Дело № 2-1551/2024

47RS0011-01-2023-003805-36

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ломоносов 23 апреля 2024 года 

Ломоносовский районный суд города Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Васильевой О.В., 

при секретаре Малышевой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» о признании пункта договора недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда. 

В обоснование иска указал, что 28.02.2022 года был заключен Договор участия в долевом строительстве № СПБ-Таллинский парк-1(кв)-1.4/12/10(1)(АК) между ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» и ФИО3. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (Цедент) и ФИО4 (Цессионарий) заключили Договор Цессии, согласно которому ФИО4 приняла право требования по Договору долевого участия № СПБ-Таллинский парк-1(кв)-1.4/12/10(1)(АК) от 28.02.2022 г. и является полноправным Участником долевого строительства в части квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> г.

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) заключили Договор Цессии, согласно которому ФИО1 приняла право требования по Договору долевого участия № СПБ-Таллинский парк-1(кв)-1.4/12/10(1)(АК) от 28.02.2022 г. (далее - ДДУ) и является полноправным участником долевого строительства в части квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Оплата по договору была произведена в полном объеме, однако объект долевого строительства не был передан в предусмотренный договором срок, в связи с чем, считая свои права потребителя нарушенными, истец просит признать пункт 4.6. договора участия в долевом строительстве №СПБ-Таллинский парк-1(кв)-1.4/12/10(1) (АК) от 28.02.2022 г. недействительным, взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи квартиры долевого строительства за период с 01.09.2023г. по 17.10.2023г. в размере 197 777 рублей 03 копейка, моральный вред в размере 50 000 руб., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы, излишне уплаченные денежные средства в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства в размере 13 230 рублей, почтовые расходы в размере 773 рубля 72 копейки. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. 

В судебное заседание явилась представитель истца ФИО2, которая поддержала исковые требования с учетом уточнений, просила удовлетворить в полном объеме. 

В судебное заседание представитель ответчика не явился, представил возражения на исковое заявление, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, а в случае удовлетворения - уменьшить размер неустойки, морального вреда и иных санкций в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Также просил предоставить отсрочку исполнения решения в части взыскания неустойки и штрафа до 31 декабря 2024 года.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 28.02.2022 года был заключен Договор участия в долевом строительстве № СПБ-Таллинский парк-1(кв)-1.4/12/10(1)(АК) между ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» и ФИО3. 

12.10.2022 года ФИО3 (Цедент) и ФИО4 (Цессионарий) заключили Договор Цессии, согласно которому ФИО4 приняла право требования по Договору долевого участия № СПБ-Таллинский парк-1(кв)-1.4/12/10(1)(АК) от 28.02.2022 г. и является полноправным Участником долевого строительства в части квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

25.09.2023 года ФИО4 (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) заключили Договор Цессии, согласно которому ФИО1 приняла право требования по Договору долевого участия № СПБ-Таллинский парк-1(кв)-1.4/12/10(1)(АК) от 28.02.2022 г. (далее - ДДУ) и является полноправным участником долевого строительства в части квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

Принятые обязательства в части оплаты по ДДУ были исполнены в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами. Согласно условиям ДДУ передача квартиры должна быть осуществлена не позднее 31.08.2023. Однако в нарушение условий ДДУ Ответчик передал квартиру 17.10.2023, что подтверждается соответствующим актом. 

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ч. 1 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Таким образом, судом установлено нарушение ответчиком договорных обязательств, поскольку ответчик не передал истцу объект долевого строительства в установленный срок. 

Согласно ст. ст. 330 и 332 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Истец просит взыскать с ответчика в его пользу неустойку за просрочку передачи квартиры за период с 01.09.2023г. по 17.10.2023г. в размере 197 777 рублей 03 копейки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. 

Истцом приведены подробные расчеты, судом проверены расчеты, суд считает их математически верными, оснований не доверять расчетам не имеется. 

Вместе с тем, исходя из существа рассматриваемого судом спора, периода просрочки, характера последствий неисполнения обязательства, с учетом сделанного ответчиком заявления о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки за просрочку передачи квартиры до 100 000 рублей, полагая указанную сумму соразмерной последствиям нарушенного обязательства. 

Право потребителя требовать компенсации морального вреда предусмотрено ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», в связи с чем, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о взыскании компенсации морального вреда частично и взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, с учетом нравственных страданий, вызванных нарушением прав потребителя, в размере 5 000 рублей, принимая во внимание при определении размера компенсации фактические обстоятельства дела и принцип разумности. 

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика, не исполнившего в добровольном порядке требования потребителя, в пользу истца, подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

В связи с тем, что в ходе судебного разбирательства было установлено нарушение прав потребителей, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителей в размере 52 500 рублей. При этом суд также учитывает все обстоятельства, послужившие основанием для снижения размера неустойки.

Суд полагает, что требования истца о признании недействительным п. 4.6 Договора и взыскании денежных средств за уменьшение площади квартиры не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3.2 ДДУ общая проектная площадь квартиры составляет 36,7 кв.м., а в соответствии с актом приема-передачи квартиры от 17.10.2023 г. после проведенных обмеров общая площадь квартиры составляет 36,6 кв.м, что на 0,1 кв.м. меньше предусмотренной договором.

Согласно п.4.4 Договора ДДУ, стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена договора изменению не подлежит. Если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства белее чем на 0,5 кв.м., то участнику долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления реквизитов (п. 4.6 договора). Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части первой статьи 23 данного Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ). Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, Отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. Учитывая, что общая площадь квартиры уменьшилась менее чем на 0,5 кв.м, в силу положений пункта 4.4. договора участия в долевом строительстве возврат денежной суммы не производится. Руководствуясь статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с учетом правовых позиций, изложенных в определениях судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 6 июля 2021 года N 22-КГ21-3-К5, от 9 марта 2021 года N 48-КГ20-21-К7, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требования истца о взыскании излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства в размере 13 230 рублей, поскольку сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части ее уменьшения, а также порядок изменения цены договора, что не противоречит требованиям закона.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относит, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу положений ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. 

Истец понес расходы на соблюдение обязательного претензионного порядка урегулирования спора, на отправку посредством почтовой связи искового заявления, что подтверждается соответствующими платежными документами. Понесенные истцом расходы на оплату почтовых услуг являются суд считает обоснованными, поскольку они понесены истцом в связи с рассмотрением настоящего иска, связаны с исполнением требований статьи 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах суд присуждает к взысканию с ответчика в пользу истца расходы на оплату почтовых услуг в размере 773 рублей 72 копейки.

Ответчиком заявлено ходатайство об отсрочке исполнения решения суда на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» определены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. 

В частности, абз. 5 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Согласно абз. 6 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. 

Поскольку исковые требования заявлены в отношении уплаты неустойки и штрафа, предусмотренных п. 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу данного постановления, заявление об отсрочке исполнения решения суда в данной части до 31 декабря 2024 года подлежит удовлетворению. 

Вместе с тем, отсрочка не распространяется на решение суда в части удовлетворения требований о взыскании денежных средств в счет устранения строительных недостатков, морального вреда, расходов на услуги эксперта, положения Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 не распространяются на указанные требования.

Кроме того, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела, от уплаты которой истец был освобожден, в размере 2 825 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 52 500 рублей, расходы по оплате почтовых услуг в размере 773 рублей 72 копейки, а всего взыскать 158 273 (сто пятьдесят восемь тысяч двести семьдесят три) рубля 72 копейки.

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» отсрочку исполнения решения суда в части неустойки и штрафа до 31 декабря 2024 года. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 550 (четыре тысячи пятьсот пятьдесят) рублей. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области.

Председательствующий О.В. Васильева