Судья Корсакова Н.В. № 33-222/2026

№ 2-29(1)/2025

64RS0034-01-2024-001602-70

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Перовой Т.А.,

судей Строгановой Е.В., Зотовой Ю.Ш.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чернявских Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к А.Р. о сносе строения, признании отсутствующим права собственности, по встречному исковому заявлению А.Р. к администрации муниципального образования «Город Саратов» о сохранении здания в реконструированном состоянии, признании права собственности по апелляционным жалобам администрации муниципального образования «Город Саратов», А.Р. на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 

<

дата>, которым первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Перовой Т.А., объяснения представителей администрации муниципального образования «Город Саратов» О.В. и Е.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы истца по первоначальному иску, объяснения представителей А.Р. – С.Ю. и Н.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы ответчика по первоначальному иску, представителей гаражно-строительного кооператива «Утес» В.В., А.Н., Н.Н., полагавших апелляционную жалобу А.Р. подлежащей удовлетворению, заключение прокурора Е.А., полагавшей решение суда не подлежащим отмене, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с вышеуказанным иском к А.Р., в обоснование которого указано, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект недвижимости – одноэтажное нежилое здание площадью 438 кв.м с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности А.Р. Право аренды на земельный участок площадью 30290 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ГСК «Утес».

<

дата> в результате визуального осмотра земельного участка площадью 613 кв.м с условным номером №, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, установлено, что земельный участок не огорожен, доступ к нему не ограничен, на земельном участке расположено двухэтажное строение мансардного типа.

<

дата> А.Р. отказано в утверждении схемы расположения земельного участка площадью 613 кв.м с условным номером № на кадастровом плане территории, образуемого в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: занимаемый гаражными боксами.

Объект недвижимости – одноэтажное нежилое здание площадью 438 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> в настоящее время не существует, в пределах земельного участка с кадастровым номером № расположен иной объект с другой конфигурацией и площадью.

Истец просил признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности А.Р. на объект недвижимости – нежилое здание площадью 438 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>»; возложить на ответчика обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить снос двухэтажного строения мансардного типа на земельном участке площадью 613 кв.м с условным номером № за свой счет в соответствующих координатах; обязать ГСК «Утес» использовать в соответствии с целевым назначением земельный участок площадью 30290 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>»; в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок взыскать с А.Р. судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с восьмого дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта; в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок взыскать с ГСК «Утес» судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с восьмого дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

А.Р. предъявил встречный иск к администрации муниципального образования «

<

адрес>», в котором с учетом уточнения исковых требований просил сохранить здание с кадастровым номером № в реконструированном состоянии, признать право собственности на мансардный этаж общей площадью 511 кв.м, расположенный на нежилом здании с кадастровым номером №, считать двухэтажное нежилое здание общей площадью 949 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>», принадлежащее на праве собственности А.Р.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что с 1997 года А. А.Р. является членом ГСК «Утес», в 2010 году стал собственником двух гаражных боксов площадью 383,2 кв.м и 54,8 кв.м, расположенных на земельном участке, принадлежащем ГСК «Утес». А. А.Р. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2228 кв.м.

В 2013 году А. А.Р. произвел реконструкцию принадлежащих ему гаражных боксов путем их объединения и зарегистрировал право собственности на нежилое здание общей площадью 438 кв.м с кадастровым номером №, расположенное в границах земельного участка ГСК «Утес» с кадастровым номером № категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: занимаемый гаражными боксами.

Являясь собственником нежилого здания общей площадью 438 кв.м А. А.Р. в 2014 году из своих собственных средств произвел реконструкцию своей собственности, из крыши сделал мансардное помещение, при этом не нарушил чьих-либо прав, не захватил дополнительно земельный участок.

