Дело №2-401(1)2019

64RS0023-01-2019-000558-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2019 года город Новоузенск

Саратовская область

Новоузенский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Карповича В.В.,

при секретаре судебного заседания Шохиной Е.В.,

с участием:

истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества состоявшимся, признании права собственности, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи зданий от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости состоявшимся, признании права собственности. 

В обоснование своих требований истец указал, что 04.12.2018 года между ним и ответчиком ФИО2 заключен письменный договор купли-продажи недвижимости, а именно нежилого здания овчарни общей площадью 925,4 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, год постройки ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер №

Согласно данному договору ФИО2 продал и передал ему овчарню, а он оплатил её стоимость и принял.

Нежилое здание - овчарня общей площадью 925,4 кв.м., находится на земельном участке, принадлежащем ФИО17, которая не возражает о признании за ним права собственности на овчарню, договор аренды земельного участка, на котором расположена овчарня будет заключен с ФИО17 после признания за ним права собственности на данный объект недвижимости. 

Прием-передача вышеуказанного имущества, передача денежных средств были произведены во время подписания договора. Претензий продавец и покупатель друг к другу не имеют.

После оформления договора купли-продажи овчарни он обратился в Новоузенский межмуниципальный отдел Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права на вышеуказанный объект недвижимости, который 27.05.2019 года уведомил о приостановлении государственной регистрации права собственности. 

В связи с тем, что ответчик ФИО2 уклоняется от явки в Новоузенский межмуниципальный отдел Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области для подачи совместного заявления о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости он вынужден обратиться в суд для решения вопроса о признании договора купли-продажи недвижимости состоявшимся и признании права собственности на овчарню.

На основании изложенного, истец просит признать договор от 04.12.2018 года заключенный между продавцом ФИО2 и ФИО3. Р.Т. о купле-продаже объекта недвижимости нежилого здания овчарни общей площадью 925,4 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, год постройки ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер №, состоявшимся. Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимости: нежилое здание овчарни общей площадью 925,4 кв.м., находящееся по адресу: 

<

адрес>, год постройки ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер №.

Ответчиком ФИО7 при рассмотрении спора заявлено встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи незаключенным. 

В обоснование встречных исковых требований указывает, что в нарушение ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи зданий от 04.12.2018 года не указано расположение зданий на земельном участке, на каком земельном участке они расположены. В п. 2.1 договора купли-продажи зданий от 04.12.2018 года указана стоимость только одного здания в размере 100 000 рублей, но какого из двух неизвестно, при этом, не указана стоимость второго здания, что является нарушением ст. 555 ГК РФ. В п. 3.1 договора купли-продажи зданий от 04.12.2018 года указано, что передача имущества покупателю происходит в момент подписания договора, но прямо не указано, что произошла передача имущества, какого-либо документа, подтверждающего передачу недвижимого имущества сторонами не составлялось, т.к. передача имущества не произошла. Согласно п. 3.2 договора купли-продажи зданий от 04.12.2018 года передача денежных средств продавцу происходит в момент подписания договора, что свидетельствует о намерениях передать денежные средства и никак не указывает о их передаче. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для признания договора незаключенным.

Просит признать договор купли-продажи зданий от 04.12.2018 года подписанный от продавца ФИО2, с одной стороны, и от покупателя ФИО1, с другой стороны, незаключенным.

Определением Новоузенского районного суда Саратовской области от 07.11.2019 года данный встречный иск принят судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском ФИО1

В судебном заседании истец ФИО1 (ответчик по встречному иску) и его представитель ФИО8 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, дав пояснения аналогичные содержанию искового заявления. Возражали против удовлетворения исковых требований. Просят учесть, что общая стоимость жилого и нежилого помещения была определена в 100000 рублей. Данная сумма была передана ФИО2 при заключении договора купли-продажи от 04.12.2018 года. 

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО2, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, просил в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказать, встречное исковое заявление удовлетворить.

Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела без участия представителя не просил.

Третье лицо ФИО17, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

При указанных обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения истца по первоначальному иску ФИО1 и его представителя ФИО4, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда РФ следует о том, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в силу приведенных выше норм права незаключенным является любой гражданско-правовой договор, в том числе и договор купли-продажи недвижимого имущества, не содержащий хотя бы одного из существенных его условий.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. 

