Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июля 2021 года г.Иркутск

Октябрьский районный суд г.Иркутска в составе: председательствующего судьи Островских Я.В., при секретаре Непомнящих А.В., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО9, представителей ответчика АО «ИРЖА» ФИО6 и ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к АО «Иркутское региональное жилищное агентство», ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем, права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л :

В обоснование исковых требований истец указала, что Дата между ООО «УРСУС» (застройщик) и ООО «Мастер-Финанс» (участник) был заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик обязался построить квартиру, общей площадью 42,9 кв.м. по адресу: Адрес, блок-секция №, строительный №. В соответствии с договором уступки прав требования по договору об участии в долевом строительстве от Дата ООО «Мастер-Финанс» передало права и обязанности по договору ФИО10 В соответствии с договором уступки права требования (цессии) от Дата ФИО10 уступила истцу права и обязанности цедента по указанному договору участия в долевом строительстве Адрес-464 от Дата. Приобретателем объекта незаверенного строительства по адресу: Адрес, Дата стало АО «ИРЖА». Определением Арбитражного суда Адрес на АО «ИРЖА» был переведен долг перед участниками долевого строительства. В соответствии с приложением к договору передачи объектов незавершенного строительства от Дата, заключенному между ООО «УРСУС» и АО «ИРЖА», последнему по передаточному акту под номером 44 была передана квартира истца и ее договор долевого участия в строительстве. Истцу известно, что Дата Адрес был введен в эксплуатацию на основании разрешения №-ru№. В соответствии с приказом Комитета по градостроительной политике № от Дата о присвоении адреса объекту капитального строительства со строительным адресом: Адрес, под кадастровым номером 38:36:000022:900, новому объекту присвоен адрес: Адрес. Согласно данным МУП «БТИ Адрес» квартире истца в настоящее время присвоен №. На письменное заявление к ответчику АО «ИРЖА» с просьбой о передаче квартиры в собственность истца, последняя получила отказ. Согласно выписке из ЕГРН право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано Дата за ФИО2 и ФИО3 Несмотря на то, что собственниками квартиры являются ФИО2 и ФИО3, истец полагает, что к неправомерному удержанию спорной квартиры и незаконной продаже причастно АО «ИРЖА». Истец является добросовестным приобретателем по договору уступки права требования (цессии) от Дата по договору участия в долевом строительстве дома от Дата. Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Адрес, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законном порядке. Истец проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от истца при совершении сделки, ее действия имеют все признаки добросовестности приобретения, выражающиеся в следующем: сделка по договору об уступке права (цессии) спорной квартиры была возмездной, цена сделки соответствовала рыночной стоимости. Длительное время дом в эксплуатацию не сдавался, а момент передачи истцу квартиры был обусловлен именно передачей квартиры по акту приема-передачи. Именно поэтому владения истца добросовестного приобретателя спорного имущества не состоялось по независимым от нее обстоятельствам. Кроме того, истец считает себя добросовестным приобретателем и собственником имущества, которое находится во владение и пользовании третьих лиц. Истец приобрела имущество возмездно у управомоченного на то отчуждателя (ФИО10), истребуемое имущество, в свою очередь, попало к управомоченному отчуждателю по воле неуправомоченного отчуждателя ООО «Мастер-Финанс», который приобрел его у застройщика ООО «УРСУС», объявленного банкротом. Деятельность ООО «Мастер-Финанс» была прекращена по п.2 ст.21.1 ФЗ РФ от Дата № 129-ФЗ и юридическое лицо было исключено из ЕГРЮЛ, о чем истцу также не было известно. Истец просила суд признать ФИО1 добросовестным приобретателем Адрес, расположенной на 8 этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: Адрес, площадью 40,1 кв.м., признать за ней право собственность на квартиру по указанному адресу, истребовать из незаконного владения ответчиков ФИО2 и ФИО3 квартиру, расположенную по указанному адресу и передать ее ФИО1 

В судебном заседании истец ФИО1, её представитель ФИО9, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика АО «ИРЖА» ФИО6 и ФИО7, действующие на основании доверенностей, исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать. 

Ответчики ФИО2 и ФИО3, третьи лица ФИО10, ООО "УРСУС" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, согласно ст.167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

В силу п.1 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 

В силу абз.2 п.2 ст.223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права, за исключением предусмотренных ст.302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно п.4 ст.302 ГК суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в п.1 ст.124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несёт субъект гражданского права, указанный в п.1 ст.124 ГК РФ. Данная норма вступила в силу с Дата.

Добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В силу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий заведомо предполагаются, пока не будет доказано обратное.

Правовое регулирование, в соответствии с которым защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путём удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст.302 ГК РФ основания, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников. 

При разрешении споров об истребовании от добросовестных приобретателей недвижимого имущества по искам публично-правовых образований существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, не допускается ущемление интересов добросовестного приобретателя имущества в случае ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий.

Пунктом 1 ст.131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст.213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со ст.8 Федерального закона от Дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ от Дата № 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

В силу ст.12 ФЗ от Дата № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч.1 ст.111 ФЗ от Дата № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Судом установлено, что Дата между ООО «Урсус» (застройщик) и ООО «Мастер-Финанс» (дольщик) заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику две квартиры, одна из которых состоит из 1 комнаты, в блок-секции №, строительный номер №, общей площадью (проектной) с учетом 0,5 лоджии 42,9 кв.м., 8 этаж, по адресу: Адрес, а участник обязуется в обусловленные настоящим договором сроки и размеры оплатить цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п.1.1.4, 3.1, 3.1.2 договора). 

Согласно п.4.1.2 застройщик обязан ввести многоквартирный дом в эксплуатацию и передать квартиру участнику по передаточному акту в срок до Дата, подтверждающему исполнение цены договора в части п.5.1.2 договора. 

В соответствии с п.п.5.1, 5.1.1, 5.1.2 стоимость квартир составляет ........, при этом стоимость первого этапа ........, стоимость второго этапа ......... 

Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Адрес.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-15693/2014 было признано недействительным соглашение о зачете однородных требований от Дата, заключенное между ООО «УРСУС», ООО «Север-Строй», ООО «Мастер-Финанс», применены последствия недействительности соглашения о зачете однородных требований от Дата, заключенного между ООО «УРСУС», ООО «СеверСтрой», ООО «Мастер-Финанс»: восстановлена задолженность ООО «Мастер-Финанс» перед ООО «УРСУС», восстановлена задолженность ООО «Север-Строй» перед ООО «Мастер- Финанс».

Из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-15693/2014, следует, что Дата между ООО «Урсус», ООО «Мастер-Финанс», ООО «Север-Строй» заключено соглашение о зачете однородных требований. При этом, Арбитражным судом Адрес было установлено, что участниками оспариваемой трехсторонней сделки не соблюдено требование о наличии круговой задолженности, нарушено условие замкнутости круга обязательств участников зачета. Соглашение о зачете однородных требований от Дата имело своей целью искусственное создание задолженности ООО «УРСУС» перед ООО «Север-Строй» для целей прекращения обязательств ООО «Мастер- Финанс» перед ООО «УРСУС» и обязательств ООО «Север-Строй» перед ООО «Мастер-Финанс» посредством проведения зачета с участием обязательств ООО «УРСУС» и ООО «Север-Строй».

В соответствии с договором уступки прав требования по договору об участии в долевом строительстве от Дата ООО «Мастер-Финанс» передало права и обязанности по договору № от Дата ФИО10 

В соответствии с договором уступки права требования (цессии) от Дата ФИО10 (цедент) уступила ФИО1 (цессионарий) права и обязанности цедента по указанному договору участия в долевом строительстве Адрес-464 от Дата, заключенному между ООО «УРСУС» и ООО «Мастер-Финанс». По условиям договора цедент передает, а цессионарий принимает права и обязанности по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, а именно права требования на 1-комнатную квартиру, находящуюся в блок-секции № в многоквартирном доме, строительный номер Адрес, общая площадь (проектная) с учетом 0,5 лоджии составляет 42,9 кв.м., этаж 8. За передачу прав и обязанностей по договору участия цессионарий уплачивает цеденту денежную сумму в размере ......... 

