Дело № 2-923/2024 

УИД 42RS0008-01-2024-000793-60

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Рудничный районный суд г.Кемерово 

в составе председательствующего судьи Галкиной Н.В.

при секретаре Платоновой Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово 

29 мая 2024 года

гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ООО «Логика» об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, взыскании убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Логика» об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, взыскании убытков.

Требования истца мотивированы тем, что в рамках реализации муниципальной программы по изъятию объектов недвижимости для муниципальных нужд 

<

адрес> на основании Постановления Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения №, заключенного между истцом и Администрацией 

<

адрес> и акта приема-передачи объектов к указанному соглашению, у него было изъято недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес> а именно: часть жилого дома общей площадью 37 кв.м., кадастровый №, расположенного на земельном участке с кадастровым №. что подтверждается: выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.4 указанного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, размер возмещения при изъятии имущества составил 3017353 рублей, который был определен на основании отчета №-К от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «Логика». 

Данное соглашение было исполнено сторонами: ДД.ММ.ГГГГ на банковский 

<

данные изъяты> истца поступили денежные средства в размере 3 017 353,00 рублей и ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт завершения эксплуатации.

Получив денежные средства в указанном выше размере, истец начал поиск другого жилого помещения в пределах 

<

адрес> взамен изъятого: индивидуальный жилой дом, либо однокомнатную квартиру, площадью не менее 37 кв. м. 

Поиски закончились безрезультатно. Все жилые объекты, которые находил истец за 3 017 353 руб. были или в плохом состоянии, или находились на окраине 

<

адрес>, например, в 

<

адрес> или на 

<

адрес> что его не устраивало в качестве замены изъятого жилья. Купить иное жилье в том же районе, где и был его дом или по месту его прописки (так как дети ходят в школу № район ФПК) истец не смог в силу отсутствия приемлемых вариантов покупки за 3017353 руб. 

Изучая несколько месяцев в целях покупки недвижимости сайты httрs://www.аvitо.rul.httрs://dоmсliсk.ru/.httрs://kеmеrоvо.сiап.ru/ и другие, истец осознал, что купить жилое помещение в том же районе он сможет за сумму не менее чем за 3 800 000 рублей, то есть почти на один миллион рублей дороже, чем полученный им размер компенсации за изъятое имущество.

В это же время в сети интернет стала публиковаться информация о том, что оценщики существенно занижают стоимость недвижимости в интересах администрации в целях экономии бюджетных средств. 

Также, общаясь с соседями по 

<

адрес> которые отказались подписывать соглашение с администрацией из-за низкой выкупной стоимости в мае 2023 г. истец засомневался в правильности определения размера, полученного им возмещения за изъятое имущество, которую провел оценщик ООО «Логика» по его изъятому дому. 

На основании возникших сомнений, истец обратился в независимую организацию - ООО «Прайс-сервис», которое оказывает услуги в области оценки собственности. ДД.ММ.ГГГГ экспертом-оценщиком ФИО6 было составлено аналитическое мнение (рецензию) на отчет №-К от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого сомнения подтвердились: в процессе оценки оценщиком ООО «Логика» допущены методологические ошибки и нарушения, дающие основание сомневаться в корректности итогового результата рыночной стоимости объекта оценки и его соответствия рыночным данным, а также можно утверждать, что устранение методологических ошибок и недочетов с высокой вероятностью приведет к существенному изменению величины рыночной стоимости объекта оценки в сторону увеличения. 

Экспертом-оценщиком ФИО6 были выявлены следующие нарушения: отчет № «Логика» от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности: требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, действовавшим по состоянию на дату заключения договора на проведение оценки и актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функцию по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а именно: 

1. В разделе отчета №-К «Основные факты и выводы» отсутствует информация «результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке» - нарушение пункта пп. «е» п. 8 ФСО №; 

2. В ходе проведения оценки не осмотрен объект полностью, что не позволяет установить уровень отделки внутри помещений - нарушение пункта 11 Закона Об оценочной деятельности, п. 5 ФСО №; 

3. В отчете отсутствует анализ, отражающий действительное состояние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, анализ фактических данных приведен за 2021, при наличии данных о сделках и предложениях более близких к дате оценки - нарушение пп. «а» п. 11 ФСО №, п. 5 ФСО №, п. 11 Закона Об оценочной деятельности; 

4. Оценщиком не приведены анализ и интервалы факторов, влияющих на спрос. Предложение и цены - нарушение пп. «г» п. 11 ФСО №, п. 5 ФСО №, п. 11 Закона Об оценочной деятельности; 

5. В части расчета рыночной стоимости земельного участка на праве аренды использована информация о сделках за 2021 при наличии следок на условиях аренды в 2022 году - нарушение пп. «в» п. 22 ФСО №. В качестве аналогов были приняты земельные участки, расположенные в иных районах 

<

адрес>. При введении в отчет корректировочных показателей, оценщик не приводит точный источник информации, расшифровка их не соответствует действительности, неверно определил зоны расположения объекта оценки и аналогов в пределах города - нарушение п. 5 ФСО №, п. 11 Закона Об оценочной деятельности. Оценщик необоснованно ввел корректировку аналогов в размере 1,05 вместо 1,17 по справочнику недвижимости-2020 - нарушение п.п. 5, 11 ФСО №, п., 11 Закона Об оценочной деятельности; 

6. В части расчета рыночной стоимости жилого дома приняты сделки, совершенные в 2021 году. Объект оценки находился в лучшем техническом состоянии в отличие от объектов-аналогов. Соответственно, оценщиком введены понижающие корректировки на состояние, в том числе, без исследования внутриквартирных конструктивных элементов, систем инженерных коммуникаций - нарушение п.п. 5, 11 ФСО №, п. 11 Закона Об оценочной деятельности, 

7. Оценщиком не приведено обоснование использования метода «путем определения стоимости дополнительных улучшений, которого не существует в рамках основных подходов при проведении оценки - нарушение п.п. 11, 13 ФСО №, п.п. 5, 11 ФСО №, п. 11 Закона Об оценочной деятельности. В отчете отсутствуют количественные и качественные характеристики построек, а также приведены наиболее типичные показатели по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с разницей по времени более 5 лет - нарушение пп. «в» п. 11 ФСО №, п. 5 ФФ №, П. 11 Закона Об оценочной деятельности. В отчете отсутствуют пояснения и обоснования в части определения степени вклада - доли в стоимости ЕОН - нарушение пп. «в» п. 11 ФСО №, П. 5 ФСО №, П. 11 Закона Об оценочной деятельности.

8. Оценщиком при расчете рыночной стоимости не учтены хозяйственные постройки, приведенные на фотографиях к отчету - железный гараж и баня, что привело к снижению общей стоимости имущества. 

Таким образом, из указанных выше доводов оценщика ООО «Прайс-сервис» можно сделать вывод о том, что отчет №-К от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Логика», не соответствует требованиям действующего, законодательства РФ об оценочной деятельности. 

Получив подтверждение своим сомнениям, истец повторно обратился в ООО «Прайс-сервис», заключил ДД.ММ.ГГГГ договор №, по результатам которого было подготовлен новый отчет № об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым №, изымаемого для муниципальных нужд адресу: 

<

адрес> на дату изъятия жилого дома - ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету ООО «Прайс-сервис» от ДД.ММ.ГГГГ №, выкупная стоимость недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым № изымаемого для муниципальных нужд по адресу: 

<

адрес> на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 421000 рублей.

Считает, что отчет ООО «Прайс-сервис» от ДД.ММ.ГГГГ №, обладает большей степенью объективности, достоверности, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и свидетельствует о реальной, рыночной стоимости объекта оценки в отличие от отчета №-К, проведенного ООО «Логика», а также о том, что ООО «Логика», в нарушение Закона Об оценочной деятельности оказало ненадлежащие услуги и ненадлежащее исполнение обязательства по оценке объекта недвижимости, что привело к нарушению прав собственника недвижимого имущества, изъятого для муниципальных нужд, поскольку при подготовке отчета оценщиком ООО «Логика» были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности РФ и федеральных стандартов оценки, выразившихся в составлении недостоверного отчета.

Таким образом, считает, что ООО «Логика» своими действиями по составлению недостоверного отчета №-К от ДД.ММ.ГГГГ, привело к нарушению его прав собственника, имеющего право на разумный и объективный размер возмещения за изъятое недвижимое имущество, в виде убытков, согласно приведенного расчета.

Разница рыночной стоимости, указанной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Прайс-сервис» и рыночной стоимости, определенной ООО «Логика» в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ одного и того же объекта оценки-части жилого дома общей площадью 37 кв.м. с кадастровым № расположенного на земельном участке с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>

4 421 000 рублей- 3 017 353 рублей=1 403 647 рублей.

Просит суд признать отчет 494-К об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> а именно: часть жилого дома общей площадью 37 кв.м. кадастровым № расположенного на земельном участке с кадастровым №, выполненный ООО «Логика» от ДД.ММ.ГГГГ, оценщик ФИО2 не соответствующего Федеральному закону «Об оценочной деятельности»; взыскать с ответчика ООО «Логика» в пользу ФИО1 убытки в сумме 1 403 647 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Логика» ФИО7, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признали, просили отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных выражениях (т. 1 л.д. 162-194, 208-209).

В судебном заседании представитель третьего лица администрации 

<

адрес> ФИО8, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных выражениях (т. 1 л.д.207). 

Суд, выслушав объяснения истца, представителей ответчика и третьего лица, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В силу части 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В соответствии со ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Согласно п.п.1, 2 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом установлено и из материалов дела следует, что истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.222) на праве собственности принадлежало жилое помещение – часть жилого дома по адресу: 

<

адрес>, общей площадью, 37 кв.м. с кадастровым №, что подтверждается выпиской из ЕГРН, техническим паспортом (т. 1 л.д.16-18,19-27).

Согласно постановлению администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для муниципальных нужд 

<

адрес>» в целях строительства линейных объектов в соответствии с проектом планировки территории постановлено изъять для муниципальных нужд 

<

адрес> путем предоставления возмещения земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости, в том числе дом по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д. 13,14-15).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией 

<

адрес> и ФИО1 заключено соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд №. (т. 1 л.д. 28-29).

Согласно п.1 Предметом соглашения является определение порядка, сроков, условий изъятия для муниципальных нужд недвижимого имущества, принадлежащего правообладателю, расположенного по адресу: 

<

адрес>:-часть жилого дома, общей площадью 37 кв.м. кадастровый №, расположенного на земельном участке с кадастровым №. Объект изымается в муниципальную собственность 

<

адрес>. Правообладатель в 

<

данные изъяты> не ограничен, по 

<

данные изъяты> может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдает 

<

данные изъяты>, препятствующими осознавать суть подписываемого соглашения и обстоятельств его заключения. 

В соответствии с п.4 Размер возмещения определен органом местного самоуправления на основании отчета ООО «Логика» об оценке рыночной стоимости объекта №-К от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.31-77) и составляет 3 017 353 рубля:

- стоимость части жилого дома, общей площадью 37 кв.м. – 1 799 428 рублей;

- стоимость хозяйственных построек (ограждение, хозпостройка, сарай)-86 240 рублей;

- размер убытков связанных с изъятием земельного участка – 991 685рублей;

- размер убытков, связанных с услугами риэлторов 50 000 рублей;

- размер убытков, связанных с регистрацией права на недвижимое имущество -15 000 рублей;

- размер убытков, связанных с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой -60 000 рублей.

Данная сумма является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно Акту приема-передачи объектов к Соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (правообладатель) передал, а администрация приняла недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>: - часть жилого дома, общей площадью 37 кв.м. кадастровый №, расположенного на земельном участке с кадастровым №. Претензий у сторон друг к другу по передаваемым объектам не имеется (т.1 л.д. 30).

Согласно выписки из 

<

данные изъяты> и платёжного поручения № ДД.ММ.ГГГГ соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ было исполнено, перечислено ФИО1 возмещение за изъятие жилого дома в размере 3 017 353 рубля (т. 1 л.д. 78,202).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией 

<

адрес> и ФИО1 подписан Акт завершения эксплуатации по Соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.79).

Истец указывает, что получив денежные средства в указанном выше размере, он начал поиск другого жилого помещения в пределах 

<

адрес> взамен изъятого: индивидуальный жилой дом, либо однокомнатную квартиру, площадью не менее 37 кв. м. Поиски закончились безрезультатно. Все жилые объекты, которые находил истец за 3 017 353 руб. были или в плохом состоянии, или находились на окраине 

<

адрес>, что его не устраивало в качестве замены изъятого жилья. Купить иное жилье в том же районе, где и был его дом или по месту его прописки, истец не смог в силу отсутствия приемлемых вариантов покупки за 3 017 353 рублей. Изучая несколько месяцев в целях покупки недвижимости сайты httрs://www.аvitо.rul.httрs://dоmсliсk.ru/.httрs://kеmеrоvо.сiап.ru/и другие, истец осознал, что купить жилое помещение в том же районе он сможет за сумму не менее чем за 3 800 000 рублей, то есть почти на один миллион рублей дороже, чем полученный мной размер компенсации за изъятое имущество.

На основании изложенного, истец обратился в независимую организацию - ООО «Прайс-сервис», которое оказывает услуги в области оценки собственности. ДД.ММ.ГГГГ экспертом-оценщиком ФИО6 было составлено аналитическое мнение (рецензию) на отчет №-К от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам, которого в процессе оценки допущены методологические ошибки и нарушения, дающие основание сомневаться в корректности итогового результата рыночной стоимости объекта оценки и его соответствия рыночным данным. Можно утверждать, что устранение методологических ошибок и недочетов с высокой вероятностью приведет к существенно) объекта оценки. 

Экспертом-оценщиком ФИО6 были выявлены следующие нарушения: отчет №-К ООО «Логика» от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности: требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, действовавшим по состоянию на дату заключения договора на про ведение оценки и актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функцию по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а именно: 

1. В разделе отчета №-К «Основные факты и выводы» отсутствует информация «результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке» - нарушение пункта пп. «е» п. 8 ФСО №; 

2. В ходе проведения оценки не осмотрен объект полностью, что не позволяет установить уровень отделки внутри помещений - нарушение пункта 11 Закона Об оценочной деятельности, п. 5 ФСО №; 

3. В отчете отсутствует анализ, отражающий действительное состояние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, анализ фактических данных приведен за 2021, при наличии данных о сделках и предложениях более близких к дате оценки - нарушение пп. «а» п.11 ФСО №, п. 5 ФСО №, п. 11 Закона Об оценочной деятельности; 

4. Оценщиком не приведены анализ и интервалы факторов, влияющих на спрос. Предложение и цены - нарушение пп. «г» п. 11 ФСО №, п. 5 ФСО №, п. 11 Закона Об оценочной деятельности; 

5. В части расчета рыночной стоимости земельного участка на праве аренды использована информация о сделках за 2021 при наличии следок на условиях аренды в 2022 году - нарушение пп. «в» п. 22 ФСО №. В качестве аналогов были приняты земельные участки, расположенные в иных районах 

<

адрес>. При введении в отчет корректировочных показателей, оценщик не приводит точный источник информации, расшифровка их не соответствует действительности, неверно определил зоны расположения объекта оценки и аналогов в пределах города - нарушение п. 5 ФСО №, п. 11 Закона Об оценочной деятельности. Оценщик необоснованно ввел корректировку аналогов в размере 1,05 вместо 1,17 по справочнику недвижимости-2020 - нарушение п.п. 5, 11 ФСО №, п., 11 Закона Об оценочной деятельности; 

6. В части расчета рыночной стоимости жилого дома приняты сделки, совершенные в 2021 году. Объект оценки находился в лучшем техническом состоянии в отличие от объектов-аналогов. Соответственно, оценщиком введены понижающие корректировки на состояние, в том числе, без исследования внутриквартирных конструктивных элементов, систем инженерных коммуникаций - нарушение п.п. 5, 11 ФСО №, п. 11 Закона Об оценочной деятельности, 

7. Оценщиком не приведено обоснование использования. метода «путем определения стоимости дополнительных улучшений, которого не существует в рамках основных подходов при про ведении оценки - нарушение п.п. 11, 13 ФСО №, п.п. 5, 11 ФСО №, п. 11 Закона Об оценочной деятельности. В отчете отсутствуют количественные и качественные характеристики построек, а также приведены наиболее типичные показатели по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с разницей по времени более 5 лет - нарушение пп. «в» п. 11 ФСО №, п. 5 ФФ №, П. 11 Закона Об оценочной деятельности. В отчете отсутствуют пояснения, и обоснования в части определения степени вклада - доли в стоимости ЕОН - нарушение пп. «в» п. 11 ФСО №, П. 5 ФСО №, П. 11 Закона Об оценочной деятельности.

8. Оценщиком при расчете рыночной стоимости не учтены хозяйственные постройки, приведенные на фотографиях к отчету - железный гараж и баня, что привело к снижению общей стоимости имущества (т.1 л.д.80-92). 

Получив аналитическое мнение (рецензию), истец повторно обратился в ООО «Прайс-сервис», заключил ДД.ММ.ГГГГ договор №, по результатам которого было подготовлен новый отчет № об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым № изымаемого для муниципальных нужд адресу: 

<

адрес> на дату изъятия жилого дома - ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету ООО «Прайс-сервис» от ДД.ММ.ГГГГ №, выкупная стоимость недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым № изымаемого для муниципальных нужд по адресу: 

<

адрес> на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 421 000 рублей (т.1 л.д. 94-143).

Считает, что отчет ООО «Прайс-сервис» от ДД.ММ.ГГГГ №, обладает большей степенью объективности, достоверности, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и свидетельствует о реальной, рыночной стоимости объекта оценки в отличие от отчета №-К, проведенного ООО «Логика», а также о том, что ООО «Логика», в нарушение Закона Об оценочной деятельности оказало ненадлежащие услуги и ненадлежащее исполнение обязательства по оценке объекта недвижимости, что привело к нарушению прав собственника недвижимого имущества, изъятого для муниципальных нужд, поскольку при подготовке отчета оценщиком ООО «Логика» были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности РФ и федеральных стандартов оценки, выразившихся в составлении недостоверного отчета.

Считает, что его довод о несоответствии цены, определенной ответчиком, свидетельствует также то, что за недвижимое имущество в спорный период существовали иные предложения, которые не были учтены ООО «Логика». Так, согласно извещения о проведении открытого аукциона № стоимость за квадрат установлена 64 рубля-шаг (т.2 л.д.3-4). Согласно извещения о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территория жилой застройки 

<

адрес> стоимость за квадрат установлена 91 рубль-шаг (т.2 л.д.5-8).

В соответствии с Постановлением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о комплексном развитии территория жилой застройки 

<

адрес>, истец считает, что его участок попадает в зону застройки этого микрорайона, в связи с чем считает, что его ввели в заблуждении при заключении соглашения (т.2 л.д.9-17).

Таким образом, считает, что ООО «Логика» своими действиями по составлению недостоверного отчета №-К от ДД.ММ.ГГГГ, привело к нарушению его прав собственника, имеющего право на разумный и объективный размер возмещения за изъятое недвижимое имущество, в виде убытков, согласно приведенного отчета ООО ««Прайс-сервис».

Согласно выписки из реестра саморегулируемой организации оценщиков эксперт ООО «Логика»-ФИО2 является членом РОО и включен в реестр ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.165-166).

Ответчик ООО «Логика» с целью недопущения сомнений относительно законности составленного ДД.ММ.ГГГГ отчета об оценке №-К, ДД.ММ.ГГГГ заключил договор № на проведение экспертизы отчета №-К от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно выводам экспертного заключения № составленного Ассоциацией «Русское общество оценщиков» Экспертный совет Отчет №-К от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО1, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>», по состоянию на дату оценки:ДД.ММ.ГГГГ. выполненный оценщиком ФИО3 (Член Ассоциации «Русское общество Оценщиков», включен в реестр саморегулирующей организации оценщиков за рег. № от ДД.ММ.ГГГГ): соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует федеральным стандартам оценки; соответствует СПОД РОО; соответствует заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки следует признать обоснованными (т.1 л.д. 167-189). 

Кроме того установлено, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> от имени администрации 

<

адрес> муниципального образования городской округ 

<

адрес> (Заказчик) и ООО «Логика» (Исполнитель), ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № оказания услуг по определению рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, изымаемых для муниципальных нужд (т.2 л.д. 32-33), согласно которому исполнитель обязуется оказать услуги по определению рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них жилых объектов недвижимости с целью их изъятия для муниципальных нужд 

<

адрес> в количестве 30 штук, а заказчик обязуется эти услуги принять и оплатить.

В рамках указанного договора ООО «Логика» ДД.ММ.ГГГГ подготовлен отчет №-К, согласно которому произведена оценка имущества принадлежащего ФИО1, расположенного по адресу: 

<

адрес>:-часть жилого дома, общей площадью 37 кв.м. кадастровый №, расположенного на земельном участке с кадастровым №, стоимость которого составила 3 017 353 рублей.

Таким образом, ФИО1 и ООО «Логика» в договорных отношениях по поводу оценки указанного имущества не состояли.

В обоснование своей позиции истец ФИО1 ссылается на пункт 1 статьи 24.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой, убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Вместе с тем, истцом не доказаны противоправность действий ООО «Логика» и причинно-следственная связь между действиями оценщика по составлению отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и возникновению у него убытков.

Оценочная деятельность в РФ регулируется ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии со ст. 4 Закона об оценочной деятельности, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Согласно ч.2 ст. 3 Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены ст.11 Закона об оценочной деятельности. 

Согласно ст. 12 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона об оценке).

На основании вышеизложенного, обращаясь в суд с иском, истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ обязан предоставить доказательства недостоверности определенной оспариваемым отчетом рыночной стоимости оцениваемого объекта, доказательства несоответствия требованиям законодательства об оценке.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Ответчиком ООО «Логика» представлено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ подготовленное экспертом ФИО9, чья квалификация подтверждена (состоит в СРО, прошел профессиональное обучение по «Оценке недвижимости»), согласно которому выдал положительное экспертное заключение.

При этом суд критически относится к экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Прайс-сервис», которым рыночная стоимость определена на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ, в то время как отчет ООО «Логика» подготовлен ДД.ММ.ГГГГ, а соглашение об изъятии недвижимого имущества было подписано ФИО1 и администрацией 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы истца о недостоверности оспариваемого отчета ООО «Логика» об оценке №-К от ДД.ММ.ГГГГ рыночной стоимости имущества судом не установлены. Отчет об оценке рыночной стоимости имущества составлен в соответствии с требованиями, предъявляемыми федеральными стандартами, мотивирован, правильность его выводов не опровергнута, некорректность аналогов не подтверждена.

Частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Приведенные обстоятельства исключают возможность считать противоправными действия ООО «Логика», выполнивших отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества, и, как следствие, доказанной совокупность условий для возложения на них гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков.

Данных о том, что отчет ООО «Логика» об оценке №-К от ДД.ММ.ГГГГ привел к причинению ущерба в результате сложившихся спорных отношений заказчику - администрации 

<

адрес> либо истцу ФИО1 материалы дела не содержат.

В свою очередь, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Суду не представлено доказательств того, что ответчиком ООО «Логика» в результате определения рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, изымаемых для муниципальных нужд, и подготовки отчета №/К от ДД.ММ.ГГГГ были нарушены права и интересы истца. 

Указанные в исковом в заявлении и при рассмотрении дела ФИО1 доводы по своей сути направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, и свидетельствуют о несогласии с заключенным им с администрацией 

<

адрес> соглашением об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Однако в ходе разрешения настоящего спора суд не находит оснований для оценки данного заключения, поскольку истцом избран иной способ защиты права. 

В связи с изложенным, суд считает необходимым в иске отказать.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Логика» об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, взыскании убытков отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления ДД.ММ.ГГГГ мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд 

<

адрес>.

Председательствующий: