Дело № 3а - 877/20

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 21 декабря 2020 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Ларионовой Н.И.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО11 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО12 обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером [номер], назначение: жилое, наименование: жилой дом, общей площадью 136,4 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес], в размере 2 658 000 рублей по состоянию на 09.10.2019.

В обоснование ФИО1 указала, что данный объект недвижимости принадлежит ей на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 09.10.2019.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, определенная на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и составляет 6 424 180,84 рублей.

Заявленный размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости подтвержден отчетом об оценке [номер] от 30.11.2020, выполненным оценщиком ООО «Авангард» ФИО8

Ссылаясь на положения ст.ст.24.18, 24.19, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО1 указывает, что кадастровая стоимость принадлежащего ему нежилого здания, является завышенной и существенно затрагивает его права и обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в порядке, предусмотренном главой 32 Налогового кодекса РФ.

Административный ответчик - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представил в суд отзыв на административное исковое заявление ФИО1, из которого следует, что Учреждение определяет кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указывает, что Учреждение в лице филиала, не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, поэтому не может являться административным ответчиком по делу.

Учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости.

С 20.06.2015 Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Жилом дом с кадастровым номером [номер] был поставлен на государственный кадастровый учет 09.10.2019.

Кадастровая стоимость жилого дома с кадастровым номером [номер] определена в соответствии с п.8 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости».

В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности на основании Постановления № 331, Учреждением в лице Филиала, в рамках полномочий, в ЕГРН 09.10.2019 были внесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере 6 424 180,84 рублей, по состоянию на 09.10.2019.

В соответствии со ст.62 КАС РФ истцом не предоставлены доказательства, что Учреждение в результате осуществления полномочий нарушило или оспорило права, обязанности, свободы и законные интересы истца, создало препятствие в реализации прав, обязанностей и законных интересов истцу, доказательств обратного не представлено.

В исковом заявлении отсутствуют доводы и объективные основания привлечения Учреждения в качестве административного ответчика по делу.

Учитывая вышеизложенное, считаем Учреждение ненадлежащим ответчиком по настоящему административному делу, просим суд рассмотреть данное дело без участия представителя Учреждения (в лице Филиала) с учётом позиции, отраженной в данном отзыве.

Составу суда доверяем, отводов не имеем (л.д.219-223).

Заинтересованное лицо - Правительство Нижегородской области представило в суд замечания к отчёту [номер] от 18.09.2020 г., составленному оценщиком ООО «Авангард», и указало следующее.

При проведении оценки объекта недвижимости: дом (жилое), площадь: общая 136,4 кв.м., кадастровый номер: [номер], адрес объекта: [адрес], и составлении отчета [номер] от 18.09.2020, оценщиком ООО «Авангард» допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности.

1. В отчете в описании объекта оценки (табл.6, стр.12) указан ошибочный материал стен - кирпич. Согласно акту выполненных работ к договору на строительство объекта оценки, приведенному в приложении к отчету, объект выполнен из газобетонных блоков с наружной отделкой, что является нарушением п.5 ФСО № 3.

Объект оценки имеет наружные стены (ограждающие конструкции) полностью из газобетонных блоков. Из силикатного кирпича выполнены внутренние перегородки. При выборе аналога из справочника Ко-Инвест следует исходить именно из материала ограждающих конструкций, в соответствии с конструктивной системой здания (стр. 12-13 справочника Ко-Инвест «Жилые здания», 2016 г., использованного в отчете).

2. В затратном подходе в расчете затрат на замещение не учтена разница между объектом оценки и аналогом из справочника Ко-Инвест, используемого в расчете, на разницу в этажности (у аналога — 1 этаж, у объекта оценки - 2), высоту этажа (у аналога — 2,7 м, у объекта оценки - 3,0 м, 3,7 м), наличие подполья (подвала) и дополнительных улучшений (камин), что привело к занижению стоимости объекта оценки, что является нарушением п.5 ФСО № 3.

Здания одного объема, но большей этажности имеют большую стоимость из-за наличия дополнительного перекрытия. Поправка на разницу в этажности в справочниках Ко-Инвест не предусмотрена, оценщику следует подбирать аналог соответствующей этажности.

Оценщик выбрал одноэтажный аналог, удельная стоимость 22 588 руб./куб.м.

Некорректный подбор аналог повлек занижение стоимости объекта оценки.

4. В расчете стоимости земельного участка оценщиком не проведено сравнение оцениваемого земельного участка и аналогов на наличие подведенных коммуникаций. Оцениваемый земельный участок обеспечен электричеством, у аналогов коммуникации не подведены, находятся рядом. В цены аналогов не внесены соответствующие корректировки, что является нарушением п.22 ФСО № 7.