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу ст. 130 ГК РФ здание относится к объектам, прочно связанным с землей, и следовательно продажа здания без земельного участка противоречит гражданскому и земельному законодательству. 

В представленной в материалы настоящего дела копии договора купли-продажи от 04.12.2018 года указано о том, что между ФИО2 и ФИО5 заключен договор купли-продажи по условиям которого ФИО2 обязуется продать и передать, а ФИО1 принять в собственность и оплатить нежилое здание овчарни общей площадью 925,4 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес> год постройки ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер №, согласно технического паспорта ФГУП Ростехинвентаризация – федеральное БТИ от 07 августа 2014 года, а также жилое здание общей площадью 106,7 кв.м., находящееся по адресу: 

<

адрес>, год постройки ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер отсутствует, инвентарный номер №, согласно технического паспорта ФГУП Ростехинвентаризация – федеральное БТИ от 07 августа 2014 года. Расходы по государственной регистрации приобретения права и перехода права собственности несет покупатель. 

Вместе с тем, в качестве предмета названного договора обозначены только жилое и нежилое здания, при этом какие-либо данные о земельных участках, на которых расположены жилое и нежилое здание, отсутствуют.

Таким образом, из содержания договора купли-продажи зданий от 04.12.2018 года не представляется возможным установить индивидуально-определенные признаки земельных участков, на которых расположены спорные объекты недвижимости. Передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено, не включено условие о продаже вместе с объектами недвижимости земельных участков, сторонами не согласовано его существенное условие - предмет, так как не указаны индивидуализирующие признаки земельных участков, на которых расположены здания, кадастровые номера и местонахождение, что необходимо для определения расположения продаваемых объектов недвижимости на соответствующих земельных участках.

Кроме того, судом установлено, что определением Новоузенского районного суда Саратовской области от 31.07.2018 года от истца ФИО2 принят частичный отказ от иска, производство по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования г. Новоузенск Саратовской области, конкурсному управляющему 

<

 >» ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО17, ФИО14, ФИО15, администрации 

<

 > муниципального образования Новоузенского района Саратовской области о признании права собственности на недвижимое имущество, в части признания права собственности на объекты недвижимости – жилой дом общей площадью 106,7 кв.м. (инвентарный номер №), расположенный по адресу: 

<

адрес> (цена 11356,08 руб.); нежилое здание – овчарня общей площадью 925,4 кв.м. (инвентарный №), расположенное по адресу: 

<

адрес> (цена 24488,00 руб.), расположенные на земельном участке сельскохозяйственного назначения, принадлежащем ФИО17, прекращено.

Согласно пункту 2.1 данного договора купли-продажи стоимость здания устанавливается по соглашению сторон в размере 100000 рублей. 

Таким образом, цена договора, как следует из пункта 2.1 договора купли-продажи зданий от 04.12.20118 года, определена сторонами только за одно здание из двух, без учета стоимости земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости. 

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В п. 3.2 договора купли-продажи зданий, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что передача денежных средств происходит в момент подписания договора. Составление дополнительного акта передачи не требуется. Претензий продавец не имеет. 

Учитывая, что существенные условия договора купли-продажи зданий от 04.12.2018 года, подлежащими передачи (данные, определяющие расположение недвижимости на конкретных земельных участках) не определено сторонами в договоре, не определена общая стоимость двух объектов недвижимого имущества, что свидетельствует о не согласовании стоимости предполагаемых к отчуждению объектов недвижимости, суд приходит к выводу, что условия данного договора являются не согласованными, а сам договор купли-продажи от 04.12.2018 года, незаключенным.

Оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 и в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества состоявшимся, признании права собственности, отказать.

исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи зданий от 04.12.2018 года незаключенным, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи зданий от 04.12.2018 года, а именно нежилого здания овчарни общей площадью 925,4 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, год постройки ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер №, а также жилого здания общей площадью 106,7 кв.м., находящееся по адресу: 

<

адрес>, год постройки ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер отсутствует, инвентарный номер №, незаключенным.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Саратовский областной суд через Новоузенский районный суд (г. Новоузенск) Саратовской области

Мотивированный текст решения изготовлен 31 декабря 2019 года.

Судья В.В. Карпович