Дело № 2-291/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 февраля 2020 года

Ленинский районный суд г.Пензы в составе:

председательствующего судьи Копыловой Н.В.

при секретаре Панковой А.Ю. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО ПКФ « Термодом» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании пени,

УСТАНОВИЛ:

ООО ПКФ « Термодом» обратилось с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании пени.

Требования мотивированы тем, что 4.12.2017 между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества Номер , в соответствии с которым ответчик приобрел в собственность двухкомнатную квартиру площадью 48,1 кв.м., расположенную по адресу: Адрес ( кадастровый Номер ). 12.12.2017 года произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона. Квартира приобреталась ответчиком в рассрочку сроком на 60 месяцев, размер ежемесячного платежа, подлежащего уплате до 30(28) числа каждого месяца составляет 39201 руб.86 коп. Ответчиком обязательства не исполнялись, с декабря 2017 по ноябрь 2019 года платежи в счет оплаты стоимости квартиры не вносились. Сумма долга составляет 852440 руб. 9.09.2019 года ответчику была направлена претензия с требованием об уплате суммы основного долга и пени за просрочку внесения цены договора, которая возвращена с отметкой «истек срок хранения». 22.10.2019 года ответчику направлено требование о расторжении договора купли-продажи, которое оставлено без удовлетворения. Ввиду существенного нарушения ответчиком условий договора, истец просил расторгнуть договор купли-продажи, обязать ответчика вернуть квартиру ООО ПКФ «Термодом» и взыскать с ответчика за просрочку исполнения обязательства пени в сумме 321220 руб., начисленные за период с декабря 2017 по ноябрь 2019 в соответствии с п.6.3 договора.

В судебном заседании представитель ООО ПКФ « Термодом» ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала. При этом не настаивала на возложении на ответчика обязанности по возврату квартиры, поскольку фактически ключи от квартиры истице не передавались.

ФИО1 против удовлетворения иска в части расторжения договора купли-продажи не возражала, пояснив, что в декабре 2017 года она приобрела в рассрочку квартиру по вышеуказанному договору, однако ввиду семейных обстоятельств и отсутствием финансовой возможности вносить ежемесячные платежи в соответствии с графиком, в январе 2018 года обратилась к истцу с просьбой о расторжении договора. Ей было предложено написать заявление, что она и сделала, уточнив при этом, достаточно ли поданного ею заявления. Получив заверение от сотрудника ООО ПКФ « Термодом» о том, что дальнейшее оформление расторжения договора будет оформлено истцом, она полагала, что все документы оформлены, договор расторгнут. Фактически в квартиру она не вселялась, ключи от квартиры ей не передавались. На протяжении двух лет от ООО ПКФ « Термодом» не поступало никаких писем и звонков относительно неисполнения ею обязательств по договору, в связи с чем она была убеждена в том, что договор расторгнут. Считает, что не должна нести ответственность в виде уплаты неустойки и требования в этой части не признала, поскольку ее вины в том, что надлежащим образом не было оформлено соглашение о расторжении договора, не имеется.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что 4.12.2017 года между ООО ПКФ « Термодом» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 11097/62-265, в соответствии с которым ФИО1 приобрела в собственность двухкомнатную квартиру общей площадью 48,1 кв.м, расположенную по адресу: Адрес ( кадастровый (условный) Номер ) стоимостью 1845050 руб.( л.д.7-10)

12.12.2017 года осуществлена государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона.

По условиям договора покупка квартиры осуществлялась в рассрочку на 60 месяцев, предусматривающую оплату равными ежемесячными платежами в размере 39201,86 руб. 30 числа каждого месяца, начиная с 30.12.2017 г. 

П.6.3 договора предусмотрена ответственность покупателя за просрочку оплаты в виде пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее по тексту ГК РФ) договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта ( часть1).

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) ( часть2).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть3).

В силу в п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором ( часть1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.( часть 2).

Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное ( часть1).

Согласно ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства ( часть2).

Из вышеприведенных норм права в их системной взаимосвязи следует, что соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации для третьих лиц. Момент заключения такого соглашения в отношении его сторон определяется по правилам п.1 и 2 ст.433 ГК РФ.

Как следует из пояснений обеих сторон в судебном заседании, в январе 2018 года истица обращалась к ответчику с просьбой о расторжении договора, оформив письменное заявление. Заявление о расторжении было согласовано с руководителем общества, одобрившим расторжение договора, однако двустороннее соглашение о расторжении договора оформлено не было и в регистрирующий орган не представлялось. При этом квартира в фактическом пользовании ответчика не находилась, ключи от квартиры ФИО1 не передавались, что подтвердил представитель ответчика.

Согласно ст.435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

В силу пункта 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 438 Кодекса, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. 

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п.13 постановления Пленума № 49 от 25.12.2018 года « О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» акцепт, в частности, может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается заключенным с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон (пункт 1 статьи 433, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Анализ обстоятельств дела и поведение истца, которое в январе 2018 года одобрило заявление ответчика о расторжении договора и на протяжении почти двух лет не предъявляло требований об оплате стоимости квартиры, не передавало ключи от квартиры ответчику, свидетельствует об акцепте поступившей от ответчика оферты на расторжение договора и фактическом его расторжении сторонами, которое не было оформлено юридически.

Поскольку между сторонами договорные отношения фактически были прекращены, спора между сторонами в указанной части не имеется, суд считает необходимым придать юридическую форму фактически состоявшемуся соглашению о расторжении договора, расторгнув договор купли-продажи № 11097/62-265 от 4.12.2017.

Оснований для возложения на ответчика обязанности по передаче квартиры истцу не имеется, поскольку как установлено судом, квартира фактически из обладания истца не выбывала и ответчику не передавалась. 

С доводом истца относительно существенного нарушения ответчиком условий договора и наличия в связи с этим оснований для взыскания пени суд не соглашается исходя из следующего.

Пункт 5 ст.10 ГК РФ устанавливает презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений и разумность их действий.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 1 ст.10 ГК РФ установлено, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Пунктом 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса РФ).

В спорных правоотношениях ФИО1 является экономически слабой стороной, которая не обладая специальными познаниями относительно процедуры оформления расторжения договора, получив заверение другой стороны о достаточности для расторжения договора поданного ею заявления исходила из добросовестности другой стороны, и предприняла все зависящие от нее меры, направленные на расторжение договора. Будучи уверенной, что договор купли-продажи расторгнут, она не осуществляла внесение платежей в счет уплаты стоимости квартиры, а ООО ПКФ «Термодом» не требовал этой оплаты, ключи от квартиры не передавал, что и давало основания ответчику считать договор расторгнутым. В свою очередь ООО ПКФ « Термодом», являясь профессиональным участником рынка недвижимости, осуществляющим строительство жилых домов и продажу недвижимости, не предприняло никаких мер к надлежащему оформлению достигнутого между сторонами соглашения. В ситуации, когда инициатива о расторжении договора исходила от ФИО1, дальнейшее оформление соглашения о расторжении зависело от действий истца (в т.ч. действий по подписанию соглашения), фактически акцептовавшего оферту. Доказательств того, что истец предпринимал меры к составлению соглашения и уведомлению ответчика о необходимости подписания такого соглашения, суду не представлено. Имеющееся в материалах дела требование о расторжении договора ( л.д.16-17) к таким доказательств отнести нельзя, поскольку оно носило характер досудебного обращения и было направлено по неверному адресу : Адрес , в то время как ответчик проживает по адресу: Адрес , в связи с чем и не было доставлено адресату. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что достигнутая между сторонами договоренность о расторжении договора не была оформлена в соответствии с требованиями законодательства по вине ООО ПКФ « Термодом», со стороны которой усматриваются признаки недобросовестности.

Поскольку в силу ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины, которой в действиях ФИО1 не имеется, основания для возложения на нее гражданско-правовой ответственности в виде уплаты пени не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска истцом была оплачена госпошлина в размере 12412 руб., из которых 6000 руб.- за требование о расторжении договора, 6412 руб.- за требование имущественного характера. Поскольку требования истца в части расторжения договора удовлетворены, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца в возмещение расходов по госпошлине 6000 руб. В остальной части расходы по оплате госпошлины возмещению не подлежат в связи с отказом в удовлетворении иска в оставшейся части. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО ПКФ « Термодом» удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества Номер от Дата , заключенный между ООО ПКФ « Термодом» и ФИО1. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО ПКФ « Термодом» в возмещение расходов по госпошлине 6000 руб. 

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено 12.02.2020 года. 

Судья: Н.В. Копылова