КОПИЯ

Дело № 2-3280/2025

УИД 50RS0028-01-2025-001448-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 августа 2025 года г.о. Мытищи Московская область 

Мытищинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Захаренко Ю.В., при секретаре судебного заседания Ионицэ Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик Осенний Квартал» о признании недействительными односторонние акты передачи объекта долевого строительства, признании задолженности отсутствующей, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «СЗ Осенний Квартал», в котором, с учетом уточнения требований, просит признать односторонние акты передачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, применить последствия недействительности сделок и признать отсутствующей задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить двусторонние акты приема-передачи объектов долевого строительства, определить дату начала уплаты жилищно-коммунальных услуг с даты заключения двусторонних актов приема-передачи объектов долевого строительства, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцу в собственность жилое помещение – трехкомнатную квартиру, условный №, проектной общей приведенной площадью 64,80 кв.м., расположенную на 4 этаже указанного дома.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцу в собственность жилое помещение – трехкомнатную квартиру, условный №, проектной общей приведенной площадью 67,00 кв.м., расположенную на 6 этаже указанного дома.

Цена договоров оплачена истцом своевременно в полном объеме. Срок передачи объектов согласован сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако в нарушение условий договора, объекты долевого строительства истцу до настоящего времени не переданы.

В марте 2024 года при обращении истца к застройщику об уточнении хода строительства, было сообщено, что в январе 2024 года ответчиком были направлены уведомления о досрочном завершении строительства, которые по сведениям АО «Почта России» были получены участником долевого строительства и в связи с уклонением от принятия объектов долевого строительства - были подписаны односторонние акты передачи. 

Однако, уведомления о досрочном завершении строительства истец не получал, в связи с чем обратился в АО «Почта России», согласно ответу которого по вине работника участка курьерской доставки отправления ошибочно были вручены ненадлежащему лицу.

Истец обращался к ответчику с требованием о добровольном урегулировании спора, однако данное требование до настоящего времени не удовлетворено.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела, его представитель по доверенности ФИО6 в судебное заседание явилась, настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представитель третьего лица ООО «Точка Комфорта» в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела.

Представитель третьего лица ООО «ЭУК «Новое Медведково» в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.

Статьей 4 Закона определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В силу ч. 1 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «СЗ Осенний Квартал» был заключен договор участия в долевом строительстве № в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцу в собственность жилое помещение – трехкомнатную квартиру, условный №, проектной общей приведенной площадью 64,80 кв.м., расположенную на 4 этаже указанного дома.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «СЗ Осенний Квартал» был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцу в собственность жилое помещение – трехкомнатную квартиру, условный №, проектной общей приведенной площадью 67,00 кв.м., расположенную на 6 этаже указанного дома.

Цена договоров оплачена истцом своевременно в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком. 

Согласно п. 5.1 договоров, передача застройщиком объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи после окончания строительства объекта недвижимости не позднее 30.06.2024.

В п. 5.2 договоров стороны согласовали, что застройщик имеет право досрочно исполнить свою обязанность по строительству Объекта недвижимости и обязанность по передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства и начать передачу Объекта долевого строительства после надлежащего уведомления Участника долевого строительства.

П. 5.5 договоров установлено, что при уклонении Участника долевого строительства от подписания Передаточного акта или при отказе Участника долевого строительства от его подписания, при условии полного и надлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств, Застройщик в порядке, установленном ФЗ № 214-ФЗ, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления вышеуказанного одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства. При этом дата составления такого акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства считается также и датой возникновения обязательства Участника долевого строительства по оплате коммунальных услуг, несению расходов на содержание Объекта долевого строительства.

В марте 2024 года при обращении истца к застройщику об уточнении хода строительства, было сообщено, что в январе 2024 года ответчиком были направлены уведомления о досрочном завершении строительства, которые по сведениям АО «Почта России» были получены участником долевого строительства 20.01.2024.

В связи с уклонением истца от принятия объектов долевого строительства ответчиком были подписаны односторонние акты передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду чего, за истцом образовалась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг по лицевому счету № по квартире № № и по лицевому счету № по квартире № №.

В силу п. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно п. 6 ст. 8 Закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). 

Вместе с тем, уведомления о досрочном завершении строительства истец не получал, в связи с чем обратился в АО «Почта России», согласно ответу которого по вине работника участка курьерской доставки отправления ошибочно были вручены ненадлежащему лицу (л.д.42).

ДД.ММ.ГГГГ истец обращался к ответчику с требованием о передаче объектов долевого строительства по актам приема-передачи, однако данное требование до настоящего времени не удовлетворено.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая вышеизложенное, суд считает возможным признать односторонние акты передачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными.

Доводы ответчика о том, что истец уклонился от приема-передачи объектов долевого строительства, судом отклоняются как несостоятельные, поскольку опровергаются материалами дела.

Вместе с тем, признавая обоснованным иск в части признания односторонних актов передачи объектов долевого строительства недействительными, суд не вправе обязать ответчика подписать двухсторонние акты приема-передачи квартир, в связи с чем в данной части заявленные требования подлежат отклонению.

Подписанию двусторонних актов между сторонами должна предшествовать предусмотренная законом и условиями договора процедура, при этом, при наличии на то оснований ответчик не лишается права повторно составить односторонние акты передачи объектов при наличии оснований полагать об уклонении в дальнейшем истца от их подписания в установленном порядке.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении требований об определении даты начала уплаты жилищно-коммунальных услуг с даты заключения двусторонних актов приема-передачи объектов долевого строительства также следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом, с указанного момента оно вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С даты государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен ограниченный перечень лиц, которые обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (арендатор, наниматель, собственник, член жилищного кооператива). Однако при толковании данной нормы следует исходить из того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности и по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

Таким образом, с даты подписания акта передачи квартиры, у граждан возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате за жилое помещение и оплате коммунальных услуг.

Таким образом, поскольку квартиры не были переданы истцу по актам приема-передачи, обязанность по внесению платы за жилое помещение, содержание общего имущества дома и коммунальные услуги у истца также не возникло, в связи с чем, суд приходит к выводу о признании задолженности истца по оплате жилищно-коммунальных услуг отсутствующей.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При определении размера, подлежащего взысканию морального вреда, с учетом вышеизложенного, суд исходит из требований разумности и справедливости, учитывает характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, индивидуальных особенностей потерпевших, степени вины ответчика, а также с учетом иных доказательств, и находит, что разумной и справедливой является компенсация морального вреда в размере 10 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Специализированный Застройщик Осенний Квартал» о признании недействительными односторонние акты передачи объекта долевого строительства, признании задолженности отсутствующей, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать односторонние акты от 12.03.2024 и 09.04.2024 недействительными, признать задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг отсутствующей.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик Осенний Квартал» (ИНН №) в пользу ФИО3 (

<

данные изъяты>) компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательно форме – с 05 сентября 2025 года.

Судья: подпись /Ю.В. Захаренко/

КОПИЯ ВЕРНА: