Дело № 2-173/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 февраля 2020 года

Щелковский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего федерального судьи Кулагиной И.Ю.,

при секретаре судебного заседания Даутовой Ф.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к Администрации городского округа Щелково Московской области о признании права собственности на нежилое здание

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в Щёлковский городской суд Московской области к Администрации городского округа Щелково Московской области с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое строение.

В обоснование исковых требований указал, что истец является арендатором земельного участка площадью 88 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании Договора аренды от 01.01.1998г. № заключенного с Комитетом по управлению имуществом Щелковского района в лице председателя комитета ФИО7. на основании Закона и Постановления Главы администрации Щелковского района № от 27.05.1994г., при участии Глав (сельских, поселковых) администраций Щелковского района. Указанный земельный участок предоставлен для осуществления торговой деятельности (под размещение торгового павильона). Согласно письму, предоставленному Администрацией городского округа Щелково от 26.04.2019г. № договор аренды по настоящее время действующий, считается заключенным на неопределенный срок. Задолженность по арендным платежам отсутствует. Распоряжением Первого заместителя главы Щелковского района Московской области от 30.06.1997г. № разрешена установка торгового павильона из быстровозводимых конструкций площадью 30 кв.м. ФИО1 были получены все необходимые согласования и установлен павильон в соответствии с утвержденным архитектурным проектом. В последствии, с целью соблюдения требований действующего на дату строительства законодательства в отношении осуществления торговой деятельности, а также с учетом вида разрешенного использования земельного участка, определенного Договором аренды, истцом ранее возведенный торговый павильон был полностью реконструирован, установлен фундамент, кирпичные стены, расширен торговый зал, в результате чего торговый павильон приобрёл статус объекта капитального строительства: нежилое здание (торговый павильон) общей площадью 66,3 кв.м. Просит суд признать за ФИО1 ФИО8 право собственности на нежилое здание, площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании представитель истца по доверенности исковые требования поддержала, просила удовлетворить по изложенным основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности возражала против удовлетворения исковых требований. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов судебной защиты субъективных гражданских прав является признание права.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Данная норма не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельном участке без получения на это необходимых разрешений. При этом следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п.п. 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, аренде, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации усматривается, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

В соответствии с п.1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставления земельного участка для строительства объекта, получения разрешения на строительство, соблюдения градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещих прав» и обзора судебной практики ВС РФ от 19 марта 2014 года при рассмотрении иска о признании права собственности на постройку, находящуюся на принадлежащим истцу земельном участке и возведенную без получения разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатации, суд необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатации. А также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Суд может удовлетворить иск о признании права собственности на объект, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие и разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию, к получению которых застройщик предпринимал меры. В этом случае суд должен установить, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст.610 Гражданского кодекса Российской договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

На основании ч.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ФИО1 ФИО9 является арендатором земельного участка площадью 88 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании Договора аренды от 01.01.1998г. № от 01.01.1998г (л.д.8-11).

Указанный земельный участок предоставлен для осуществления торговой деятельности (под размещение торгового павильона).

Согласно письму, предоставленному Администрацией городского округа Щелково от 26.04.2019г. № договор аренды по настоящее время действующий, считается заключенным на неопределенный срок (л.д.12).

Задолженность по арендным платежам отсутствует, арендная плата вносится своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанциями об оплате (л.д.72-83).

Распоряжением Администрации Загорянского поселкового округа Щелковского района Московской области от 18.04.1997г. № разрешено возведение торгового павильона площадью 18 кв.м.

Распоряжением Первого заместителя главы Щелковского района Московской области от 30.06.1997г. № разрешена установка торгового павильона из быстровозводимых конструкций площадью 30 кв.м.

Таким образом, за менее чем год, в процессе строительства павильона и прохождения всех согласований, площадь предоставляемого земельного участка и разрешенная площадь павильона увеличилась в 2 (два раза).

С момента заключения договора аренды и строительства павильона, за указанный длительный период времени, изменились требования, предъявляемые к объектам торговли: впоследствии площадь была установлена в селах и аналогичных населенных пунктах 25 кв.м., как минимальная площадь торгового зала, а с 2014 года по настоящее время минимальная площадь торгового зала должна составлять не менее 50 кв.м. в любом населенном пункте (ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995г. №171-ФЗ – в случае торговли алкогольной продукцией, и СНиП II-Л. 7-62 – в случае торговли различными продуктами устанавливает требование к площади торгового зала на 1 рабочее место кассира – 48 кв.м.), в связи с чем, без проведения реконструкции возведенное строение и земельный участок не могут быть использованы по назначению. В связи с этим, ФИО1 произведена полная реконструкция торгового павильона: укреплен фундамент, возведены кирпичные стены, проведена канализация. 

В соответствии со ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Определением Щелковского городского суда Московской области от 06 декабря 2019 года по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО2.

Согласно представленному в материалы дела заключению следует, что для определения соответствует ли фактический состав и объем помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, данным, представленным в материалы дела, экспертом проведены замеры и подсчет площади зданий и помещений в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения" (Зарегистрировано в Минюсте России 08.04.2016 N 41712). На основании указанного Приказа площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли. Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте 1,1-1,3 метра от пола, при наклонных наружных стенах – на уровне пола.

В результате произведённых замеров было выявлено, что фактическая конфигурация помещений, их состав и площадь соответствует конфигурации и площади помещений согласно техническому описанию, составленному по состоянию на 19 сентября 2019 года (л.д.13-20). 

Экспертом в процессе обследования здания установлено, что все конструктивные элементы не имеют видимых дефектов. 

Категория технического состояния здания в целом характеризуется как исправное, то есть отсутствуют дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Нежилое здание по состоянию строительных конструкций, по уровню эксплуатационной безопасности пригодно для дальнейшей эксплуатации, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью.

Классы пожарной опасности зданий определяются согласно статье 32 Федерального закона от 22.07.2008г №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Здания и части зданий - помещения или группы помещений, функционально связанных между собой, по функциональной пожарной опасности подразделяются на классы в зависимости от способа их использования и от того, в какой мере безопасность людей в них в случае возникновения пожара находится под угрозой, с учетом их возраста, физического состояния, возможности пребывания в состоянии сна, вида основного функционального контингента и его количества.

Обследуемое здание согласно своим функциональным назначениям относятся к классу функциональной пожарной опасности 

<

данные изъяты>

Согласно статье 27 Федерального закона от 22.07.2008г №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», по пожарной и взрывопожарной опасности обследуемое строение относится к категории 

<

данные изъяты> 

Степень огнестойкости обследуемого строения определялась на основании п. 5.18 СП 112.13330.2011 (СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений). Учитывая предел огнестойкости строительных конструкций, обследуемые строения имеет 

<

данные изъяты> степень огнестойкости. 

Класс конструктивной пожарной опасности здания определялся на основании п. 5.18 СП 112.13330.2011 (СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений). Учитывая класс пожарной опасности строительных конструкций, обследуемые строения имеют класс пожарной опасности – 

<

данные изъяты> 

Согласно ст. 1. п. 9 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства.

Согласно ст.1 п. 8 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки.

На момент проведения экспертизы действуют правила землепользования и застройки территории 

<

адрес>, утвержденные Решением Совета депутатов Щёлковского муниципального района Московской области от 12.12.2017 №

Согласно карте градостроительного зонирования, которая является обязательным приложением к утвержденным правилам землепользования и застройки территории 

<

адрес>, обследуемый земельный участок расположен в зоне Ж-2.

Согласно статье 28 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты для жилых зон, правил землепользования и застройки 

<

адрес> в перечень основных видов разрешённого использования, в том числе, входит - Магазины – 4.4. Эксперт приходит к выводу, что обследуемый объект соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, установленного правилами застройки и землепользования 

<

адрес>, что не противоречит градостроительному кодексу РФ.

Таким образом, эксперт делает вывод о том, что обследуемое нежилое здание площадью 66,3 кв.м., по адресу: 

<

адрес> соответствует СНИП, санитарно-гигиеническим и градостроительным нормам, отвечает нормам технической, пожарной безопасности.

Для определения на каком земельном участке расположено обследуемое строение, экспертом проведена кадастровая съемка с целью определения фактического местоположения самого здания. Измерения проведены с использованием приборов спутниковой навигации GPS и электронного тахеометра. Измерения проведены по всей длине существующих ограждений и контуров строений. Погрешность положения характерных точек границ составляет 0,10 м. Вычисление координат углов границ земельных участков, площадей и построение планов участков выполнено на персональном компьютере в специальной программе в системе координат МСК-50 в соответствии с п.4 ст. 6 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

По результатам измерений были получены следующие координаты поворотных точек контура обследуемого строения:

Координаты поворотных точек контура обследуемого строения 

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

X

Y

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Полученные результаты натурных измерений были наложены на границы земельных участков по сведениям ЕГРН. В результате описанных действий было выявлено, что обследуемое строение расположено на землях не разграниченной государственной собственности, т.е. не расположено ни на одном земельном участке, сведения о местоположении которых внесено в ЕГРН.

Заключение получено в соответствии с нормами ГПК РФ, является относимым и допустимым доказательством по делу, оснований не доверять заключению эксперта, имеющего соответствующую квалификацию и опыт работы, у суда не имеется. Эксперт имеет высшее специальное образование. Заключение эксперта мотивировано, имеется ссылка на специальную литературу, сделан подробный анализ осмотра объекта. Осмотр объекта производился на месте, что свидетельствует об объективности выводов, данных экспертом в указанном заключении. Заключение экспертизы сторонами не оспорено.

Таким образом, оценив предмет и основания заявленных требований, в совокупности с представленными доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что в результате произведенной истцом реконструкции, объект приобрел статус объекта капитального строительства, который согласно произведенной строительно-технической экспертизе соответствует всем требованиям, нормам и правилам. Земельный участок, на котором расположен спорный торговый павильон, расположен в зоне Ж-2 согласно правилам землепользования и застройки, утвержденным Решением Совета депутатов Щёлковского муниципального района Московской области от 12.12.2017 №, где могут располагаться: объекты бытового обслуживания (мастерские, изготовление товаров и их продажа и т.д.), также к условно-разрешенным видам использования в зоне Ж-2 отнесены, в том числе, рынки, магазины, общественное питание. 

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО10 к Администрации городского округа Щелково Московской области удовлетворить. 

Признать за ФИО1 ФИО11 право собственности на нежилое здание, площадью 66,3 кв.м., расположенное на землях неразграниченной государственной собственности, по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца.

Председательствующий :

Судья И.Ю. Кулагина