Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Сочи 29 января 2020 года 

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ефанова В.А., 

при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е. В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о передаче жилого помещения в собственность и взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительной ничтожной сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит суд обязать ФИО2 передать в собственность 

<

адрес>, уч. 16 в собственность; взыскать неустойку в размере 472 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф 50% от присужденной суммы.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор инвестирования строительства жилого дома, согласно условиям которого истец обязался профинансировать строительство объекта по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, С/Т «Северный Труженик», 

<

адрес>, №,16. 

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашения к договору были уточнены общая площадь и строительный номер квартиры.

Земельные участки, на которых производилось строительство многоквартирного жилого дома, принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными ДД.ММ.ГГГГ. 

Объем его инвестиций составил l 200 000 руб., которые истец выплатил ответчику в полном объёме, что подтверждается расписками о получении денежных средств. 

В соответствии с п. 1.3. и п. 1.4. указанного выше договора по окончании строительства объекта истец получаю право на доли в общей долевой собственности на объект и долю земельного участка под ним. Размер его доли определен в виде 

<

адрес> общей площадью 24 кв.м., расположенной на 2 этаже 

<

адрес>. 

В соответствии с п. 1.5 договора ответчик обязался обеспечить возведение объекта во 2 квартале 2017 года. 

Однако на данный момент право собственности на оплаченную истцом долю в объекте до сих пор не передано. Срок исполнения обязательства должником просрочен на более, чем 2 года. 

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, в котором просит суд признать недействительным в силу ничтожности договор от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ.

В обосновании встречного иска указав, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между ней и истцом был заключен договор, как указывает истец, данный договор носит признаки договора долевого участия в строительстве.

При этом согласно действующего законодательства договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, однако договор от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ не были зарегистрированы в установленном порядке.

Поэтому несоблюдение сторонами договора данных требований в силу ст. 166-168 ГК РФ влечёт его ничтожность. 

В судебном заседании ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований, поддержал правовую позицию, изложенную в иске, возражал против удовлетворения встречного иска. 

Представитель ФИО2 в судебном заседании настаивала на удовлетворении встречного иска, поддержала правовую позицию, изложенную во встречном иске, возражала против удовлетворения иска ФИО1 

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте, которого был извещен надлежаще, причины неявки суду неизвестны. 

Выслушав лиц участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор инвестирования строительства жилого дома, согласно условиям которого истец обязался профинансировать строительство объекта по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, С/Т «Северный Труженик», 

<

адрес>, №,16. 

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашения к договору были уточнены общая площадь и строительный номер квартиры.

Земельные участки, на которых производилось строительство многоквартирного жилого дома, принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными ДД.ММ.ГГГГ. 

Объем его инвестиций составил l 200 000 руб., которые истец выплатил ответчику в полном объёме, что подтверждается расписками о получении денежных средств. 

В соответствии с п. 1.3. и п. 1.4. указанного выше договора по окончании строительства объекта истец получаю право на доли в общей долевой собственности на объект и долю земельного участка под ним. Размер его доли определен в виде 

<

адрес> общей площадью 24 кв.м., расположенной на 2 этаже 

<

адрес>. 

В соответствии с п. 1.5 договора ответчик обязался обеспечить возведение объекта во 2 квартале 2017 года. 

Однако на данный момент право собственности на оплаченную истцом долю в объекте до сих пор не передано. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, суд полагает, что к данным правоотношениям применимы нормы закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии со ст. 10 Закона № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ).

Судом установлено, что ответчик действительно нарушил права истца путем нарушения сроков исполнения договоров.

Сумма неустойки составляет 472 000 руб.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из обстоятельств дела, принимая во внимание соотношение стоимости квартиры с размером неустойки, необходимо применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшил размер неустойки.

Так же в связи с несоразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства в виде неисполнения обязанности по передаче квартиры в срок, учитывая баланс интересов сторон, с целью недопущения неосновательного обогащения, суд снижает неустойку до суммы 70 000 руб. 

Закон о защите прав потребителей регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, к данным правоотношениям применим закон о защите прав потребителей. 

Согласно ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд считает, что ФИО1 был причинен моральный вред, так как он был лишен возможности приобретения квартиры в установленный срок, тем самым испытывал моральные и нравственные переживания. 

При этом, суд согласно ст. 151 ГК РФ, принимается во внимание степень вины причинителя, степень физических или нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями потерпевшего длительность нарушенного обязательства, характера и объема причиненных истцу нравственных страданий, и оценивает компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб. 

Согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 37 500 руб. – 50 % от взысканной суммы. 

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При этом право собственности за ФИО2 на спорную квартиру не зарегистрировано, доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, толкуя буквально указанные выше нормы закона и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, в настоящее время ФИО2 не может передать в собственность спорную квартиру, так как за ней не зарегистрировано право собственности на нее. 

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Так между сторонами был заключен договор, в котором указано на обязанность ФИО2 передать квартиру истцу в собственность. 

Следовательно, ФИО2 приняла на себя обязательства по передаче квартиры истцу, и данная обязанность возникла в силу договора. 

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в возведенном доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Таким образом, истец выбрал неправильный способ защиты права. 

При таких обстоятельствах требования о передачи квартиры истцу не подлежат удовлетворению. 

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только (п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ): 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Согласно п. 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Привлечение денежных средств граждан иными способами не допускается, однако и в случае привлечения денежных средств непредусмотренным способом соответствующая сделка может быть признана недействительной только по иску гражданина (п. 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Тем самым законодатель исключил возможность злоупотребления правом со стороны недобросовестных застройщиков на стадии, когда многоквартирный дом построен, заявлять о недействительности сделки с гражданином и возвращать ему только уплаченные деньги по договору в порядке двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ), а себе оставлять квартиру, рыночная стоимость которой уже значительно превышает размер привлеченных на строительство денежных средств гражданина.

В настоящее время дом построен, что не оспаривается сторонами, следовательно, требования ФИО2 не подлежат удовлетворению. 

При этом регистрация договора долевого участия в строительстве, по своей сути является гарантией права дольщика, и не может являться инструментом злоупотребления прав застройщика. 

Также подлежит взысканию госпошлина в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 98 ГПК РФ). 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о передаче жилого помещения в собственность и взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 Юльевны в пользу ФИО1 неустойку в размере 70 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., штраф в размере 37 500 руб. 

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 Юльевны в пользу соответствующего бюджета госпошлину в размере 3 650 руб.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании недействительной ничтожной сделки, оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено судом 31.01.2020. 

Председательствующий судья