Дело № 2-4807/2025 

УИД 59RS0007-01-2025-005899-03

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27.10.2025 г. Пермь 

Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Гурьевой Е.П.,

при секретаре судебного заседания ФИО5,

с участием представителя истца ФИО10 по ордеру,

представителя ответчика ФИО6 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оптимист», Акционерному обществу Коммерческий банк «Урал ФД» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, 

установил:

ФИО4, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, обратилась в суд с иском к ответчикам (с учетом заявления об уточнении исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ) о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в части увеличения (завышения) цены объекта на 600000 рублей; о взыскании солидарно неосновательного обогащения в сумме 600000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 101518,03 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с дальнейшим начислением по день фактического исполнения обязательств, убытков в размере 115481,42 рублей, штрафа в размере 50% от общей суммы, присужденной судом, компенсации морального вреда в сумме 20000 рублей.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (далее - истец) и ООО СЗ «Оптимист» (далее - ответчик, застройщик) было заключено соглашение о бронировании объекта недвижимости — двухкомнатной 

<

адрес> на 1 этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 55, 9 кв.м., в соответствии с которым стороны согласовали существенные условия будущего договора участия в долевом строительстве, в том числе цену объекта и срок заключения основного договора долевого участия в строительстве.

Согласно условиям соглашения, стоимость объекта составляла 7 986 280 руб., с учетом скидки 8% от базовой стоимости квартиры 8 249 000 руб. без учета стоимости на отделку, способ оплаты - семейная ипотека банка Урал ФД, ставка 6%. Срок подписания договора долевого участия установлен не позднее 

<

данные изъяты>.

На момент заключения соглашения о бронировании застройщик предоставил всю необходимую информацию об условиях будущей сделки, включая параметры ипотечного кредита, рекомендуемый банком АО КБ «Урал ФД», условия предоставления кредита по льготной государственной программе, и заверил, что приобретение квартиры возможно на этих условиях при указанной стоимости.

ДД.ММ.ГГГГ истец в порядке ст. 429 ГК РФ направила в адрес застройщика требование о заключении договора долевого участия на условиях, согласованных в соглашении о бронировании.

Впоследствии между сторонами был заключён договор участия в долевом строительстве № 

<

данные изъяты>. (далее - ДДУ), в котором цена того же объекта была необоснованно завышена и составила 8 586 280 руб., то есть на 600 000 руб. больше, чем согласованная стоимость по соглашению о бронировании.

Для совершения сделки были привлечены кредитные денежные средства в размере 6 000 000 руб., полученные истцом на основании кредитного договора 

<

данные изъяты>., заключенного с АО КБ «Урал ФД».

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Таким образом, при толковании условий договора подлежат учёту действия сторон на стадии его подготовки и заключения.

В данном случае факт бронирования квартиры и согласования цены подтверждает действительное волеизъявление сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со ст. 13 этого же Закона.

Сторонам известно, что ипотечный кредит, предоставленный покупателю квартиры, оформлялся на льготных условиях - по ставке 6,234 % годовых. Вместе с тем, как следует из письма ООО СЗ «Оптимист» № от ДД.ММ.ГГГГ такая низкая ставка объясняется выплатой застройщиком банку компенсации в размере 600 000 рублей в качестве расходов, понесённые в связи с предоставлением такого льготного кредита. В частности, в письме прямо указано «дополнительно сообщаем, что цена договора участия в долевом строительстве, по которой Вам была приобретена квартира, включает издержки застройщика по выплате компенсации банку за выдачу участнику долевого строительства кредита на льготных условиях».

По своей правовой природе и фактическому содержанию подобные выплаты являются неправомерными, что обусловлено следующими обстоятельствами.

Во-первых, указанная схема приводит к искажению конечной цены недвижимого имущества для покупателя. Покупатель фактически оплачивает не только стоимость объекта, но и скрытую «надбавку» в пользу банка через застройщика. Это нарушает положения п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, поскольку влечёт навязывание дополнительных платных услуг, связанных с выбором формы расчёта. Принцип свободы договора, предусмотренный ст. 421 ГК РФ, нарушается, поскольку покупатель не имеет альтернативного способа получения скидки при оплате без привлечения кредитных средств.

Таким образом, навязанное условие об увеличении цены объекта долевого строительства не связано с реальной стоимостью квартиры и фактически представляет собой переложение застройщиком своих обязательств перед третьим лицом (банком) на потребителя.

Истец оказался в положении, при котором отказ от подписания ДДУ по условиям застройщика влек бы утрату возможности воспользоваться ипотекой и приобрести жильё. Кроме того, фактическая уплата денежных средств была произведена в размере 8 586 260 руб., то есть в полном объеме, указанном в ДДУ несмотря на то, что договор бронирования фиксировал иную стоимость. Стоимость, подлежащая оплате за жилое помещение, была согласована ранее и не включала никаких банковских комиссий либо компенсаций, не связанных с передачей объекта.

Следовательно, условие ДДУ о цене в размере 8 586 280 руб. не отражает подлинную волю сторон и должно быть признано недействительным в части завышения, как навязанное условие, ущемляющее права потребителя.

Во-вторых, финансирование банком сделки за счёт третьего лица (в лице застройщика) и последующее необоснованное возложение издержек на покупателя нарушает принципы добросовестности и разумности, предусмотренные ст. 10 ГК РФ. Такие действия вводят потребителя в заблуждение относительно действительной стоимости ипотечного кредита, условий финансирования.

Кроме того, если льготная ипотека по смыслу закона должна субсидироваться государством, например, в рамках постановлений Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ или № от ДД.ММ.ГГГГ, подмена источника субсидирования (с бюджета - на застройщика) нарушает принципы прозрачности, вводит потребителя в заблуждение и противоречит публичной цели соответствующих программ.

Заключая соглашение о бронировании ДД.ММ.ГГГГ, застройщик действовал как профессиональный участник рынка недвижимости и, безусловно, располагал полной информацией о доступных лимитах по программам льготного ипотечного кредитования, установленных банком АО КБ «Урал ФД». Тем не менее, застройщик предоставил покупателю сведения о возможности приобретения квартиры по программе с льготной ставкой и зафиксировал цену объекта на уровне 7 986 280 руб., умышленно не сообщив о том, что лимиты по данной программе уже были исчерпаны либо приближались к исчерпанию.

С учётом системного взаимодействия застройщика с банком, а также учитывая публичность и ограниченность лимитов по программам субсидирования, застройщик не мог не знать, что на момент будущего подписания ДДУ банк может прекратить приём заявок на льготную ипотеку. Несмотря на это, он ввёл покупателя в заблуждение, заведомо формируя у него ложное представление о возможности приобрести квартиру по предварительно согласованной цене и с заявленными условиями кредитования.

Действуя недобросовестно, застройщик преднамеренно создал видимость выгодных условий, чтобы зафиксировать интерес покупателя, а впоследствии, ссылаясь на формальные обстоятельства, потребовал включить в договор дополнительную плату в размере 600 000 руб. якобы в виде компенсации банку, что свидетельствует об умышленном введении в заблуждение, направленном на получение дополнительной выгоды за счёт потребителя.

На основании изложенного компенсация застройщиком выпадающих доходов банка по договору льготного кредитования нарушает императивные положения законодательства о защите прав потребителей, гражданского законодательства, а также может содержать признаки недобросовестной предпринимательской практики. Указанные обстоятельства следует учитывать при оценке обоснованности требований, связанных с ценой договора, структурой расчётов и правовыми последствиями спорной сделки.

Одностороннее изменение условия о цене при заключении ДДУ без волеизъявления истца по новой цене нарушает принцип справедливости и правовой определенности. Возникшая в результате несоответствия фактически уплаченной цены ранее согласованной стоимости разница является убытками, понесёнными истцом. В силу ст. 15 ГК РФ убытки, причинённые нарушением обязательства, подлежат возмещению в полном объеме.

Поскольку указанный убыток прямо связан с недобросовестным включением в договор завышенной цены, истец вправе требовать возмещения этой разницы как ущерба, вызванного несоблюдением достигнутых условий.