А. А.Р. подготовил схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории земельного участка площадью 613 кв.м, фактически занимаемого нежилым зданием 438 кв.м, согласовал со всеми собственниками, с ГСК «Утес» и обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» для согласования выдела из ГСК «Утес» земельного участка общей площадью 613 кв.м.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 5839 от 21 декабря 2023 года ему было отказано и предложено устранить недостатки. Устранив указанные недостатки, он вновь обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» со схемой, однако письмом № 10-06/12694 от 10 июня 2024 года ему вновь было отказано, в связи с тем, что на указанном земельном участке расположено двухэтажное здание мансардного типа, принадлежащее А.Р., а не как указано в свидетельстве о праве собственности - одноэтажное здание. Кроме того, установленное разрешенное использование земельного участка не соответствует фактическому использованию, тогда как указанное здание используется под гаражи с авторемонтной мастерской.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 7 августа 2025 года исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к ГСК «Утес», А.Р. удовлетворены частично.

На А.Р. возложена обязанность в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда привести нежилое здание с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>», в соответствие с техническими характеристиками, отраженными в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

На ГСК «Утес» возложена обязанность использовать в соответствии с целевым назначением земельный участок площадью 30290 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, на землях ЗАО АФ «Николаевская», ГСК «Утес».

В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок с А.Р. взыскана судебная неустойка в размере 50 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная по истечении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу по день фактического его исполнения.

В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок с ГСК «Утес» взыскана судебная неустойка в размере 50 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная по истечении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу по день фактического его исполнения.

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ГСК «Утес», А.Р. о сносе строения, признании отсутствующим права собственности отказано.

В удовлетворении исковых требований А.Р. к администрации муниципального образования «город Саратов» о сохранении здания в реконструированном состоянии, признании права собственности отказано.

С ГСК «Утес», А.Р. в пользу ППК «Роскадастр» взысканы расходы по проведению экспертизы в размере 45834 руб. в равных долях.

С депозитного счета Управления Судебного департамента в Саратовской области перечислены ФБУ Саратовская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции России денежные средства за проведение экспертизы в размере 174800 руб.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» О.В. просит решение суда отменить в части удовлетворения исковых требований к А.Р. о возложении обязанности привести нежилое здание с кадастровым номером № в соответствие с техническими характеристиками, отраженными в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, принять в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ГСК «Утес», А.Р. о сносе двухэтажного строения мансардного типа за свой счет и о взыскании судебной неустойки в полном объеме. В доводах жалобы ссылается на нарушение судом норм материального права, несоответствие изложенных в решении выводов суда обстоятельствам дела. Указывает, что произведенная А.Р. реконструкция существующих объектов недвижимости не соответствует градостроительным регламентам, поскольку расположение на земельном участке с кадастровым номером № двухэтажного строения мансардного типа не соответствует целевому назначению земельного участка, чем нарушены земельное, градостроительное, жилищное законодательство и Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

В апелляционной жалобе А. А.Р. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении встречных исковых требований. В доводах жалобы ссылается на ненадлежащую оценку представленных доказательств, несоответствие изложенных выводов суда заключениям экспертов. Указывает, что реконструированный им объект недвижимости соответствует строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, не нарушает права третьих лиц, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении встречных исковых требований не имелось.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, сведений об уважительности причин неявки не представлены. Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в части и принятия нового решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, за ГСК «Утес» зарегистрировано право аренды на земельный участок площадью 30290 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположено одноэтажное нежилое здание площадью 438 кв.м с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности А.Р.

28 мая 2024 года А. А.Р. обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 613 кв.м с условным номером № на кадастровом плане территории, образуемого в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: занимаемый гаражными боксами.

В соответствии с актом осмотра земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Город Саратов», от 31 мая 2024 года в результате визуального осмотра земельного участка площадью 613 кв.м с условным номером № установлено, что земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, на земельном участке расположено двухэтажное строение мансардного типа.

<

дата> А.Р. отказано в утверждении схемы расположения земельного участка площадью 613 кв.м с условным номером № на кадастровом плане территории, образуемого в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: занимаемый гаражными боксами.

Для установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Согласно заключению экспертов от 17 января 2025 года № 3032/3033/5-2 нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, находится на земельном участке площадью 613 кв.м с условным номером №. Фактические границы нежилого здания по задней меже не соответствуют границам земельного участка с условным номером №. Данное строение по задней меже частично выходит на земельный участок с кадастровым номером №, площадь наложения составляет 12,8 кв.м. По правой меже частично выходит на земельный участок с кадастровым номером №, площадь наложения составляет 1,0 кв.м.

Исследуемый инженерно-строительный объект (с фундаментом, стенами, перекрытием, кровлей, отделкой, инженерными коммуникациями), расположенный над поверхностью земли и имеющий в своем составе строительные материалы и изделия, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 876 кв.м, является объектом капитального строительства.

Проведенной экспертизой установлено, что на момент проведения экспертизы, установить функциональное назначение исследуемого нежилого здания не представляется возможным, так как на первом и на втором этажах здания не ведется никакой деятельности.

Существующий объект недвижимости - двухэтажное строение мансардного типа на земельном участке площадью 613 кв.м с условным номером № (на земельном участке площадью 30290 кв.м. с кадастровым номером №), не соответствует основным сведениям об объекте недвижимости об одноэтажном нежилом здании площадью 438 кв.м с кадастровым номером №, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости и правоустанавливающих документах.

При размещении спорного объекта требования, предъявляемые к охранным зонам, соблюдены.

Фактически, имеется нежилое здание с кадастровым номером №, - двухэтажное (второй этаж - мансардный), общей площадью 876 кв.м, расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 613 кв.м.

Существующий объект, расположенный на земельном участке площадью 613 кв.м, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам.

Согласно выводам проведенной ППК «Роскадастр» дополнительной экспертизы от 21 июля 2025 года объект экспертизы представляет собой отдельно стоящее нежилое здание с мансардой. На момент осмотра первый этаж здания эксплуатируется как гараж, мансардный этаж не эксплуатируется (находится в стадии строительства). Объект построен из стандартных материалов, со стандартными элементами отделки. Обследуемое здание было возведено в 2010 году путем реконструкции из ранее существующих гаражных боксов, построенных в 1990 году в единое нежилое здание гаража площадью 438 кв.м. В 2014 году был возведен мансардный этаж площадью 511 кв.м, в результате чего общая площадь нежилого здания увеличилась до 949 кв.м. К зданию подведены инженерные коммуникаций: электричество, водоснабжение, канализация; отопление осуществляется с использованием газового котла.

Согласно карте функциональных зон городского округа Генерального плана муниципального образования «Город Саратов», утвержденного решением Саратовской городской Думы от 27 декабря 2022 года № 30-319, исследуемый объект находится в зоне объектов обслуживания наземного транспорта. Нахождение объекта в зоне объектов обслуживания наземного транспорта не противоречит параметрам функциональной зоны. Наличие существующего объекта не несет угрозу жизни и здоровья граждан.

Размеры спорного здания не нарушают требований по противопожарным и санитарным разрывам между зданиями и позволяют сохранить нормируемую продолжительность инсоляции и освещенности помещений исследуемого и окружающих зданий. Планировка помещений здания выполнена в соответствии с санитарными и противопожарными нормами. Состав и площади помещений обеспечивают необходимые условия для выполнения санитарно-эпидемиологических требований к организации труда. Принятые объемно-планировочные решения обеспечивают выполнение противопожарных требований, предъявляемых к путям эвакуации. Пространственная жесткость здания обеспечена наружными несущими стенами, перекрытиями. Несущие элементы здания, с учетом их технического состояния, обеспечивают необходимую устойчивость и надежность эксплуатации, исключающую возможность их обрушения. Конструкции спорного объекта находятся в исправном работоспособном состоянии. Трещины, разрушения, отслоения, деформации, загнивания, прогибы в строительных конструкциях исследуемого здания отсутствуют.

Частично удовлетворяя исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов», суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 60, 62, 72, 76 ЗК РФ, ст. ст. 130, 131, 222, 304 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пунктах 10, 29-31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исходил из того, что фактические границы нежилого здания с кадастровым номером №, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, по задней меже не соответствуют границам земельного участка с кадастровым номером №, так как по задней меже частично выходит на земельный участок с кадастровым номером №, по правой меже частично выходит на земельный участок с кадастровым номером, №, что является основанием для возложения на А.Р. обязанности привести здание в соответствии с характеристиками, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

При этом суд первой инстанции указал, что оснований для возложения на А.Р. обязанности по сносу двухэтажного мансардного здания не имеется, поскольку при его возведении соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, правила землепользования и застройки, права и охраняемые интересы третьих лиц не нарушены; технические характеристики здания позволяют его отнести к постройке той категории, которая соответствует назначению земельного участка, и указывают на возможность его использования для соответствующего вида разрешенного использования, а именно исследуемый объект находится в зоне объектов обслуживания наземного транспорта.

Судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности по сносу двухэтажного строения мансардного типа площадью 949 кв.м по следующим основаниям.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Пунктом 14 ст. 1 ГрК РФ установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госсторя России от 21 августа 2003 года № 153, под реконструкцией здания понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.

Под самовольной постройкой с точки зрения законодательства (п п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ) следует понимать как вновь возведенный объект (жилой дом, нежилое здание, объект незавершенного строительства), так и объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов недвижимости, при этом понятия «строительство» и «реконструкция» объектов определены в отдельных пунктах указанной статьи ГрК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, Верховный Суд РФ указал, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Таким образом, положения ст. 222 ГК РФ применимы к реконструированному объекту только в том случае, когда происходит изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, влекущее фактическое изменение архитектурного облика объекта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

На основании п.п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст. 42 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Кодекса).

Аналогичные правила закреплены в подп. 2 п. 1 ст. 40, ст. 42 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно пункту 2 указанной статьи градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (пункт 3 статьи 36 ГрК РФ).

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ч. 3 ст. 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с ч. 4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 6 части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 указанной статьи определено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Исходя из анализа вышеуказанных норм права следует, что постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Судебной коллегией к материалам дела приобщены новые доказательства, на основании которых установлено следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 17 декабря 2025 года ГСК «Утес» зарегистрировано 18 мая 1988 года, сведения относительно юридического лица внесены в реестр 21 ноября 2002 года, основным видом деятельности является деятельность стоянок для транспортных средств.

В соответствии с п. п. 1.3, 2.1, 2.2 устава ГСК «Утес» кооператив является некоммерческой организацией; членами гаражно-строительного кооператива являются физические лица, достигшие 18 лет; основными целями и задачами кооператива является удовлетворение материальных и иных потребностей членов кооператива без цели получения прибыли; главным направлением деятельности кооператива является эксплуатация гаражных боксов, принадлежащих членам кооператива на праве общей долевой собственности, а также их благоустройство, проведение текущего и капитального ремонта указанных объектов.

<

дата> между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ГСК «Утес» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 30531 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> согласно которому вид разрешенного использования земельного участка – занимаемый гаражными боксами.

Согласно п. п. 5.2.2, 5.2.8 договора аренды арендатор земельного участка обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; соблюдать при использовании участка, в том числе, требования градостроительных регламентов.

В соответствии со сведениями, представленными министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства 

<

адрес> от 

<

дата>, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «

<

адрес>», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 

<

дата> № (в редакции, утвержденной приказом министерства от 

<

дата> №), земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах территориальной зоны Т-3 – зоны объектов обслуживания наземного транспорта.

Разрешенными видами использования земельных участков и объектов капитального строительства для территориальной зоны Т-3 в соответствии с п. 47.2 Правил являются:

- код 2.7.1 хранение автотранспорта (размещение отдельно стоящих гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2 (размещение гаражей для собственных нужд), 4.9 (служебные гаражи),

- код 2.7.2 размещение гаражей для собственных нужд (размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами водном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации (т. 2 л.д. 72-76).

Как следует из материалов дела, А. А.Р. является членом ГСК «Утес» и имел в собственности десять гаражей № что подтверждается членскими книжками (т. 1 л.д. 94-96).

Впоследствии А. А.Р. объединил 9 гаражей и согласно справок ГСК «Утес» от 

<

дата> стал собственником двух гаражей № площадью 54,8 кв.м и № площадью 383,2 кв.м (литера Г16).

На основании кадастрового паспорта здания от 

<

дата> зарегистрировано право собственности А.Р. на нежилое здание общей площадью 438 кв.м под литерой Г16; изменение площади литеры Г16 связано с объединением зданий под литерой Г16 и Г17, внешние границы литеры Г16 соответствуют внешним границам существовавших объектов литры Г16 и Г17.

В 2014 году нежилое здание площадью 438 кв.м было реконструировано, возведен мансардный этаж площадью 511 кв.м, в результате чего общая площадь нежилого здания увеличилась до 949 кв.м. К зданию подведены инженерные коммуникации: электричество, водоснабжение, канализация, для отопления установлен газовый котел.

В период с 

<

дата> по 

<

дата> А. А.Р. являлся индивидуальным предпринимателем, дополнительным видом деятельности которого являлось техническое обслуживание и ремонт прочих автотранспортных средств (т. 1 л.д. 43-46).

Во встречном исковом заявлении А. А.Р., выражая несогласие с актом осмотра земельного участка с кадастровым номером №, указал, что нежилое здание используется под гаражи с авторемонтной мастерской.

С учетом установленных обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу о том, что размещение двухэтажного строения мансардного типа площадью 949 кв.м не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – хранение автотранспорта и размещение гаражей для собственных нужд. Учитывая, что спорное строение площадью 949 кв.м используется в качестве авторемонтной мастерской, то его размещение на земельном участке, предоставленном в аренду ГСК «Утес», противоречит уставу кооператива, Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25 июля 2019 года № 54-397. Спорное двухэтажное строение мансардного типа не обладает признаками гаража, используемого для хранения личного транспорта в соответствии с уставом ГСК «Утес».

В установленном законом порядке разрешение на реконструкцию принадлежащего А.Р. здания площадью 438 кв.м не выдавалось.

Возможность устранения нарушений градостроительных правил без сноса спорного объекта экспертами не установлена.

Таким образом, реконструированный объект не соответствует градостроительным правилам, в связи с чем подлежит сносу, правовых оснований для сохранения объекта в реконструированном виде и признании права собственности на данный объект не имеется.

На основании п. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с нарушением норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значения для дела, решение суда первой инстанции в части возложения на А.Р. обязанности привести нежилое здание в соответствие с техническими характеристиками, отраженными в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, подлежит от мене с принятием в данной части нового решения, которым на А.Р. следует возложить обязанность в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения осуществить снос двухаэтажного строения мансардного типа площадью 949 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 613 кв.м с условным номером № (на земельном участке площадью 30290 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>».

Решение суда в части взыскания А.Р. судебной неустойки также подлежит отмене с принятием в данной части нового решения о взыскании с А.Р. в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» судебной неустойки в размере 50 руб. за каждый день неисполнения апелляционного определения, начиная с 15 апреля 2026 года по день фактического исполнения апелляционного определения.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 7 августа 2025 года отменить в части удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к А.Р. о возложении обязанности привести нежилое здание в соответствие с техническими характеристиками, отраженными в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, в части взыскания с А.Р. судебной неустойки, принять в данной части новое решение.

Возложить на А.Р. (паспорт №) обязанность в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения осуществить снос двухэтажного строения мансардного типа площадью 949 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 613 кв.м с условным номером № (на земельном участке с кадастровым номером №) по адресу: 

<

адрес>.

В случае неисполнения апелляционного определения в установленный срок взыскать с А.Р. (паспорт №) в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» судебную неустойку в размере 50 рублей за каждый день неисполнения апелляционного определения, начиная с 15 апреля 2026 года по день фактического исполнения апелляционного определения.

В остальной части решение Саратовского районного суда Саратовской области от 7 августа 2025 года оставить без изменения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 28 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи