Дело № 2-3973/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июля 2017 года г.Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе: председательствующего судьи Воронина С.С., при секретаре Кондратенко С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, неустойки, 

установил:

акционерное общество «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АО «АРОИЖК») обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, неустойки.

В обоснование заявленных требований указало, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор №/Ж, в соответствии с которым истец обязался в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц и организаций построить многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: г

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчикам помещение - квартиру, а ответчики обязались уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. По условиям договора в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3 % по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 договора, дольщики обязаны доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости 1 кв.м, указанного в п. 4.2 договора (57 321 руб. 61 коп.). Дольщиками оплачено 3 261 599 руб. 61 коп. за 56,9 кв.м. 13 апреля 2016 года квартира передана застройщиком дольщикам, согласно кадастрового паспорта от 01 февраля 2016 года ее площадь составила 64,0 кв.м., что на 7,1 кв.м больше, чем предусмотрено договором. Истцом в адрес ответчиков было направлено требование о необходимости произвести доплату в размере 406 983 руб. 43 коп., которое последними не исполнено. В связи с изложенным просило взыскать с ответчиков 406 983 руб. 43 коп. в качестве доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойку за период с 06 марта 2016 года по 24 мая 2017 года в размере 62 027 руб. 68 коп.

В судебном заседании представитель истца по доверенностям ФИО3 ФИО3 исковые требования поддержала. Также указала, что план объекта долевого участия в строительстве, являющийся приложением к договору №/Ж, содержит изображение межкомнатных перегородок, но последние фактически отсутствуют, поскольку договором предусмотрена свободная планировка. Относительно наличия или отсутствия звукоизоляции межквартирных перегородок пояснить не смогла.

Ответчики с иском не согласились по основаниям, изложенным в отзыве на иск. При этом указали, что в мае 2016 года в адрес истца было направлено заявление о зачете встречных однородных требований о взыскании с истца в пользу ответчиков неустойки, подкрепленных исполнительным листом. Также оспаривали увеличившуюся площадь квартиры, поскольку последняя образовалась в результате неисполнения истцом условий договора в части установки межкомнатных перегородок и межквартирной звукоизоляции. Ссылаясь на справку ГБУ АО «Бюро технической инвентаризации» от 19 июля 2017 года полагали обоснованными требования истца лишь в части увеличения площади на 4 кв.м.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

Согласно части 1 статьи 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона определено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

В силу частей 1, 2 статьи 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор №/Ж долевого участия в строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: 

<

адрес> Цена договора составила 3 261 599 руб. 61 коп. (из расчета стоимости 1 кв.м. 57 321 руб. 61 коп.) Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Объектом долевого строительства является квартира 

<

данные изъяты> (пункт 2.1 Договора). 

Пунктом 5.1.3 договора установлено, что дольщик обязуется в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3% по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 Договора, в срок, не позднее 1 месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.2 Договора.

По результатам обмеров жилого дома, проведенным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» 16 июня 2015 года, площадь квартиры, подлежащей передаче ответчикам, составила 64 кв.м. При этом площадь квартиры определена без учета межкомнатных перегородок и межквартирной звукоизоляции стен, тогда как таковые предусмотрены.

В подтверждение указанного обстоятельства в материалы дела истцом представлен соответствующий технический паспорт на жилой 

<

адрес> в г. Архангельске.

Дольщиками с одной стороны и застройщиком с другой стороны подписан акт приема-передачи квартиры от 05 февраля 2016 года, в котором также указано на площадь квартиры - 64 кв.м.

Требования истца о внесении дополнительной оплаты за увеличившуюся площадь квартиры ответчиками не исполнено. Доплата по договору ответчиками не произведена до настоящего времени.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

В обоснование заявленных возражений ответчики ссылаются на произведенный 23 мая 2016 года зачет требований истца встречными требованиями о взыскании с последнего неустойки.

Согласно статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как следует из материалов дела, 30 апреля 2016 года ответчиком ФИО1, 17 мая 2016 года ответчиком ФИО2 были получены требования истца о доплате по договору долевого участия в строительстве. 

23 мая 2016 года истцом было получено предложение ответчиков о возможном зачете требований о доплате за увеличение площади объекта долевого участия в строительстве требованиями о взыскании неустойки, взысканной решением Октябрьского районного суда г.Архангельска от 31 марта 2016 года (дело №2-2826/2016). Указанным заявлением ответчики полагали возможным прекратить обязательство ответчика по взысканной решением суда от 31 марта 2016 года неустойке зачетом требований о доплате за увеличение площади объекта долевого участия в строительстве в случае оплаты со стороны АО «АРОИЖК» разницы в размере 273 793 руб. 93 коп. Условием согласия - являлось перечисление указанной разницы на расчетный счет ответчиков. 

Как следует из пояснений ответчиков в ходе настоящего судебного заседания каких-либо денежных средств во исполнение данного решения суда от 31 марта 2016 года от истца им не поступило, в связи с чем исполнительный лист по данному делу был предъявлен для принудительного исполнения.

Давая оценку заявлению ответчиков о произведенном зачете встречных требований, с учетом их дальнейшего поведения и положений статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что данное заявление представляло собой лишь намерение произвести зачет встречных требований истца при определенных условиях, которые должны были быть совершены АО «АРОИЖК» и выполнение которых означало проведение соответствующего зачета. Таковых со стороны истца совершено не было. 

Разрешая возражения ответчиков относительно необоснованности требований истца в части, превышающих увеличение площади на 4 кв.м., суд исходит из следующего. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обосновании несостоятельности возражений ответчиков истец ссылается на условия заключенного договора (пункт 2.5.1. договора), в соответствии с которыми объект долевого строительства представляет собой помещение свободной планировки, а потому не предполагает выполнение внутренних межкомнатных перегородок.

Как следует из материалов дела (графического изображения объекта долевого участия в строительстве, являющегося приложением к заключенному договору) и не оспаривалось стороной истца при рассмотрении дела, квартира является двухкомнатной, имеет внутренние перегородки. План жилого помещения на момент заключения договора соответствовал проектной документации, технический паспорт на жилой дом от 16 июня 2015 года отображал предварительные обмеры жилых помещений без учета межкомнатных перегородок в квартире ответчиков. 

Судом не могут быть приняты во внимание ссылки представителя истца на то, что план объекта долевого участия в строительстве, являющегося приложением к заключенному договору, содержит лишь условные обозначения внутриквартирных перегородок, поскольку они противоречат как самому плану, не содержащего отдельного указания на данные обстоятельства, техническому паспорту на жилой дом от 16 июня 2015 года, содержащему уже изображения межкомнатных перегородок пунктирной линией, так и не подтверждены соответствующими доказательствами. 

Таким образом, пункт 2.5.1. заключенного между сторонами договора не соответствовал графическому плану объекту долевого участия в строительстве и проектной декларации, которая предполагала обязательное возведение внутриквартирных перегородок. 

В силу части 1 статьи 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

Как следует из материалов дела застройщик передал ответчикам квартиру, в которой отсутствуют внутренние (межкомнатные) перегородки, что указывает на несоответствие объекта долевого участия в строительстве условиям договора. Доказательств обратному, в том числе проектная документация, действовавшая на момент заключения договора, истцом по правилам статьи 56 ГПК РФ не представлено. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4 показал, что после принятия ответчиками объекта долевого участия в строительстве межквартирн6ные перегородки не имели предусмотренной договором долевого участия в строительстве звукоизоляции. Представитель истца указанное обстоятельство подтвердить или опровергнуть не смогла, ссылаясь лишь на акт приема-передачи квартиры.

Подписанный сторонами акт приема-передачи подтверждает лишь факт передачи застройщиком дольщикам объекта долевого участия в строительстве, тогда как не может подтверждать соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в том числе условиям договора, связанным с выполнением определенного рода работ, проверка которых не может быть осуществлена при подписании данного акта.

Согласно представленной ответчиками справки ГБУ АО «Бюро технической инвентаризации» от 19 июля 2017 года №05-21/162 12 июля 2017 года была произведена техническая инвентаризация квартиры 

<

данные изъяты>, согласно которой установлена площадь квартиры 61,2 кв.м. Площадь перегородок (указанных пунктирной линией) по технической инвентаризации от 15 июня 2015 года не вычтена из площади квартиры равной 64 кв.м. При толщине перегородок равной 15 см. и длине стен 8,89 м. площадь перегородок составила бы 1,3 кв.м. Площадь под слоем звукоизоляции межквартирных стен при толщине слоя равной 15 см. и длине стен 12,31 м. составила бы 1,8 кв.м.

С учетом вышеприведенных обстоятельств увеличение площади квартиры явилось следствием неисполнения застройщиком обязанности по возведению внутриквартирных перегородок и шумоизоляции межквартирных стен в соответствии с условиями заключенного договора, что не может являться основанием для взыскания стоимости увеличения площади в соответствии с пунктом 5.1.3 договора, поскольку в случае надлежащего исполнения данных условий площадь квартиры увеличилась бы на 4 кв.м.

Доказательств обратному в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования обоснованными лишь в части увеличения площади квартиры на 4 кв.м., что составит 229 286 руб. 44 коп. (исходя из стоимости 1 кв.м. 57 321 руб. 61 коп.) и с каждого из ответчика в пользу АО «АРОИЖК» подлежит взысканию по 114 643 руб. 22 коп.

Кроме того, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязанностей по договору долевого участия в строительстве №/Ж истцом начислена неустойка за период с 06 марта 2016 года по 24 мая 2017 года в размере 62 027 руб. 68 коп.

Частью 6 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Период и расчет заявленной к взысканию неустойки ответчики не оспаривали.

С учетом установленного судом при рассмотрении настоящего спора размера подлежащих взысканию денежных средств и расчета, приведенного в исковом заявлении, неустойка за период с 06 марта 2016 года по 24 мая 2017 года составит 34 945 руб. 19 коп.

Таким образом, требование о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению и с ответчика ФИО1 в пользу АО «АРОИЖК» подлежит взысканию неустойка за период с 06 марта 2016 года по 24 мая 2017 года в размере 17 472 руб. 60 коп., с ответчика ФИО2 - 17 472 руб. 59 коп.

Определением судьи от 29 мая 2017 года АО «АРОИЖК» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до вынесения решения.

Цена иска составила 469 011 руб. 11 коп., госпошлина от которой составляет 7 890 руб.

Исковые требования признаны обоснованными частично на 57%, в связи с этим и применительно к части 1 статьи 98 ГПК РФ государственная пошлина в доход местного бюджета подлежит взысканию с ответчиков от суммы удовлетворенных требований, а с истца - от той части требований, в удовлетворении которой отказано. 

В связи с этим с ответчиков в доход местного бюджета подлежит взысканию по 2 921 руб., с истца - 2 048 руб. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору долевого участия в строительстве в размере 114 643 рублей 22 копеек, неустойку в размере 17 472 рублей 60 копеек, всего взыскать 132 115 рублей 82 копейки.

Взыскать с ФИО2 в пользу акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору долевого участия в строительстве в размере 114 643 рублей 22 копеек, неустойку в размере 17 472 рублей 59 копеек, всего взыскать 132 115 рублей 81 копейка.

В удовлетворении исковых требований акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, неустойки в остальной части отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 921 рубля.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 921 рубля.

Взыскать с акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 048 рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Архангельска.

Мотивированное решение суда изготовлено 28 июля 2017 года.

Судья С.С. Воронин

1