При внесении указанной корректировки учитывается не стоимость коммуникаций, а их наличие на оцениваемом участке. В результате некорректного сравнения ценовых характеристик земельные участки без электричества приравнены к участкам с подведенным электричеством, что противоречит данным рынка и здравого смысла.

5. В текстах объявлений о продаже аналогов №№ 1,2 в сравнительном подходе отсутствуют сведения об отсутствии отделки (стр.73), оценщиком не указан источник данной информации. Данная информация должна быть указана в описании аналогов, что является нарушением п.5, п.11 ФСО №3.

6. В рамках сравнительного подхода при расчете стоимости объекта оценки сравнение объекта оценки с аналогами на материал стен выполнено некорректно; аналоги № 1,3 имеют кирпичные стены, аналог № 2 имеет каркасные стены, объект оценки - газобетонные, в цены аналогов следовало внести корректировки в размере 0,89 и 1,19, вместо 1,0 и 1,33, использованных в отчете, что является нарушением п.5 ФСО № 3;

Объяснения оценщика противоречат фактическим данным об объекте оценки.

7. В рамках сравнительного подхода при расчете стоимости объекта оценки оценщиком нарушены требования п.22 ФСО № 7:

- не проведено сравнение с аналогами на наличие дополнительных улучшений; аналоги № 2 и№ 3 имеют дополнительные строения, включенные в цену аналогов, в цены аналогов не внесены соответствующие корректировки;

- не проведено сравнение с аналогом № 3 на наличие отделки, согласно тексту объявления о продаже данный аналог имеет отделку «под чистовую», в цену аналога не внесены соответствующие корректировки.

Объяснения оценщика не содержат обоснований произведенных действий, приведших к нарушению требований ФСО № 7.

Проверка отчета [номер] от 18.09.2020, выполненного оценщиком ООО «Авангард», проведена специалистом ГБУ НО «Кадастровая оценка» ФИО5 - начальником сектора по работе с обращениями отдела правовой работы и по работе с обращениями, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности (Диплом о профессиональной переподготовке [номер] от 15.05.2003 года, регистрационный номер 989), стаж работы в области оценочной деятельности в органах государственного и муниципального управления с 2003 года по настоящее время (л.д.140-141).

Заинтересованным лицом – Администрацией города Нижнего Новгорода суду представлен отзыв на административное исковое заявление ФИО1, в котором указано, сто снижение кадастровой стоимости жилого дома, принадлежащего ФИО1, затронет права и законные экономическое интересы муниципального образования – города Нижний Новгород, связанные со снижением сумм налоговых доходов в местный бюджет.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости жилого дома, административным истцом представлен Отчет об оценке [номер] от 18.09.2020, подготовленный ООО «Авангард». 

Указывает, что изучением отчета об оценке установлено, что при его составлении допущено нарушение норм действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, а именно: ФСО №№ 1,3,7.

1. В соответствии с п.11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки- Вопреки этому требованию ссылки на источники информации относительно аналогов №№ 4-12 (стр. 39-42 таблица 12 отчета) отсутствуют.

2. Неверно применена корректировка на состояние отделки к аналогу № 3. В объявлении на странице 42 указано по поводу отделки на данном аналоге: отделка под чистовую, а корректировка применена как к объекту без отделки, Отчет вводит в заблуждение относительно уровня отделки.

3. Некорректно подобран аналог № 2, его рыночная стоимость в несколько раз ниже, чем у других аналогов.

Практика оценки объектов недвижимости показывает, что объект-аналог не используется при расчете рыночной стоимости объекта оценки, если находится в крайнем ценовом диапазоне (максимальное/минимальное значение). С целью определения рыночной стоимости объекта следует рассматривать стоимость 1 кв.м., близкую к среднему значению с целью не завысить / занизить полученный результат.

Считает, что представленный Отчет об оценке не подтверждает достоверность заявленной рыночной стоимости указанного выше жилого дома. Считает установленную кадастровую стоимость обоснованной, правильно рассчитанной (л.д.120-122).

В ходе судебного разбирательства административным истцом представлен уточненный отчет об оценке № 445-1, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 52:18:0070516:254 составила 2 676 000 рублей. В связи с этим, в порядке ст.46 КАС РФ, ФИО1 были уточнены административные исковые требования.

В судебное заседание ФИО1, представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации города Нижнего Новгорода не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца ФИО1 – ФИО3, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО13, обсудив доводы административного искового заявления, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта капитального строительства - жилого дома с кадастровым номером [номер], назначение: жилое, наименование: жилой дом, общей площадью 136,4 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес], что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2020-34440586 от 30.10.2020, представленной суду ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.88-90).

На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ФИО1 является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица как собственника вышеуказанного объекта недвижимости.

Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра», объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], постановлен на государственный кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости 09.10.2019.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)», в размере 6 424 180,84 рублей.

Изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства по настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось (л.д.85-87).

