РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-436/19 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хильверсум» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Хильверсум» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 26597,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнила требования и просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда. Представила письменные объяснения, в которых указала, что заключение эксперта является недопустимым доказательством. Заявила ходатайство о вызове эксперта ФИО1 в судебное заседание.

Представитель административного истца вопрос о вызове эксперта оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласился представитель административного истца. 

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на 1 января 2018 года. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Доводы представителя административного ответчика о том, что заключение эксперта ФИО1 является недопустимым доказательством, являются надуманными, противоречат содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении.

Так, в заключении эксперта на стр.28-29 приводится таблица 8 с данными о рыночной стоимости земельных участков, расположенных в районе расположения исследуемого объекта и предназначенных под размещение коммерческих объектов на дату близкую к дате исследования. Исходя из таблицы 8, можно сделать вывод, что диапазон среднерыночных цен на земельные участки, отведенные под размещение коммерческих объектов и расположенных в районе расположения исследуемого объекта составляет 1 141,4 - 4 937,5 руб./кв.м. Кадастровая стоимость земельных участков, отведенных под размещение образцов для исследования, составляет: образец для исследования №1 - 2 398,08 руб./кв.м; образец для исследования №2 - 2 615,07 руб./кв.м; образец для исследования №3 - 3 106,72 руб./кв.м; образец для исследования №4 - 2 838,33 руб./кв.м.

Таким образом, кадастровая стоимость вышеуказанных образцов для исследования вписывается в вышеуказанный диапазон.

Кроме того, данные, представленные в Сводном обзоре стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам 2017 года, составленном ООО «ПФК», приводятся для универсальных торговых объектов. Как правило, это небольшие по площади встроенные или отдельно стоящие объекты. Площадь исследуемого объекта составляет 26597,2 кв.м., что значительно превышает по площади универсальные торговые объекты, представленные на дату исследования на территории города Дмитров и других городов, попадающих в одну экономическую зону с объектом исследования. Исходя из данного факта, эксперт счел целесообразным привести выборку о рыночной стоимости объектов, близких по своим характеристикам с исследуемым объектом на дату исследования. Исходя из таблицы 5 на стр.22-24 заключения эксперта можно сделать вывод, что рыночная стоимость объектов, близких по своим характеристикам с исследуемым объектом составляла: 28 971,5 - 70 881,8 руб./кв.м., с учетом стоимости земельных участков, отведенных под размещение объектов. Полученная рыночная стоимость исследуемого объекта, равная 45 356,5 руб./кв.м. попадает в вышеуказанный диапазон.

Также из заключения эксперта следует, что на дату проведения исследования в открытых источниках не было выявлено аналитических данных о среднегодовом росте стоимости объектов недвижимости в даты, близкие к датам публикации объявлений и дате проведения исследования. В связи с чем, эксперт счел возможным использовать данные о величине инфляции в Российской Федерации в качестве корректировок на рыночные условия, поскольку инфляция - это устойчивый рост общего уровня цен на товары и услуги.

Вопреки доводам представителя административного ответчика в заключении эксперта корректировка на местоположение внутри населенного пункта была рассчитана с использованием одной из техник метода сравнительного анализа, а именно, техники квалиметрического моделирования. Корректировка на местоположение вносится в том случае, если местоположение исследуемого объекта и образцов для исследования существенно различается внутри населенного пункта. При расчете данной корректировки эксперт анализировал степень развития транспортной инфраструктуры, близость к центрам розничной и оптовой торговли и близость к общественно-деловому центру населенного пункта. Таким образом, эксперт измерял расстояние от исследуемого объекта и образцов для исследования до ближайших объектов розничной и оптовой торговли и до общественно-делового центра (администрации населенного пункта). 

Корректировка на «дополнительную особенность» учитывает тот факт, что в состав исследуемого объекта входят помещения технического этажа общей площадью 3 407,1 кв.м, что составляет 12,8% от общей площади. Данные помещения предназначены для размещения инженерных коммуникаций и не пригодны для сдачи в аренду. В состав исследуемого объекта, кроме помещений технического этажа, входят также и другие помещения, в которых расположены инженерные коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации объекта. Эксперт счел целесообразным учесть данный факт, так как образцы для исследования являются типичными торговыми центрами и не имеют в своем составе таких больших по площади технических помещений, которые изначально не пригодны для сдачи в аренду. Данный факт является существенной особенностью исследуемого объекта.

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы. 

Необоснованное ходатайство представителя административного ответчика о вызове эксперта в судебное заседание для разъяснения вопросов, мотивированные ответы на которые содержатся в заключении эксперта, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, направлено на злоупотребление представителем административного ответчика процессуальными правами, на нарушение прав и интересов других лиц, участвующих в административном деле, на затягивание судебного разбирательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для вызова эксперта ФИО1 в судебное заседание для дачи пояснений.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного в Московский областной суд - 23 января 2019 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Хильверсум» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 23 января 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 26597,2 кв.м., расположенного по адресу: Московская 

<

данные изъяты> здание, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1206356000 (один миллиард двести шесть миллионов триста пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 27 мая 2019 года