___

Дело № 2а-1017/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск 13 января 2025 года 

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Макарова М.В., при секретаре Михайловой В.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска о признании незаконным отказа,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился в суд к административному ответчику с данным иском, указав, что ____ обратился к ответчику с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____. ____ ответчик письмом отказал в заключении нового договора аренды земельного участка по следующим причинам: - договор аренды земельного участка от ____ № считается незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации; - земельный участок не используется по целевому назначению, т.к. на нем отсутствуют объекты капитального строительства; - наличие неустойки за оплату арендной платы. С указанным отказом истец не согласен, поскольку отсутствие государственной регистрации договора аренды не влечет его незаключенность, истец продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя и в силу п. ст.621 ГК РФ ранее заключенный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку договор аренды от ____ сроком до ____ был заключен до введения в действие Федерального закона от 23.06.2014 г. №171-ФЗ, исходя из положений п.2 чт.422 ГК РФ, установленные новым правовым регулированием правила о заключении договоров аренды по результатам аукциона, а также о срочности договоров аренды земельных участков (п.15 ст.39.8 ЗК РФ), к спорным правоотношениям применены не могут. Земельный участок используется по целевому назначению, истец использует его для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур. Ответчик продолжает выставлять счета на оплату арендной платы, что подтверждает факт возникновения арендных отношений между сторонами. Истец имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, в порядке, предусмотренном частями 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Наличие неустойки за оплату арендной платы не ставит в зависимость возможность заключения нового договора аренды. В связи с чем, истец просит признать вышеуказанный отказ ответчика №/ДИиЗО от ____ незаконным и обязать ответчика повторно рассмотреть заявление истца о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Истец, представители ответчика и заинтересованного лица СОТ «Снежок», надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, не явились. С учетом мнения представителя истца, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель административного истца ФИО2 исковые требования в судебном заседании поддержал в полном объеме и просит удовлетворить.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Распоряжением заместителя главы Администрации г. Якутска №р-18 от ____ изъяты из фонда перераспределения земель г. Якутска земельные участки в СОТ «Снежок» (____) и предоставлены в аренду по ____ для садоводства и огородничества гражданам, в том числе ФИО1.

____ между Комитетом по управлению государственным имуществом при Администрации г. Якутска и ФИО1 был заключен договор аренды земли №, согласно которого был представлен земельный участок с кадастровым номером №, площадь. ___ кв.м. под садоводство и огородничество, по адресу: ____, сроком с ____ по ____. Того же числа сторонами был подписан акт об отводе границ земельного участка на местности, из которого следует, что границы земельного участка закреплены на местности и сданы ФИО1. 

Сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка отсутствуют.

Истец вступил в члены СОТ «Снежок», что следует их справки ТСН СОТ «Снежок» от ____ Задолженности по вступительным, членским и целевым взносам и платежам не имеет.

____ истец обратился к ответчику с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для садоводства и огородничества.

____ ответчик в своем письме №/ДИиЗО отказал истцу по следующим основаниям: 

- ранее заключенный договор аренды не прошел государственную регистрацию права аренды, данный договор считается незаключенным и не влечет правовых последствий, в связи с чем, отсутствуют предусмотренные пп.1-30 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов;

- земельный участок не используется по целевому назначению, поскольку согласно акту обследования земельного участка от ____ земельный участок обозначен столбами, колючей проволокой, капитальных и хозяйственных построек не имеется;

- наличие неустойки за оплату арендной платы, которая производилась несвоевременно, и которую необходимо погасить.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Согласно статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен исполняться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (абзац 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о его не заключенности и необязательности для его сторон.

Так, согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Согласно п.6 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В данном случае, между истцом и органом местного самоуправления договор аренды земельного участка был заключен в установленной форме, стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям, земельный участок был передан истцу, который осуществлял оплату арендной платы, что сторонами не оспаривается.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 названного Кодекса).

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Из содержания ст. 42 ЗК РФ следует, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

В силу ч. 3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из оспариваемого отказа следует, что согласно акту обследования земельного участка от ____ «Администрации микрорайона Марха» МКУ городского округа «город Якутск» на момент обследования земельный участок обозначен столбами, колючей проволокой, капитальные и хозяйственные постройки отсутствуют. На основании этого, ответчик пришел к выводу о том, что предоставленный истцу в аренду земельный участок не используется по назначению. 

Истец в свою очередь указывает на то, что земельный участок им огорожен, используется для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур.

Садовым земельным участком признается земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (пункт 1 статьи 3 Закона №217-ФЗ). Таким образом, обязательное строительство дачного дома и хозяйственных построек не обязательно. Доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок не используется для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд, суду не представлено. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что предоставленный в аренду спорный земельный участок используется истцом по назначению.

При этом, также необходимо учесть, что обследование земельного участка проводилось в ____ под снежным покровом, т.е. в период когда в г. Якутске начался зимний период. Земельные участки в Якутии используются в экстремальных природно-климатических условиях Крайнего Севера, в том числе в условиях вечной мерзлоты, где зимний период начинается раньше. Указанное в силу ч.1 ст.61 ГПК РФ является общеизвестным фактом и доказывании не нуждается. В связи с чем, к акту обследования земельного участка от ____ суд относится критически, который не был представлен ответчиком в суд.

Согласно п.2 ст.422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в исключительных случаях без проведения торгов (пункт 2 названной статьи).

При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения указанных норм введены в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в составе главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Между тем, в соответствии с ранее действовавшим законодательством, в том числе по состоянию на момент заключения договора аренды спорного земельного участка, договор аренды государственного или муниципального имущества мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку из материалов дела следует, что первоначально истцу спорный земельный участок был предоставлен для садоводства и огородничества на основании договора аренды от ____ (т.е. до ____), заключенного на срок до ____ и после истечения этого срока истец продолжал использовать данный земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, полагая, что договор аренды возобновился на неопределенный срок, оснований полагать данный договор аренды прекращенным после указанной даты, не имеется. 

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации и в редакции, действующей с ____, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после ____ арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ____).

На основании подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 названного кодекса.

Исходя из анализа приведенных норм земельного законодательства, применительно к обстоятельствам настоящего дела административный истец имеет право на заключение нового договора аренды, поскольку наличие совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации соблюдено: срок действия договор аренды не истек, поскольку был возобновлен в силу п.2 ст.621 ГК РФ; иное лицо не обладает исключительным правом на приобретение данного земельного участка; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут и имеются основания, предусмотренные пп.15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Наличие неустойки по оплате арендной платы является несущественным.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказ Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска ФИО1 №/ДИиЗО от ____ в заключении договора аренды земельного участка признать незаконным.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ____ за вх.№ о заключении нового договора аренды земельного участка.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: ___ М.В. Макаров

___

___