Дело № 3а-1032/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

16 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> расположенных по адресу: 

<

данные изъяты> и просил установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель административного истца с экспертным заключением не согласился, представил рецензию, считая, что заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) с экспертным заключением не согласился, представил письменные объяснения, просил о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. 

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился.

Представитель администрации городского округа Чехов Московской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, экспертное заключение не оспаривал, вопрос об удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Суд, выслушав сторон, эксперта, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 30000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под производство, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 30000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под производство, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 30000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под производство, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 30000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под производство, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей на дату, по состоянию которой определена кадастровая стоимость.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ИП ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей на дату, по состоянию которой определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту Ассоциации судебных экспертов «ПРЕМЬЕР» ФИО3.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № ЭЗ-06/20 от 20 марта 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей на дату, по состоянию которой определена кадастровая стоимость.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО3, не согласились представители административного истца и административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области, представители административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица администрации городского округа Чехов Московской области результаты экспертного заключения не оспаривали.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 8-18 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату их определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца представил рецензию, в которой рецензент указал, что эксперт в заключении не приводит «Анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки»; эксперт дал подписку об уголовной ответственности без указания даты подписки; заключение выполнено не по форме, установленной законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; эксперт не указывает возможные границы интервала; эксперт приводит на стр. 31, 33, 36 заключения источник информации без подтверждения даты размещения; в анализе основных фактов (стр. 41 заключения) отсутствует анализ основных факторов с приведением интервалов значений этих факторов; в расчетной части (стр. 41 заключения) эксперт принял необоснованный отказ от доходного подхода; эксперт не приводит обоснование применения методов в рамках подходов; приводит корректировку на торг используя данные старых справочников; применение корректировки на наличие коммуникаций экспертом сделано субъективно без подтверждения источника количественных и качественных характеристик земельных участков; понижающая корректировка на наличие асфальтированного подъезда не вводиться; понижающая корректировка на расположение в индустриальном парке не водиться; выбор шкалы присвоения рангов при согласовании скорректированных цен аналогов не обоснован.

Представитель административного истца, считая заключение эксперта не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, просил назначить по делу повторную экспертизу.

Эксперт в судебном заседании с представленными возражениями не согласилась, пояснив, что рецензент искажает при цитировании текст п.11 ФСО №7 «Оценка недвижимости», так как указывает на недостаток заключения, в том, что не проводится «анализ влияние политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки. Вместе с тем в тексте стандарта данный пункт имеет следующую формулировку: «анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки», т.е. стандарт не делает разделения между общей политической и социально-экономический обстановкой в Российской Федерации. Заголовок п.3.3.1 на стр. 31 заключения эксперта следующий «3.3.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта исследования на рынок исследуемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате определения рыночной стоимости», то есть полностью совпадающий с требованиями стандарта. В данном разделе рассматриваются показатели социально-экономического развития Российской Федерации, которые являются результатами сложившейся политической обстановки.

Также, вопреки мнения рецензента, эксперт пояснил, что в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» руководитель экспертного учреждения обязан по поручению органа или лица, назначивших судебную экспертизу, предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Руководителем Ассоциации судэкспертов «Премьер» эксперт был предупреждён об уголовной ответственности, о чем содержится информация в разделе 1.1 и подпись эксперта на странице 4 заключения.

Кроме того, как пояснил эксперт, заявитель своим замечанием об отсутствии в заключении эксперта времени производства судебной экспертизы вводит как суд, так и истца в заблуждение, поскольку па стр. 4 заключения эксперта имеется раздел: 1.1. Время и место производства судебной экспертизы.

Кроме того, эксперт ФИО3 сообщила, что в соответствии с законодательством об оценочной деятельности является Президентом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (далее - РОО), данная информация размещена в открытом доступе и не требует специального доказывания. В соответствии со cт. 24.2. Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков, не вправе подписывать отчеты об оценке. При этом с 1996 года ФИО3 является членом Экспертного совета РОО (экспертом) в соответствии со cт. 16.2., 17.1. Закона об оценочной деятельности информация о подписанных ФИО3 экспертных заключениях СРО указана на официальном сайте РОО (http://sroroo.ru/about/reestr/382859/) в разделе «Реестр членов РОО» в личной анкете оценщика. В качестве судебного эксперта выполнено более 100 заключений для Московского областного Суда, Московского городского суда, Арбитражных судов территорий РФ, Липецкого областного суда, Калужского областного суда, Ульяновского областного суда.

В соответствии с определением Московского областного суда от 18 февраля 2020 года в рамках административного дела № За-1032/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 на рассмотрение эксперта были поставлены сформулированные вопросы, в составе которых отсутствовало требование о вынесении самостоятельного суждения относительно границ интервалов.

Замечание рецензента об отсутствии сведении о дате размещения информации, содержащей сведения об итогах социально-экономического развития Российской Федерации не корректно, поскольку ФСО №3 предусматривает наличие либо ссылок, либо копии информационных материалов. Ссылки в заключении эксперта приведены. В обзоре рынка, представленном на страницах 31-34 заключения эксперта, содержатся сведения, характеризующие экономические условия по состоянию до даты определения стоимости. 

Согласно ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки": информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Приводимая информация не просто подтверждает, а характеризует условия рынка. Дата размещения такой информации регулируется официальными государственными органами, ответственными за составление подобных обзоров и в соответствии с требованиями ФСО №1 такая информация может быть использована.

Все значения факторов, для которых имеются публикуемые сведения об интервалах, содержатся в заключении эксперта на страницах 41-42. Ряд факторов, например таких как «Площадь объекта», характеризуется не диапазонами, а математической формулой, по которой рассчитываются корректирующие коэффициенты. Также, не имеет диапазона корректировки фактор учета условий финансирования сделки. Для всех факторов, для которых в практике оценки имеются публикуемые диапазоны, в заключении эксперта они приведены.

Отказ эксперта от использования доходного подхода представлен на страницах 48-49 заключения. В Московской области отсутствует рынок сдачи в аренду незастроенных земельных участков производственного назначения. Применение доходного подхода путем использования метода остатка, при отсутствии ГПЗУ конкретного проекта или иных документов, обуславливающих конкретизацию способов застройки участков, не может рассматриваться в качестве достоверного. Количество предположений и допущений при таком методе не позволит получить объективный результат. В связи с изложенным, эксперт считает замечание не корректным.

Выбор метода исследования и определения рыночной стоимости изложен в заключении эксперта на страницах 48-49.

Корректировка на торг использована экспертом в связи с тем, что даты предложений объектов-аналогов относятся к февралю, маю и октябрю 2017 года. Кроме того, при расчете корректировки на дату было показано, что с мая по октябрь 2017 года колебаний рынка не было.

Эксперт также пояснил, что в отчете оценщика были представлены фотоматериалы осмотра объекта исследования, по данным фотоматериалов было установлено, что исследуемые земельные участки граничат с промышленной зоной «Новоселки». Индустриальный парк «Новоселки» это обеспеченная всеми техническими условиями промышленная зона для размещения предприятий и производств самой различной направленности. Концепция проекта предусматривает предоставление участков промышленного назначения площадью от 0,25 до 5 Га с индивидуальным пакетом подключения к всем коммуникациям. В связи с изложенным, эксперт также считает данное замечание не корректным.

В тексте объявления объекта-аналога №1 указан кадастровый номер объекта: 50:31:0010501:1094. По данным Публичной кадастровой карты асфальтированные подъездные пути у объекта отсутствуют. 

По данным текста объявления объекта-аналога №2 указано: Подъездная дорога асфальт + хорошая грунтовка. По данным Публичной кадастровой карты было установлено, что имеется асфальтированная дорога общего пользования, а так же грунтовая непосредственно на территории.

Рецензент также указывает на необходимость применения корректировки в связи с нахождением объекта-аналога в индустриальном парке, ссылаясь на постановление Правительства от 30 октября 2014 года №1119, однако, данное постановление содержит критерии отбора субъектов Российской Федерации для определения компенсаций и носит название "Об отборе субъектов Российской Федерации, имеющих право на получение государственной поддержки в форме субсидий на возмещение затрат на создание, модернизацию и (или) реконструкцию объектов инфраструктуры индустриальных парков, промышленных технопарков и технопарков в сфере высоких технологий", никаких специальных критериев для земельных участков данный документ не содержит. 

Непонятны также отсылки рецензента к иностранным инвесторам, описываемые им льготы, возможно, могут предоставляться юридическим лицам при ведении ими предпринимательской деятельности, но источник такой информации не указан.

Как пояснил эксперт, при расчете удельного веса при согласовании результатов стоимости каждого из аналогов эксперт использовал приведенную в заключении формулу по данным учебного пособия «Оценка стоимости имущества», под редакцией д.э.н. ФИО4, издательства Москва, 2012, МФПУ «Синергия».

Кроме того эксперт добавила, что рецензент неправильно понимает нормы действующего законодательства, регулирующие правоотношения, являющиеся предметом спора, или умышленно искажает их правовой смысл. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, рецензентом не представлено, правильность заключения судебной экспертизы рецензентом не опровергнута, допустимых доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, имеющих значение для дела, также суду не представлено.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений МО также подверг сомнению экспертное заключение, в частности указав, что для определения рыночной стоимости был применен единственный подход к оценке – сравнительный, отказ от применения доходного подхода несостоятелен; внесение корректировок на наличие/отсутствие коммуникаций в рамках проведения расчетов сравнительным подходом ошибочно; в рамках применения сравнительного подхода к оценке экспертом не проанализировано влияние на стоимость земельных участков такого фактора как расположение относительно крупных транспортных магистралей.

Посчитав заключение эксперта не соответствующим требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и не являющимся допустимым доказательством по делу просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Эксперт в судебном заседании с возражениями представителя также не согласился, пояснив, что в соответствии с п.24 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов». 

Согласно п. 15 и п. 15 ФСО № 1:

- Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

- Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

На страницах 48-49 заключения представлен более чем обоснованный отказ от применения доходного подхода к оценке.

В материалах дела отсутствует информация о получении ГПЗУ на застройку и ТУ на подключение коммуникаций. 

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала(микрорайона), применительно к объектам исследования, в котором указывается информация о строительных характеристиках предназначенных для застройки участков и имеющихся в отношении них строительных ограничениях. При этом ГПЗУ соответствующие строительные характеристики и ограничения в отношении земельных участков не утверждает, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположены данные земельные участки. Получение ГПЗУ необходимо для обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для разработки проектной документации для строительства или реконструкции объектов капитального строительства в границах земельных участков. Документ определяет, как будет застраиваться территория.

Не проводя никаких дополнительных исследований, а основываясь только на судебных документах, переданных для подготовки экспертизы и публичной информации, эксперт посчитал невозможным сделать вывод об объеме строительства и функциональности застройки данных участков.

Оценка участков с применением методик доходного подхода включает в себя определение спрогнозированного дохода и затратной части проекта. Без проекта застройки, соответствующего ГПЗУ на такой большой объект невозможно провести калькуляцию затрат. Кроме этого, отсутствие проекта застройки, соответствующего ГПЗУ невозможно определить объем и затраты на подведение коммуникаций, а без утвержденных ТУ на подключение коммуникаций нет четкого понимания удовлетворения требуемого объема теми лимитами, которыми обладает данная территория. Неопределенность функциональности разрешенного спортивно - развлекательного комплекса приводит к невозможности спрогнозировать доходы от объекта и величину ставки дисконтирования для проведения расчетов.

Совокупность этих факторов не позволило эксперту применять методы оценки земельных участков с использованием доходного подхода.

Кроме того, эксперт на замечание представителя административного ответчика пояснила, что на странице 56 заключения представлен принт-скрин объекта-аналога №1, согласно которому на земельный участок заведены такие коммуникации как: газ, водоснабжение и канализация. В то время как у объектов исследования коммуникации проходят по границе и требуются дополнительные затраты на заведение их на участок.

Также эксперт пояснила, что объекты исследования расположены в непосредственной Симферопольского шоссе. Объект-аналог №1 расположен в непосредственной близости от крупной улицы Гагарина, которая имеет выход на Симферопольское шоссе. Объект аналог №2 расположен в технопарке "Новоселки", который граничит с объектами исследования, и расположен на тех же условиях, что и объекты исследования. 

Суд учитывая, что на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО3, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз, и не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Относительно представленной административным истцом рецензии на заключение эксперта суд считает необходимым отметить, что представленные сторонами в материалы дела внесудебные рецензии, являются субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не могут являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Кроме того, рецензия на экспертное заключение дана по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Поскольку эксперт, дающий рецензию, не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, такая рецензия силы экспертного заключения не имеет. В силу вышеизложенного, суд не может признать допустимыми доказательствами по делу рецензию специалиста ФИО5

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. 

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 09 января 2020 года.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд 09 января 2020 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 30000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под производство, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 30000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под производство, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 30000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под производство, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 30000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под производство, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке № 12-12/19, подготовленном оценщиком ИП ФИО2 - отставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова