Дело №3а-28/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2018 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Орловой И.Н., при секретаре судебного заседания Герасимовой О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Автотурист» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Автотурист (далее также ООО «Автотурист», общество) обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере ... руб., возложении обязанности на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии внести в государственный кадастр недвижимости изменения в части кадастровой стоимости, мотивируя свои требования тем, что является ... данного земельного участка. Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 369, вступившего в законную силу 01 января 2014 года, утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики по состоянию на 01 января 2013 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила ... руб. Однако согласно отчету №513/2017 от 08 декабря 2017 года, выполненному ООО «...», кадастровая стоимость указанного земельного участка составила ... руб. 

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Автотурист» ФИО1 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии ФИО2 в судебном заседании удовлетворение заявленного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости оставила на усмотрение суда по доводам, изложенным в письменном отзыве на административный иск, имеющийся в материалах дела(том 1 л.д.163-164), в удовлетворении требования о возложении обязанности на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии внести в государственный кадастр недвижимости изменения в части кадастровой стоимости просила отказать.

Представитель административного ответчика - Кабинета Министров Чувашской Республики ФИО3 в судебное заседание не явился, представив в материалы дела письменный отзыв(том 1 л.д. 155-157), в котором удовлетворение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии ФИО4 в судебном заседании удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости оставила на усмотрение суда по основаниям, изложенным в письменном отзыве от 17.04.2018 № 1489 и имеющемся в материалах дела(том 1 л.д.160-161), в удовлетворении требования о возложении обязанности на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии внести в государственный кадастр недвижимости изменения в части кадастровой стоимости просила отказать.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Чебоксары ФИО5 в судебном заседании возражал в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере ... руб., полагая, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере ... руб.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Автотурист» является собственником земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., относящегося к землям населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – под размещение гостинично-оздоровительного комплекса, для эксплуатации здания и сооружений, расположенного по адресу: ..., о чем в Единый государственный реестр недвижимости от 16 декабря 2008 года внесена соответствующая запись о регистрации № ...

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), в соответствии с которым, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не чаще чем один раз в течение трех лет. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ст. 24.11, 24.12, 24.13).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики в 2013 году выполнена ООО ... на основании государственного контракта, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.

По результатам проведенных работ оценщиком составлен отчет об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Чувашской Республики. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 28.06.2013, выполненного Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации оценщиков ...

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года №396 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Чувашской Республики, выполненные по состоянию на 01 января 2013 года.

Согласно кадастровой справке, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2013 года составляет ... руб.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

На основании статьи 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

13 декабря 2017 года (вх. № 27564) ООО «Автотурист» обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... Основанием для пересмотра кадастровой стоимости указанного земельного участка было заявлено установление рыночной стоимости земельного участка в размере ... руб., определенной согласно отчету от 08 декабря 2017 года №513/2017, выполненному оценщиком ООО ... состоящим в саморегулируемой организации Союз оценщиков «...».

Решением от 11 января 2018 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике отклонила заявление в связи с несоответствием отчета требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

ООО «Автотурист» не оспаривает названное решение Комиссии, в связи с чем, в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решение Комиссии не является предметом рассмотрения по данному делу. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Обществом в материалы дела в обоснование заявленного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости представлен тот же отчет от 8 декабря 2017 года № 513/2017, составленный оценщиком ООО ... согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2013 года составляет ... руб. 

Определением Верховного Суда Чувашской Республики от 26 апреля 2018 года, с учетом определения от 30 августа 2018 года, по ходатайству представителя администрации города Чебоксары назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., по состоянию на 01 января 2013 года. 

Согласно заключению эксперта от 28 сентября 2018 года № 1065, изготовленному экспертом-оценщиком ООО «...» ...., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., относящегося к землям населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – под размещение гостинично-оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 01 января 2013 года, составляет ... рублей.

Суд, оценивая представленное заключение эксперта, проведенное по результатам судебной экспертизы, приходит к выводу о том, что оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется.

Так судебная экспертиза назначена определением суда в соответствии со ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение дано в письменной форме, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы. Заключение в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных профессиональным экспертом, которому были разъяснены его права и обязанности, предусмотренные ст. 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и который был в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы эксперта неясностей и разночтений не содержат, мотивированы, соответствуют предмету исследования. Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ... определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Возражения представителя ООО «Автотурист» относительно достоверности выводов, изложенных в заключении ООО «...» от 28 сентября 2018 года № 1065 со ссылкой на выводы, содержащиеся в заключении специалиста от 06.11.2018 № 97-2018, подготовленного ... суд отклоняет.

Как видно из указанного заключения, определение рыночной стоимости объекта оценки проводилось в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Экспертиза рыночной стоимости объекта исследования проведена на основании материалов настоящего административного дела и публичной информации о рынке объектов недвижимости.

Согласно пп. «е» п. 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом отобраны три аналога: земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., имеющий вид разрешенного использования - ... (аналог 1), земельный участок площадью ... кв.м., имеющий местоположение ..., имеющий вид разрешенного использования - ... (аналог 2), земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., имеющий вид разрешенного использования - ... (аналог 3), использован сравнительный подход.

Экспертом применены следующие корректировки: на результаты возможного торга, местоположение, транспортная доступность, доступность основных транспортных автомагистралей, наличие подъездных путей, принадлежность к группе по площади участка (масштаб).

Экспертом корректировки: по виду и объему передаваемых прав, условиям финансирования, условиям прямой продажи, дате продажи, категории, назначение (разрешенное использование), наличие и возможность подведения коммуникаций, рельеф, форма, не применялись в связи с их отнесением к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимостью с ним по ценообразующим факторам (подп. "б" п. 22 ФСО N 7).

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений, и исходя из этого определил средневзвешенную стоимость 1 кв.м. объекта исследования.

Осмотр земельного участка не проводился в связи с тем, что дата оценки значительно раньше периода проведения оценки.

Содержащийся в заключении специалиста от 06.11.2018 № 97-2018, подготовленного ... вывод о том, что заключение ООО «...» от 28 сентября 2018 года № 1065 не соответствует действующему законодательству, а именно: нарушена статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нарушена статьи 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в связи с наличием признаков необъективности по поставленному перед специалистом вопросу, отсутствием всесторонности, полноты исследования и обоснование выводов, и как следствие о том, что определенная рыночная стоимость не является достоверной, судом не может быть принят во внимание, поскольку отраженные в нем недостатки не свидетельствуют о нарушении федеральных стандартов оценки.

Кроме того, доказательств, содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, помимо отчета от 08 декабря 2017 года №513/2017, выполненного оценщиком ООО ... не соответствующего требованиям закона, по основаниям, подробно отраженным в решении от 11.01.2018 № 6, ООО «Автотурист» не представило, как и ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявило.

Довод о том, что анализ рынка полностью соответствует анализу рынка, приведенному в отчете, выполненному ООО ..., не служит основанием для признания вывода эксперта недостоверным, поскольку дата оценки – 01 января 2013 года достаточно ретроспективна, что значительно ограничило объем доступных для оценщика рыночных данных и имеющихся предложений на указанном сегменте рынка, в связи с чем анализ имевшегося в свободном доступе отчета на портале Росреестра, а также проведенный опрос специалистов (риэлторов), работающих на рынке земельных участков в Чувашской Республике (в частности, АН ..., АН ..., АН на ..., допускают совпадение отобранных предложений и некоторых результатов анализа рынка предложений. 

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ... в размере, определенном экспертом, составляющим ... рублей.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Учитывая, что обращение Общества в комиссию последовало 13 декабря 2017 года, установленная судом рыночная стоимость подлежит применению с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Согласно статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем, заявленное требование о возложении обязанности на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии внести в государственный кадастр недвижимости изменения в части кадастровой стоимости, не подлежит отдельному разрешению, в связи с заблуждением административного истца относительно порядка внесения соответствующих сведений в реестр недвижимости.

Со дня вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в ст. 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Во исполнение указанной нормы права полномочия по государственному кадастровому учету недвижимого имущества с 1 января 2017 года осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальными органами.

На территории Чувашской Республики таким органом регистрации прав является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

При этом в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав» кадастровая палата не наделена полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Таким образом, настоящее решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике сведений об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости в силу закона. 

ООО «...» выставлен счет на оплату от 03.10.2018 № 1065 на сумму 20000 руб.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса. 

Учитывая, что оценочная экспертиза по административному делу назначена по ходатайству представителя административного ответчика администрации г.Чебоксары, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, однако возложенная определением суда от 26 апреля 2018 года обязанность по оплате экспертизы на момент принятия решения не исполнена, суд считает необходимым взыскать с администрации г.Чебоксары расходы на оплату услуг эксперта в размере 20000 руб. по счету от 03.10.2018 № 1065. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 01 января 2013 года на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 декабря 2017 года.

Взыскать с администрации г.Чебоксары в пользу Общества с ограниченной ответственностью «...» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики И.Н.Орлова

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2018 года