Дело №3а-23/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 февраля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Красникова П.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – мэра г. Благовещенска ФИО1 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №233,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец – мэр г. Благовещенска ФИО1 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №233.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 2 752,6 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, утверждена в размере 20 453 607,19 рублей, по состоянию на 28 января 2014 года. 

04 апреля 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №233 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание площадью 2 752,6 кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 8 914 088 рублей, согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 февраля 2017 года №28/01-17 выполненному «Центром независимой оценки» ИПФ.И.О.1, по состоянию на 28 января 2014 года

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена в сторону уменьшения более чем на 57 %.

Администрация г. Благовещенска полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчета, который не мог быть учтен Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Многократное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа местного самоуправления. 

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №233 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 752,6 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 2 752,6 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 28 января 2014 года в сумме 20 453 607,19 рублей.

Возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 от 10 марта 2017 года №09-51/17/897.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, пояснила, что административный истец отказывается от исковых требований в части возложения обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 от 10 марта 2017 года №09-51/17/897. Остальные требования, изложенные в административном исковом заявлении, она поддерживает, просит исковые требования удовлетворить на основании имеющихся доказательств с учётом заключения судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица ФИО2 – ФИО4, пояснил, что заключение эксперта №12/18 на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 февраля 2017 года №28/01-17 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», эксперт не ответил на все поставленные судом вопросы. В иске просил отказать.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, ФИО2 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое помещение площадью 2 752,6 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым №, по состоянию на 28 января 2014 года утверждена в размере 8 914 088 рублей.

10 марта 2017 года ФИО2 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № и представил Отчет №28/01-17 от 20 февраля 2017 года выполненный «Центром независимой оценки» ИПФ.И.О.1, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 8 914 088 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №233 кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 2 752,6 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, пересмотрена и утверждена в сумме 8 914 088 рублей.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО3, пояснения представителя заинтересованного лица ФИО4, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 2 752,6 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости влияет на размер налога подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер. 

В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. 

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №233 по заявлению ФИО2 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 8 914 088 рублей. 

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №233 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 20 февраля 2017 года №28/01-17 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Агентство «Эксперт» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчета от 20 февраля 2017 года №28/01-17 об оценке объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 2 752,6 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Агентство «Эксперт».

На разрешение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» судом поставлен вопрос о проверке Отчета от 20 февраля 2017 года №28/01-17 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 2 752,6 кв.м., кадастровый №.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 17 января 2018 года №12/18 Отчет об оценке от 20 февраля 2017 года №28/01-17 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Выбор аналогов некорректен. В качестве объекта-аналога №3 (баня) используется объект капитального строительства (складское помещение), который не относится к одному с оцениваемым объектов сегменту рынка (нарушен п.22 «б» ФСО №7). Необоснованно применён расчёт функционального устаревания для объекта недвижимости, который составляет 68% (здание постройки 1985 года, реконструкция произведена в 2006 году) (нарушен п.22и ФСО №7. Необоснованно применена корректировка (табл.29, стр.54 Отчёт №28/01-17).

Оценивая экспертное заключение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 17 января 2018 года №12/18 на Отчет об оценке от 20 февраля 2017 года №28/01-17, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. 

Квалификация эксперта ООО «Оценка собственности» соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

Выявленные экспертом нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, приведённые в мотивировочной части заключения эксперта, допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные заключении эксперта по административному делу №3а-195/2017 от 29 декабря 2017 года. 

В силу ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая выводы приведённые в заключении эксперта, представитель заинтересованного лица в судебном заседании заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы поставив на разрешение те же вопросы, ответ на которые даны экспертом ООО «Агентство «Эксперт» в заключении от 12 января 2018 года №12/18 на Отчет об оценке от 20 февраля 2017 года №28/01-17. Доводы приведённые в ходатайстве представителя заинтересованного лица о назначении повторной экспертизы сводятся к несогласию с выводами эксперта о выявленных нарушениях требований действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки допущенных оценщиком при выполнении Отчета об оценке от 20 февраля 2017 года №28/01-17, в связи с чем в удовлетворении заявленного ходатайства судом отказано. 

Кроме этого, при рассмотрении заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в мотивировочной части решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №233 приведены выявленные комиссией нарушения допущенные оценщиком «Центр независимой оценки» ИП Ф.И.О.1: некорректно подобраны объекты-аналоги в сравнительном подходе (стр.29 Отчёта) – объектом оценки является нежилое помещение в торгово-офисном здании, а подобраны аналоги зданий с использованием: производство/ склад/гараж. Также оценщиком не корректно выбрана дата оценки 28 января 2014 года при наличии рынка продаж объектов в промышленной зоне г. Благовещенска на 01 января 2016 года, в связи с чем применяется корректировки на время продаж и только по третьему аналогу 5,91%, на предложения к продаже 30% (стр.48,49 Отчёта) применение данной корректировки в отчете не обосновано. Нет фотографий, подтверждающих размещение и использование помещений под склад внутри здания. На стр.54,55 Отчёта для расчета рыночной ставки аренды некорректно взяты аналогами здания холодных складов (ул. Пионерская д.198/4, ул. Октябрьская – ул. Кузнечная), следовательно, применена корректировка. В данном случае корректировка на отопление вводится для 2-го и 3-го аналогов в размере 27%, так как названные аналоги без отопления, а оцениваемый объект и первый аналог отапливаемый, применение указанной корректировки в отчете не обосновано. Корректировка на оплату коммунальных услуг (стр.59 Отчёта) для 1-го аналога (отапливаемого) в размере - 20%. поскольку арендная плата данного аналога дана с учетом оплаты всех коммунальных услуг, а для 2-го и 3-го аналогов в размере -10%. Так как арендная плата включает оплату электроснабжения, а оцениваемый объект рассчитывается без учета коммунальных услуг, корректировка вводится на сновании консультаций со специалистами риэлтерских компаний г. Белогорск, применение этих корректировок можно считать необоснованными.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные заключении эксперта, о несоответствии Отчета об оценке спорного объекта недвижимости от 20 февраля 2017 года №28/01-17 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Учитывая изложенное, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №233 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание общей площадью 2 752,6 кв.м., по 

<

адрес>, по состоянию на 28 января 2014 года. 

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

В силу п.3 ч.1 ст.194 КАС РФ суд прекращает производство по административному делу в случае, если административный истец отказался от административного иска и отказ принят судом.

Представитель административного истца в судебном заседании отказалась от исковых требований в части возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО2 от 10 марта 2017 года №09-51/17/897. В соответствии с полномочиями предоставленными доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ № она наделена полномочиями на частичный отказ от исковых требований. В связи с чем, административное дело в этой части подлежит прекращению

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №233 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 2 752,6 кв.м., по 

<

адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 2 752,6 кв.м., по 

<

адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 04 апреля 2017 года №233. 

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 752,6 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 28 января 2014 года, в размере 20 453 607,19 (двадцать миллионов четыреста пятьдесят три тысячи шестьсот семь), 36 рублей.

Прекратить производство по административному делу в части исковых требований административного истца о возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО2 от 10 марта 2017 года №09-51/17/897. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев