долей в уставном капитале и транспортных средств.

Согласно п. 5, п. 7 ст. 213.25 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. С даты признания гражданина банкротом регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению.

Таким образом, с даты признания ФИО2 банкротом, все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, осуществляются только финансовым управляющим от имени ФИО2 и не могут осуществляться им лично. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению.

Следовательно, Межмуниципальным отделом по Первоуральскому, Новоуральскому городским округам Управления Росреестра по Свердловской области абсолютно правомерно 31.03.2025 была произведена регистрация права собственности за Фердинандом М.Б. в отношении приобретенного им имущества по договору купли – продажи от 18.02.2025. 

Право собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, не было зарегистрировано. 

С учетом изложенного, Ирбитским отделом Управления Росреестра по Свердловской области обоснованно 02.04.2025 была приостановлена регистрация права собственности по заявлению ФИО1, на основании подп. 1 и 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку ФИО2 не уполномочен распоряжаться правом на данный объект недвижимости, а ФИО1 не имеет прав на объект недвижимости, значит с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. 

По настоящее время договор купли – продажи от 18.02.2025 никем не оспорен.

При таких обстоятельствах, доводы ФИО1, ФИО2 о незаконности действий административных ответчиков, в том числе, что на 05.05.2023 ФИО2 не находился в процедуре банкротства, в связи с чем, не требовалось одобрения данной сделки конкурсного управляющего, а также то, что сотрудники Росреестра имея два заявления от разных лиц о регистрации права собственности на одно и тоже имущество должны были приостановить регистрацию прав по заявлениям либо зарегистрировать право собственности по его заявлению, как поступившее раньше, а не регистрировать право собственности за Фердинандом М.Б., являются несостоятельными, противоречат требованиям закона.

Кроме того, в договоре купли – продажи от 05.05.2023 ФИО2 указал недостоверные о себе сведения, а именно, что он не имеет задолженности в том объеме, когда кредиторы вправе обратиться в суд о признании Продавца банкротом, что имущество не состоит в споре, под арестом и запретом. 

Принимая во внимание установленные обстоятельства, а также то, что несоответствия оспариваемых решений (действий) закону или иному нормативному правовому акту не установлено, равно как и нарушения такими решениями (действиями) прав и законных интересов административного истца, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных ФИО1 требований.

Ссылка ФИО2 на иную судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку судебное решение было принято по иным обстоятельствам конкретного дела. При рассмотрении дел судами учитываются обстоятельства, присущие каждому конкретному делу и основанные на представленных доказательствах.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Административный иск ФИО1 к Ирбитскому отделу Управления Росреестра по Свердловской области, Межмуниципальному отделу по Первоуральскому, Новоуральскому городским округам Управления Росреестра по Свердловской области, Управлению Росреестра по Свердловской области о признании незаконными решения (действия) о приостановлении государственной регистрации прав и о регистрации права собственности, возложении обязанности устранить нарушение закона - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Ирбитский районный суд Свердловской области. 

.