Оплата ФИО1 денежных средств в размере ........ по договору уступки прав требования подтверждена распиской от Дата. 

Из справки о соответствии адресов МУП «БТИ Адрес» от Дата № следует, что адрес: Адрес, строительный номер Адрес, блок-секция №, указанный в договоре № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от Дата, и адрес: Адрес, указанный в техническом паспорте жилого помещения (квартиры), выданном МУП «БТИ Адрес» по состоянию на Дата, являются адресами одного и того же объекта недвижимости: 1-комнатной квартиры, общей площадью 40,1 кв.м., в том числе жилой 16,9 кв.м., расположенной на 8 этаже 15-этажного многоквартирного жилого дома. В настоящее время адрес квартиры: Адрес. 

Из дел правоустанавливающих документов Управления Росреестра по Адрес следует, что право собственности на квартиру по адресу: Адрес, зарегистрировано на основании договора купли-продажи от Дата за ФИО3

Право собственности на квартиру по адресу: Адрес, принадлежало ФИО2 на основании договора уступки права требования от Дата к договору участия в долевом строительстве, заключенному с ООО «Развитие». Право требования на квартиру, общей площадью 42,9 кв.м. по адресу: Адрес, блок-секция №, строительный № принадлежало ООО «Развитие» на основании договора уступки права требования от Дата к договору участия в долевом строительстве, заключенному с ООО «Север-Строй». Предметом требования на квартиру: Адрес, принадлежало ООО «Север-Строй» на основании договора участия в долевом строительстве № от Дата, заключенного с ООО «УРСУС». Предметом по договору участия в долевом строительстве № от Дата являлось строительство двух объектов долевого строительства: квартира со строительным номером №, общей площадью 42,9 кв.м., этаж 9, квартира со строительным номером №, общей площадью 68,68 кв.м., этаж 9. 

Таким образом, квартира, расположенная по адресу: Адрес принадлежит ФИО3 на основании договора участия в долевом строительстве отличного от договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от Дата №, представленного ФИО1 

Кроме того, судом установлено, что в отношении ООО «УРСУС» определением Арбитражного суда Адрес была введена процедура банкротства, конкурсным управляющим назначен ФИО8

В соответствии со ст.56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК Российской Федерации, закрепляющей принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют и не представлены истцом доказательства надлежащего исполнения обязательств первоначальным участником ООО «Мастер-Финанс» по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного Адрес-464 от Дата, а потому у ООО «Мастер-Финанс» не возникло в силу ст.307 ГК РФ право требования на указанные в названном договоре жилые помещения. 

Пунктом 1 ст.382 ГК РФ установлено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 

Согласно п.1 ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

По смыслу положений ст.ст.382, 384, 385 ГК РФ первоначальный кредитор может уступить по цессии другому лицу право требования в том объеме, которым обладает сам. 

Поскольку ООО «Мастер-Финанс» не выполнило принятых по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного Адрес-464 от Дата обязательств по оплате денежных средств, следовательно, у него не возникло право требования спорных квартир.

В силу п.1 ст.390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием. 

Согласно п.2 ст.390 ГК РФ при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Учитывая установленные судом обстоятельства, перечисленные нормы права, суд приходит к выводу о том, что право требования ФИО1 на объект долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве Адрес-464 от Дата прекращено, ООО «Мастер-Финанс» уступило ФИО10 не возникшее у него право требования квартиры. Соответственно, требования ФИО1 о признании добросовестным приобретателем квартиры, истребовании из незаконного владения квартиры и передаче квартиры ФИО1, не подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании добросовестным приобретателем Адрес, расположенной на 8 этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: Адрес, площадью 40,1 кв.м.; признании за ФИО1 право собственности на Адрес, расположенную по адресу: Адрес, площадью 40,1 кв.м.; истребовании из незаконного владения ФИО2 и ФИО3 Адрес, расположенной на 8 этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: Адрес передаче квартиры ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, с 02 августа 2021 года.

Судья 

Я.В. Островских