Дело № 2-3465/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Севастополь 15 ноября 2018 года

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего - судьи Сомовой И.В.,

при секретаре Лисничей А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об изменении условий договоров, 

У С Т А Н О В И Л:

13.03.2018 ФИО1 предъявил иск ФИО2, указав, что по договору купли-продажи от 26.06.2015 ответчик продал ему земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом общей площадью 65,9 кв.м. с кадастровым номером №; по договору купли-продажи от 27.06.2015 ответчик продал ему земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом общей площадью 66,9 кв.м. с кадастровым номером №. Объекты расположены по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, в границах землепользования СТ «Пилот», участок №. Сделки исполнены сторонами. Однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество. Кроме того, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая, что на земельном участке расположены 6 отдельных домовладений, истец обратился к ответчику с просьбой изменить условия договоров, указав, что их предметом является 1/6 часть земельного участка. Предложение об изменении договоров направлено ответчику 01.02.2018, не получено им. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил:

1. Изменить пункт первый договора купли-продажи от 26 июня 2015 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, вместо земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома общей площадью 65,9 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, в границах землепользования СТ «Пилот», участок №, указать 1/6 часть земельного участка с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью 65,9 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, в границах землепользования СТ «Пилот», участок №.

2. Изменить пункт первый договора купли-продажи от 27 июня 2015 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, вместо земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома общей площадью 66,9 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, в границах землепользования СТ «Пилот», участок №, указать 1/6 часть земельного участка с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью 66,9 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, в границах землепользования СТ «Пилот», участок №.

В судебное заседание истец, ответчик не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежаще.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что условия договоров противоречат положениям земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и находящихся на них объектах недвижимости, на что было указано истцу ранее состоявшимися судебными решениями.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд полагает, что иск ФИО1 об изменении условий договоров продажи недвижимости не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что в собственности ФИО2 находился земельный участок по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, в границах землепользования СТ «Пилот», участок №, площадью 750 кв.м., в разрешенным использованием – для ведения садоводства. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН, земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН в настоящее время за ФИО2 зарегистрировано право на 4/6 доли в праве общей долевой собственности на этот участок, 1/6 доли в праве общей собственности зарегистрирована за ФИО5, 2/6 доли зарегистрировано за ФИО6 

07 и 08 апреля 2015 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на 6 жилых домов, возведенных на указанном земельном участке, в том числе на жилой дом общей площадью 65,9 кв.м. с кадастровым номером №; на жилой дом общей площадью 66,9 кв.м. с кадастровым номером №.

Из пояснений сторон и представленного суду технического плана на садовый (дачный) дом установлено, что фактически на земельном участке № в СТ «Пилот» возведены не 6 отдельно стоящих жилых домов, а два жилых дома, каждый из которых состоит из трех частей (блоков), имеющих общие стены без проемов с соседними блоками, имеющих отдельный выход на земельный участок. 

26.06.2015 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 65,9 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью 774 кв.м. с кадастровым номером №, расположенными по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, в границах землепользования СТ «Пилот», участок №.

27.06.2015 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 66,9 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью 774 кв.м. с кадастровым номером №, расположенными по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, в границах землепользования СТ «Пилот», участок №.

Переход права собственности на указанные объекты к ФИО1 не зарегистрирован.

Решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 24.10.2016, вступившим в законную силу 13.03.2017, отказано в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

В решении суда и апелляционном определении указано, что приведенные выше договоры не соответствуют требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, так как земельный участок является объектом купли-продажи с находящимися на нем жилыми домами одновременно двух сделок, что является нарушением принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов.

01.02.2018 курьером и 19.02.2018 почтовой связью истец направил ответчику претензию, в котором предложил по согласованию сторон изменить пункт первый договора купли-продажи от 26.06.2018 и пункт первый договора от 27.06.2015 в части объекта сделки, указав не земельный участок, а 1/6 часть земельного участка, также просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности по обоим договорам на 1/6 часть земельного участка с находящимся на нем жилым домом.

Ответ на претензию не получен, в связи с чем 13.03.2017 истец обратился с настоящим иском в суд, в котором одновременно просил внести изменения в договоры купли-продажи от 26.06.2015 и от 27.06.2015, а также постановить решение о государственной регистрации перехода права собственности с учетом измененных условий договоров на 1/6 часть земельного участка и жилые дома.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пунктов 1, 3 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

На основании части 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Истец просит внести изменения в договоры от 26.06.2015 и 27.06.2015, указав объектом продажи вместо земельного участка 1/6 часть земельного участка № в СТ «Пилот». Сведений об образовании такого земельного участка в материалах дела не имеется. 

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно условиям договора от 26.06.2015 объектом продажи является жилой дом общей площадью 65,9 кв.м., по договору от 27.06.2015 - жилой дом общей площадью 66,9 кв.м.

Из представленного суду технического плана, который согласно пояснениям представителей сторон соответствует фактически возведенным объектам на земельном участке № в СТ «Пилот», следует, что указанные в договорах жилые дома как индивидуально-определенные здания на земельном участке отсутствуют. 

На участке расположены два жилых дома, каждый из которых состоит из трех частей, имеющих общие стены без проемов с соседними блоками, имеющих отдельный выход на земельный участок. В одном из домов имеется обособленная от остальных помещений часть дома, состоящая из нескольких помещений, в том числе подсобных, общей площадью 65,9 кв.м. и часть дома состоящая из нескольких помещений, в том числе подсобных, общей площадью 66,9 кв.м.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования относятся к жилым домам блокированной застройки.

Возведенные на земельном участке № в СТ «Пилот» здания соответствуют указанным характеристикам и фактически являются жилыми домами блокированной застройки. Две части (блока) одного из домов блокированной застройки, имеющие общую площадь 65,9 кв.м. и 66,9 кв.м., являлись объектом продажи по договорам от 26.06.2015 и от 27.06.2015. 

Таким образом, условие спорных договоров, содержащее описание продаваемого объекта недвижимости в виде отдельных жилых домов, не соответствует фактически расположенным на земельном участке объектам недвижимости. 

Согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Разрешенное использование земельного участка № в СТ «Пилот» - для ведения садоводства (код 13.2) согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 N 540, предусмотрено для размещения садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры.

Земельные участки, предназначенные для размещения домов блокированной жилой застройки, отнесены к иной категории разрешенного использования (код 2.3) раздела 2 - жилая застройка.

Формирование отдельных земельных участков под блоками – частями дома блокированной застройки, которые фактически являлись объектом купли-продажи между сторонами, с изменением вида разрешенного использования земельного участка № в СТ «Пилот», не произведено.

Таким образом, условия договора от 26.06.2015 и договора от 27.06.2015 как в существующей редакции, так и в редакции изменений, предложенных истцом, не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, что не отвечает требованиям статьи 554 ГК РФ.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований ФИО1 к ФИО2 об изменении условий договоров.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 об изменении условий договора от 26.06.2015 купли-продажи жилого дома общей площадью 65,9 кв.м. по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, в границах землепользования СТ «Пилот», участок №, и договора от 26.06.2015 купли-продажи жилого дома общей площадью 66,9 кв.м. по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, в границах землепользования СТ «Пилот», участок №, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) И.В. Сомова

Решение в окончательной форме составлено 20.11.2018.

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна.

Судья И.В. Сомова

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>