Дополнительно следует учитывать, что банк, получивший от застройщика компенсационные выплаты, действовал в рамках согласованной с застройщиком схемы финансирования, направленной на предоставление покупателю льготного кредита за счёт завышения цены договора долевого участия. Таким образом, действия застройщика и банка по своей правовой природе являются согласованными и направлены на извлечение выгоды за счёт потребителя. Это влечёт квалификацию таких действий как злоупотребление правом в смысле статьи 10 ГК РФ и нарушает принцип свободы договора, предусмотренный статьёй 421 ГК РФ, а также добросовестности и разумности при осуществлении гражданских прав.

Вследствие необоснованного увеличения ООО СЗ «Оптимист» стоимости договора истец оказался вынужден привлечь кредитные средства в АО «Альфа-Банк» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500000 рублей. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцом во исполнение условий указанного договора выплачены проценты в сумме 115481,42 рублей, что подтверждается выпиской по счету.

Согласно статье 1080 ГК РФ лица, совместно причинившие вред, несут солидарную ответственность перед потерпевшим. Учитывая согласованность

действий между банком и застройщиком, направленных на включение в цену объекта долевого строительства скрытого платежа, возникновение между ними солидарной обязанности по возмещению причинённых потребителю убытков является правомерным. Это положение подкрепляется нормой статьи 325 ГК РФ, которая предоставляет кредитору (в данном случае - участнику долевого строительства) право требовать исполнения обязательства в полном объёме от любого из солидарных должников.

Таким образом, действия застройщика и банка, заключающиеся во включении скрытой комиссии в цену договора при её фактической уплате потребителем, при наличии между ними согласованности и направленности на причинение потребителю имущественного вреда, образуют основание для возложения на них солидарной обязанности по возмещению убытков.

Кроме того, по вине ответчиков истец испытал физические и нравственные страдания, чем ему был причинен моральный вред, который истец оценивает в сумму 200 000 руб.

Истец участия в судебном заседании не принимала, судом извещалась. Ранее в судебном заседании поддержала заявленные требования, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ею был заключён договор с риелтором для продажи предыдущей квартиры и покупки новой. ДД.ММ.ГГГГ ею был получен задаток по сделке купли-продажи принадлежавшей ей квартиры. В этот день было заключено соглашение с застройщиком на бронирование квартиры. За получением кредита ранее в августе 2024 года она обращалась в банк. Предварительное одобрение банка на получение кредита было получено в начале сентября, истец рассчитывала получить кредит на приобретение квартиры по льготной программе. ДД.ММ.ГГГГ истец подала документы в отдел опеки для получения разрешения на отчуждение предыдущей квартиры и приобретение новой. ДД.ММ.ГГГГ был получен приказ опеки, разрешающий сделку. Совершение сделки по продаже принадлежащей истцу квартиры было запланировано на ДД.ММ.ГГГГ, сделка состоялась. ДД.ММ.ГГГГ истцу сообщили, что цена приобретаемой у застройщика квартиры повысилась. Она составила требование застройщику о продаже квартиры по ранее согласованной цене. Риелтор ей поясняла, что квартиру необходимо покупать только по повышенной стоимости. Ею уже были поданы заявки в садик и школу на детей, ранее принадлежавшую квартиру уже продали, поэтому пришлось заключать договор с застройщиком по завышенной цене.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, дав пояснения, аналогичные доводам искового заявления с уточнением.

Представитель ответчика ООО СЗ «Оптимист» в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, дав пояснения. аналогичные доводам письменных возражений (л.д.43).

Представитель ответчика АО КБ «Урал ФД» участия в судебном заседании не принимал, ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, дав пояснения, аналогичные доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д.68-69).

В дополнительных пояснениях АО КБ «Урал ФД» указало, что решение об отказе в выдаче кредита ФИО4 не принималось и до сведения истца не доводилось. Истец обратилась с заявлением о предоставлении кредита в размере 600000 рублей на срок 360 мес. (программа «ипотека, семейная», процентная ставка 6% годовых). Кредит на вышеуказанных условиях был предоставлен истцу, что подтверждается заключённым кредитным договором 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. Договорные отношения между Банком и застройщиком (ООО СЗ «Оптимист») не влияют на ценообразование при продаже застройщиком объекта недвижимости участнику долевого строительства, и не предполагают возложение на участника долевого строительства каких-либо дополнительных затрат, в том числе связанных с уплатой застройщиком банку компенсации (л.д.84-85). 

Суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Суд, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии пунктом 1 и 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Запрещено обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 оформила анкету-заявление на получение кредита в АО КБ «Урал ФД» Семейная ипотека 6% для приобретения квартиры (л.д.70-75, 87-92).

Между истцом и ООО СЗ «Оптимист» было заключено соглашение о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому стороны договорились, что по настоящему соглашению сторона 1 бронирует для стороны 2 объект недвижимости для целей дальнейшего заключения договора на условиях:

- договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> – далее договор;

- объект по договору: двухкомнатная 

<

адрес> на 1 этаже, общей проектной площадью 55,9 кв.м.;

- цена объекта по договору при единовременной оплате в момент заключения договора составляет 7986280 руб. с учетом скидки 8% от базовой стоимости 

<

адрес> руб. без учета стоимости за отделку. Способ оплаты – семейная ипотека, банк Урал ФД, ставка 6%. Отделка – под ключ/комфорт.\;

- срок подписания договора – не позднее ДД.ММ.ГГГГ в связи со снятием обременения по продаваемому объекту и согласованием сделки в органах опеки и попечительства. До указанной даты сторона 1 обязуется не совершать с третьими лицами сделок в отношении указанного в настоящем пункте соглашения объекта (л.д.11, 60).

ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено почтовым отправлением требование в ООО СЗ «Оптимист» о заключении договора участия в долевом строительстве на условиях, определенных соглашением о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12, 29). Данное требование было получено ООО СЗ «Оптимист» ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО4, действующей в своих интересах, а также интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 и ООО СЗ «Оптимист» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – договор) (л.д.13-23).

Объектом долевого строительства являлась 

<

адрес> проектной площадью 55,9 кв.м.

После исполнения договора сторонами помещение поступает к лицам, выступающим на стороне участника долевого строительства, в долевую собственность в следующих доля: ФИО4 – 169/225, ФИО1 – 28/225, ФИО2 – 28/225 9 (п. 2.8 договора).

Согласно п. 3.2 договора общая стоимость помещения составляет 8586280 рублей (цена помещения или цена договора).

В соответствии с п.3.3.2 договора уплата цены договора производится в следующем порядке:

- 2407385,51 руб. участник долевого строительства оплачивает за счет собственных средств;

- 178894,49 руб. уплачиваются за счет средств использования федерального материнского (семейного) капитала, перечисляемых в качестве первоначального взноса при получении кредита для участия в долевом строительстве объекта:

- 6000000 оплачиваются участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставленных участнику долевого строительства Акционерным обществом Коммерческий Банк «Уральский финансовый дом» согласно кредитному договору 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключаемому Банком с участником долевого строительства на срок 360 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ между АО КБ «Урал ФД» и ООО СЗ «Оптимист» заключён договор №, которым был определён порядок взаимодействия сторон в рамках деятельности, связанной с выдачей организацией клиентам кредитов по сниженной процентной ставке на условиях, указанных в приложении № к договору; порядок расчета и уплаты организации денежных средств, связанных с возмещением недополученных организацией доходов по кредитам, выданным организацией клиентам по сниженной процентной ставке в рамках программы Согласно п. 1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ № застройщик в порядке и на условиях настоящего договора перечисляет организации компенсацию в целях возмещения недополученных процентных доходов по кредитам, выданной организациям клиентам Программы на условиях, приведённых в Приложении № к договору (л.д.130-136). 

Истцом был заключен ДД.ММ.ГГГГ кредитный договор 

<

данные изъяты> с АО КБ «Урал ФД»» на сумму 6000000 рублей (л.д.24-30, 93-101).

Согласно п. 17 кредитного договора цели использования заемщиком кредита: частичная оплата заемщиком ФИО4 (169/255 долей в праве общей долевой собственности), а также несовершеннолетних детей ФИО1 (28/225 доли в праве общей долевой собственности), ФИО2 (28/225 доли в праве общей долевой собственности) участия в долевом строительстве объекта недвижимости: квартира, расположенная по строительному адресу: 

<

адрес>. Застройщик – ООО СЗ «Оптимист».

ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Оптимист» и АО КБ «Урал ФД» подписан акт-отчет по компенсации, согласно которому был выдан ДД.ММ.ГГГГ кредит ФИО4 на сумму 6000000 рублей. Застройщик выплачивает АО КБ «Урал ФД» компенсацию в размере 600000 рублей (л.д.46).

ООО СЗ «Оптимист» платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № произвело АО КБ «Урал ФД» оплату компенсации по договору № от ДД.ММ.ГГГГ по акт-отчету от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.58).

ФИО4 направила ООО СЗ «Оптимист», АО КБ «Урал ФД» досудебную претензию с требованием привести стоимость объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями Соглашения о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ путем заключения дополнительного соглашения, возместить причиненные убытки, рассчитанные как разница между согласованной стоимостью квартиры в соглашении по бронировании и стоимостью, фактически указанной в договоре участия в долевом строительстве (л.д.29).

В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ № ООО СЗ «Оптимист» отказало в ее удовлетворении с указанием, что обществом произведена компенсация в сумме 600000 рублей «Урал ФД» в целях получения ФИО4 ипотеки на условиях низкой ставки 6,234% годовых (л.д.30-31, 56).

АО КБ «Урал ФД» в ответе на претензию ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № отказало в ее удовлетворении (л.д.32).

Из пояснения представителя ответчика ООО СЗ «Оптимист», письменных возражений ООО СЗ «Оптимист» следует, что для того, чтобы ФИО4 могла получить от банка «Урал ФД» льготный кредит по ставке 6,234% годовых, ООО СЗ «Оптимист» выплатило банку «Урал ФД» компенсацию в размере 600000 рублей. Согласно информации ИП ФИО7 по проведенной сделке с клиентом ФИО4 ФИО4 планировала за счет собственных денежных средств, полученных от продажи вышеуказанной квартиры, заемных средств, предоставленных Банком по программе льготного ипотечного кредитования «Ипотека для лиц, имеющих несовершеннолетних детей» («Семейная ипотека») и средств Материнского семейного капитала.

Единственный банк, который выдавал «Семейную ипотеку» без комиссии был Банк УРАЛ-ФД. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 был одобрен ипотечный кредит на сумму не более 6000000 рублей, сроком на 30 лет, под ставку 6% годовых, без комиссий. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО СЗ «Оптимист» было заключено соглашение о бронировании двухкомнатной квартиры: 

<

адрес>, по цене 7 986 280 рублей с учетом скидки 8% от базовой стоимости квартиры 8 249 000 рублей, сроком по ДД.ММ.ГГГГ и внесен задаток в размере 50 000 рублей (платная бронь). ФИО11 знала, что банки стали практиковать взимание комиссий при выдаче льготных ипотек на приобретение жилья. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи их двухкомнатной квартиры. Отказаться от сделки не представлялось возможным так, как ФИО11 не имели финансовой возможности вернуть денежные средства их покупателям, которые были уплачены в счет погашения задолженности по ипотеке. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 вышла на сделку по покупке квартиры с использованием ипотечных денежных средств, предоставленных банком УРАЛ-ФД, заключила кредитный договор. При этом субсидию банка за выдачу льготной ипотеки ФИО4 в размере 600 000 рублей оплатил застройщик ООО СЗ «Оптимист» (л.д.59).

Данные обстоятельства ФИО7 также сообщила в судебном заседании при допросе в качестве свидетеля.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ, в том случае, когда хотя бы для одной из сторон обязательство не связано с предпринимательской деятельностью, одностороннее изменение обязательства лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, возможно лишь в силу указания закона.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Заключенное ФИО4 и ООО СЗ «Оптимист» Соглашение о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ по своему существу является предварительным договором.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

ФИО4 направила ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО СЗ «Оптимист» требование о заключении договора на условиях, определенных соглашением о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ. Совершив данное действие ФИО4 однозначно выразила намерение приобрести объект долевого строительства по ранее согласованной цене.

Однако при заключении договора участия в долевом строительстве ООО СЗ «Оптимист» была указана цена объекта превышающая на 600000 рублей ранее согласованный сторонами размер.

В ходе судебного разбирательства на основе исследованных доказательств достоверно установлено, что данное повышение цены договора было обусловлено введением АО КБ «Урал ФД» комиссии за выдачу кредита по льготной ставке по программе «Семейная ипотека».

Введение данной комиссии является незаконным, поскольку предоставление кредита по ставке 6% годовых осуществлялось банком реализации мер государственной поддержки по программе "Семейная ипотека", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. Данная программа предусматривала возмещение недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам банкам.

ФИО4, являясь как потребитель слабой стороной по сделке, учитывая, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве уже продала ранее принадлежавшее ей жилое помещение, вынуждена была согласиться на подписание договора на предложенных ей условиях, которые являлись для нее невыгодными, возлагающими дополнительные финансовые обязательства в существенном размере.

ФИО4 была поставлена в такие условия, что при неполучении АО КБ «Урал ФД» компенсации в сумме 600000 рублей, лишило бы ее возможности получить кредитные средства по льготной процентной ставке, обеспечиваемой за счет средств государства.

В связи с этим доводы ответчиков о наличии свободного волеизъявления ФИО4 при заключении договора являются необоснованными. 

Суд соглашается с доводом истца о том, что навязанное условие об увеличении цены объекта долевого строительства не связано с реальной стоимостью квартиры и фактически представляет собой переложение застройщиком своих обязательств перед третьим лицом (банком) на потребителя.

Условия раздела 3 договора участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СЗ «Оптимист» и ФИО4, действующей от своего имени и имени несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 в части увеличения (завышения) цены объекта на 600000 рублей являются недействительными, поскольку подписание договора с таким условием было произведено ФИО4 вопреки доводам ответчиков вынужденно.

В данном случае была фактически создана схема, по которой ФИО4 фактически оплатила не только стоимость объекта, но и скрытую «надбавку» в пользу банка через застройщика, что нарушает положения п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Поскольку условие о цене объекта недвижимости в размере, превышающем 600000 рублей, является недействительным, следовательно, получение уплаченной ФИО4 денежной суммы в размере 600000 рублей без оснований образует неосновательное обогащение.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

По смыслу ст. 1102 ГК РФ обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

Пунктом 4 ст. 1109 этого же кодекса установлено, что не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

ФИО4 заявлено требование о взыскании суммы неосновательного обогащения солидарно с обоих ответчиков в связи с тем, что таковое произошло вследствие их согласованных действий.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что излишне полученная ООО СЗ «Оптимист» денежная сумма 600000 рублей была перечислена АО КБ «Урал ФД». 

Таким образом, непосредственным получателем суммы 600000 рублей являлось АО КБ «Урал ФД», именно данный ответчик извлек необоснованную выгоду в результате завышения цены объекта долевого строительства, незаконно получил комиссию за выдачу кредита, проценты по которому субсидируются государством, в связи с чем эта сумма подлежит взысканию только с АО КБ «Урал ФД» в пользу ФИО4

Оснований для взыскания этой суммы с ООО СЗ «Оптимист» суд не усматривает.

Также суд не усматривает оснований для взыскания этой суммы в пользу несовершеннолетних детей истца ФИО1, ФИО2, поскольку плательщиком указанной суммы была только ФИО4, ею были уплачены принадлежащие ей денежные средства.

Положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку денежные средства 600000 рублей являются неосновательным обогащением ответчика АО КБ «Урал ФД», суд считает, что подлежит удовлетворению исковое требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами с заявленной истцом даты ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (даты вынесения решения суда) за 322 дня. Судом произведен расчет процентов:

период дн. дней в году ставка, % проценты, 

09.12.2024 – 31.12.2024 23 366 21 7 918,03

01.01.2025 – 08.06.2025 159 365 21 54 887,67

09.06.2025 – 27.07.2025 49 365 20 16 109,59

28.07.2025 – 14.09.2025 49 365 18 14 498,63

15.09.2025 – 26.10.2025 42 365 17 11 736,99

27.10.2025 – 27.10.2025 1 365 16,5 271,23

Всего сумма процентов: 105 422,14 рублей.

Таким образом, с ответчика АО КБ «Урал ФД» в пользу истца ФИО4 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 105 422,14 рублей.

Также подлежит удовлетворению требование истца ФИО4 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательств исходя из ключевой ставки Центрального банка России.

Оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в пользу ФИО1, ФИО2 не имеется.

Так как неосновательное обогащение получено АО КБ «Урал ФД», оснований для взыскания с ООО СЗ «Оптимист» процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.

ФИО4 заявлено требование о взыскании с ответчиков в ее пользу и пользу несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 убытков в размере 116481 рублей.

Данное требование истец обосновывает тем, что вследствие необоснованного увеличения ООО СЗ «Оптимист» стоимости договора истец вынужден привлечь кредитные средства в АО «Альфа-Банк» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500000 рублей. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выплачены проценты в сумме 115481, 42 рублей.

Суд признает обоснованным предъявление данного требования к АО КБ «Урал ФД».

Так, ФИО4 был заключён ДД.ММ.ГГГГ кредитный договор с АО «Альфа-Банк» на сумму 500000 рублей (л.д.191-192).

По поручению ФИО4 полученные кредитные средства в сумме 500000 рублей были ДД.ММ.ГГГГ переведены по СБП на ее счет в АО КБ «Урал ФД», что подтверждается квитанцией АО «Альфа-банк» от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно распоряжению ФИО4 на пополнение средств в рублях от ДД.ММ.ГГГГ в АО КБ «Урал ФД» осуществлен перевод указанной суммы на лицевой счет ФИО4, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из лицевого счета АО КБ «Урал ФД» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительными пояснениями ФИО4 по исковым требованиям.

В последующем общая сумма заемных и собственных средств ФИО4 была перечислена на счет эскроу застройщика, открытый в АО «Альфа-банк».

Так как в связи с необоснованным увеличением цены договора участия в долевом строительстве, получением АО КБ «Урал ФД» компенсации от ООО СЗ «Оптимист» в сумме 600000 рублей, выплата которой по сути произведена за счет средств потребителя ФИО4, в том числе полученными по кредитному договору, заключённому с АО «Альфа-банк», денежными средствами, уплаченные ФИО4 проценты по кредитному договору, заключенному с АО «Альфа-Банк» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 115481, 42 рублей в силу ст. 15 ГК РФ являются ее убытками. 

Сумма убытков подтверждается выпиской по счету АО «Альфа-банк», расчетом истца (л.д.174-175).

Так как непосредственным приобретателем суммы 600000 рублей являлось АО КБ «Урал ФД», соответственно, понесенные ФИО4 убытки подлежат взысканию с АО КБ «Урал ФД».

Так как ФИО1 и ФИО2 фактически не понесли этих убытков, кредит был получен и выплата процентов произведена ФИО4, оснований для взыскания данной суммы в их пользу у суда не имеется.

Рассматривая требования истца о компенсации морального вреда, суд принимает во внимание следующее.

В силу ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ и ст. 151 ГК РФ.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред, физические или нравственные страдания, действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая, что факт нарушения законных прав и интересов истца ФИО4 и ее несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 как потребителя нашел подтверждение в судебном заседании, исковые требования о взыскании компенсации морального вреда подлежат удовлетворению. 

При этом суд исходит из того, что в результате заключения договора участия в долевом строительстве с условием, ущемляющим права потребителя в части цены, нарушаются права ФИО4, ФИО1, ФИО2

Принимая во внимание фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред, характера причиненных истцам нравственных страданий, степени вины причинителя вреда, требования разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика ООО СЗ «Оптимист» в пользу ФИО4 сумме 15000 рублей, ФИО1 – 5000 рублей, ФИО2 – 5000 рублей.

При определении компенсации морального вреда в пользу ФИО4 в большем размере чем ФИО1, ФИО2, суд учел, что ответчиком не были приняты меры по восстановлению нарушенных прав ФИО4 после подачи ею претензии, что очевидно вызвало у нее дополнительные переживания.

Также суд полагает необходимым взыскать компенсацию морального вреда в пользу ФИО4 в сумме 15000 рублей с АО КБ «Урал ФД», получившего неосновательное обогащение за счет потребителя. 

Поскольку материалы дела не содержат сведения о выплате суммы 600000 рублей банку за счет средств ФИО1 и ФИО2, оснований для взыскания компенсации морального вреда в их пользу с АО КБ «Урал ФД» не усматривается.

Доказательства возможности определения компенсации морального вреда в размере, превышающем сумму, определенную судом, а именно доказательства ухудшения физического, психологического здоровья истца, в том числе обращения к психологу, в материалы дела представлены не были.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Сумма подлежащего взысканию штрафа с ООО СЗ «Оптимист» в пользу ФИО4 составит 7500 рублей (15000 рублей х 50%), в пользу ФИО1 – 2500 рублей (5000 рублей х 50%), в пользу ФИО2 – 2500 рублей (5000 рублей х 50%).

Сумма подлежащего взысканию штрафа с АО КБ «Урал ФД» в пользу ФИО4 составит 417951,78 рублей из расчета: (60000 рублей + 105 422,14 рублей +115481, 42 рублей +15000 рублей) х 50%.

Таким образом, исковые требования к ООО СЗ «Оптимист», АО КБ «Урал ФД» подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, с учетом положений пункта 3 настоящей статьи освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

Согласно п. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. 

При подаче иска истец был освобожден от уплаты государственной пошлины.

Размер государственной пошлины за неимущественное требование составляет 3000 рублей.

Поскольку судом удовлетворено требование о признании недействительным условия раздела 3 договора участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с ООО СЗ «Оптимист» а также требования о взыскании с ООО СЗ «Оптимист» компенсации морального вреда в пользу трех истцов, общий размер подлежащей взысканию с ООО СЗ «Оптимист» государственной пошлины составит 12000 рублей (3000 рублей х 4). 

Поскольку цена иска по имущественным требованиям составила 820903,56 руб. (60000 рублей – неосновательное обогащение, 105 422,14 рублей - проценты по ст. 395 ГК РФ, 115481, 42 рублей – убытки) размер государственной пошлины составляет 21 418 рублей. Всего размер подлежащей взысканию с АО КБ «Урал ФД» государственной пошлины составляет 24418 рублей (21 418 рублей за имущественное требование + 3000 рублей за требование о взыскании компенсации морального вреда).

Дело рассмотрено в пределах заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оптимист», Акционерному обществу Коммерческий банк «Уральский финансовый дом» удовлетворить частично.

Признать недействительным условия раздела 3 договора участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оптимист» и ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, в части увеличения (завышения) цены объекта на 600000 рублей.

Взыскать с Акционерного общества Коммерческий банк «Уральский финансовый дом» ОГРН: 

<

***>, 09.08.2002, ИНН: 

<

***> в пользу ФИО4, 

<

данные изъяты> неосновательное обогащение в сумме 600000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 105 422,14 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с дальнейшим начислением по день фактического исполнения обязательств исходя из ключевой ставки Центрального банка России, убытки в сумме 115481, 42 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 15000 рублей, штраф в размере 417951,78 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оптимист» ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***> в пользу ФИО4, 

<

данные изъяты> компенсацию морального вреда в сумме 15000 рублей, штраф в сумме 7500 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оптимист» ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***> в пользу ФИО1, 

<

данные изъяты> в лице законного представителя ФИО4, 

<

данные изъяты> компенсацию морального вреда в сумме 5000 рублей, штраф в сумме 2500 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оптимист» ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***> в пользу ФИО2, 

<

данные изъяты> в лице законного представителя ФИО4, 

<

данные изъяты> компенсацию морального вреда в сумме 5000 рублей, штраф в сумме 2500 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 отказать.

Взыскать с Акционерного общества Коммерческий банк «Уральский финансовый дом» ОГРН: 

<

***>, 09.08.2002, ИНН: 

<

***> государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 24418 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оптимист» ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***> государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 12000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Е.П.Гурьева

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 07.11.2025.

Копия верна. Судья Е.П.Гурьева

Подлинное решение подшито в материалы гражданского дела Свердловского районного суда г. Перми № 2-4807/2025 УИД 59RS0007-01-2025-005899-03.