Следовательно, юридически значимой датой, по состоянию на которую подлежит установлению кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, является 09 октября 2019 года.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 № 145-ФЗ, далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в ст.3 (статья 3).

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке ООО «Авангард» [номер] от 30.11.2020, а затем, с учетом замечаний административного ответчика – Правительства Нижегородской области и заинтересованного лица – Администрации города Нижнего Новгорода был представлен отчет об оценке ООО «Авангард» [номер] от 30.11.2020, составленный оценщиком ФИО8, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] составила 2 676 000 рублей.

Судом установлено, что представленный ФИО1 уточненный отчет об оценке оценщика ООО «Авангард» ФИО8 [номер] от 30.11.2020 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 № 145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, имеющего необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода, и метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, применение которых и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объекта оценки от доходного подхода и иных методов в рамках используемых подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка (рынок жилой недвижимости – жилые дома, расположенные в верхней части г. Нижнего Новгорода), сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.

Для расчёта стоимости объекта оценки, методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, Оценщиком была определена рыночная стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию, методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, для чего им были выбраны 4 объекта-аналога (табл.16 на стр.56-59 Отчета) и применены корректировки: на торг, на масштаб (площадь) – на основании исследований, проведенных на интернет ресурсе https://statrielt.ru/ (НО Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт»), на вид использования/зонирования, на наличие инженерных коммуникаций – на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», том 3, Нижний Новгород, 2014 год. Подробный расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом представлен в таблице 16 на стр.56-59 Отчета.

При оценке спорного объекта недвижимости методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, Оценщиком были рассчитаны: затраты на создание (воспроизводство/замещение) – рассчитано по формулам на стр.60 Отчета; прибыль предпринимателя – по данным статьи ФИО4 «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Москва, 1998 год; на разницу в объеме или площади – источник информации сборник УПСС фирмы «КО-Инвест» раздел «Рекомендации по использованию»; затраты на воспроизводство с учетом износа – с применением формулы совокупного износа на стр.65 Отчета, физический износ – по данным «Величина физического износа объектов капитального строительства». ФИО6, Группа компаний «Аверс», 2015 год; внешнего и функционального износа при осмотре объекта оценки Оценщиком не было выявлено.

Расчет величины общего накопленного износа и устареваний представлены в таблицах 23 и 24 на стр.67 Отчета.

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода подробно изложен в разделе 5.3 Отчета на стр.48-67 Отчета.

Для расчёта стоимости объекта оценки Оценщиком методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, были выбраны 3 объекта-аналога (табл.25 на стр.71-72 Отчета) и применены корректировки: на торг, на физическое состояние, на материал стен - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», 

<

...> г.; на наличие коммуникаций, на площадь, на качество отделки и инженерных коммуникаций индивидуального дома - на основании исследований, проведенных на интернет ресурсе https://statrielt.ru/ (НО Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт»).

Расчет рыночной стоимости жилого здания сравнительным подходом представлен в таблице 29 на стр.80-81 Отчета.

Подробный расчет стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода подробно изложен в разделе 5.4 Отчета на стр.68-82 Отчета.

Согласование результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и итоговое заключение величины рыночной стоимости объекта оценки представлены в разделах 6 и 7 Отчета на стр.82-85 Отчета.

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером 52:18:0070516:254 составляет 2 676 000 (два миллиона шестьсот семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 09 октября 2019 года.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в суд в качестве свидетеля может быть вызвано лицо, составившее отчет об оценке.

В силу ст.59 КАС РФ показания свидетеля также являются одним из доказательств по делу, и оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами.

Судом по ходатайству административного истца в качестве свидетеля был допрошен оценщик ФИО8, который дал пояснения по составленному отчету и дополнению к отчету (протокол судебного заседания, аудиозапись).

Показания свидетеля признаются судом относимым и допустимым доказательством по данному делу. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять уточненному отчету об оценке оценщика ООО «Авангард» ФИО8 [номер] от 30.11.2020, соответствующему требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного нежилого здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ, и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО «Авангард» ФИО8 [номер] от 30.11.2020, отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что он подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства - жилого здания с кадастровым номером 52:18:0070516:254 по состоянию на юридически значимую дату – на 09 октября 2019 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца ФИО1 ФИО14 об установлении кадастровой стоимости вышеназванного нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 09 октября 2019 года, в заявленном размере подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 ФИО15 об оспаривании кадастровой стоимости жилого дома, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером [номер], общей площадью 136,4 кв.м, расположенного по адресу: ФИО2 [адрес], равной его рыночной стоимости, по состоянию на 09 октября 2019 года в размере 2 676 000 (два миллиона шестьсот семьдесят шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Председательствующий Н.В. Гущева

В окончательной форме решение принято 11 января 2021 года.