11RS0001-01-2024-000533-46 дело №2-2584/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л., 

при секретаре Крыжевской А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 10 июля 2024 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения, 

установил:

ФИО1, действуя как законный представитель несовершеннолетнего ФИО12 обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: ... исходя из показателей средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъекту Российской Федерации.

В обоснование требований указала, что предложенная администрацией МО ГО «Сыктывкар» в соглашении об изъятии недвижимости выкупная цена жилого помещения (2011385 рублей) явно занижена.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ООО «Аксерли».

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО4 требования поддержала, уточнив их, просила определить выкупную цену изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: ... сумме, определенной экспертом ФИО8, – 2 427 035 рублей.

Представитель ответчика иск не признала.

Истец и третьи лица в суд не явились.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ... в г.Сыктывкаре с ** ** ** принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (1/5 доли), ФИО2 (1/10 доли), ФИО12 ** ** ** года рождения (2/5 доли) и ФИО3 (3/10 доли).

На основании заключения межведомственной комиссии от ** ** ** года №... постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок до 2022 года для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» принято постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного под многоквартирным (аварийным) домом по адресу: .... Этим же постановлением изъято путем выкупа у собственника жилое помещение - ....

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии путем выкупа жилого помещения по адресу: ..., принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО12 и ФИО3, а в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу - направить ФИО1, ФИО2, ФИО12 и ФИО3 проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с определением размера возмещения за жилое помещение по адресу: ... соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу ** ** **.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» принято постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: ....

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес ФИО1, ФИО2, ФИО12 и ФИО3 проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 2011385 рублей, определенного на основании отчета об оценке №..., составленного ** ** ** ООО «Аксерли».

** ** ** администрация уведомила ФИО1, ФИО2, ФИО12 и ФИО3 о том, что в направленном в их адрес ранее отчете об оценке были допущены арифметические ошибки, в связи с чем, ООО «Аксерли» ** ** ** подготовлен исправленный отчет №... в котором определен размер возмещения в сумме 1932085 рублей. К данному письму приложен скорректированный проект соглашения об изъятии недвижимости путем выкупа за 1932085 рублей.

Заключать соглашение на предложенных условиях ФИО1 отказалась и, полагая определенную администрацией выкупную цену заниженной, обратилась в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой у истцов недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого у ФИО1, ФИО2, ФИО12 и ФИО3 жилого помещения №... в ... в ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, составленный оценщиком ООО «Аксерли», согласно которому размер возмещения за жилое помещение составляет 2011385 рублей, и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 1082750 рублей (из которых 1035150 рублей – стоимость жилого помещения, 47600 рублей – доля земельного участка под жилым объектом); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 813168 рублей, убытков собственника, связанных с арендой жилья – 63000 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 46 667 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 3800 рублей.

Кроме того, в дело представлен отчет №... от ** ** **, составленный тем же оценщиком, согласно которому размер возмещения за жилое помещение по адресу: ... составляет 1932085 рублей, и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 1003450 рублей (из которых 959250 рублей – стоимость жилого помещения, 44200 рублей – доля земельного участка под жилым объектом); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 813168 рублей, убытков собственника, связанных с арендой жилья – 63000 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 46 667 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 3800 рублей.

ФИО1 и её представитель считают отчет №... недостоверным и указывают, что оценщик ООО «Аксерли» неверно определил рыночную стоимость квартиры, не учел показатели средней стоимости 1 квадратного метра по субъекту Российской Федерации, осмотр спорного жилого помещения не производил.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по её ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО8

Согласно заключению эксперта №... от ** ** **, отчет №... об оценке размера возмещения, составленный оценщиком ООО «Аксерли» является недостоверным, поскольку оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:

-оценщик ссылается на пункты 8,26 ФСО №1, пункты 4,5,9,10,11,12 ФСО №3, которые утратили силу,

-для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж (метод корректировок), который основан на внесении корректировок в цены на объекты-аналоги с учетом параметров, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки. В рамках метода сравнения продаж оценщиком было выбрано три объекта-аналога объекта оценки, при рассмотрении которых выявлено, что они располагаются на окраине города: №1 и №2 в районе «...». Ссылки и копии источников информации об аналогах не соответствуют друг другу,

-для внесения корректировок в цены выбранных объектов-аналогов оценщиком был использован Справочник оценщика недвижимости 2019 «Квартиры» под редакцией ФИО10, однако, учитывая, что датой оценки в отчете является ** ** **, то целесообразно было использовать более актуальный справочник, выпущенный в 2022 году;

-при внесении корректировок на величину скидки на торг оценщик применяет класс объекта «старый фонд», а для внесения корректировок на общую площадь – «массовое современное жилье», то есть размер корректировки определяется на основании рис.36 «Справочника оценщика недвижимости-2019.Квартиры» стр.189, тогда как необходимо применять рис.33 или 34 на стр.188.

-расчет рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома произведен некорректно, поскольку при её определении оценщик получает показатель 0 рублей;

-расчет рыночной стоимости доли в праве на земельный участок в отчете не представлен;

-при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оценщиком учтена только площадь жилого помещения без учета доли в общем имуществе дома. Оценщиком включены работа по капитальному ремонту, которые по данному дому не требуются (ремонт подвала, горячего водоснабжения).

Экспертом дополнительно исследован отчет об оценке №..., скорректированный оценщиком ** ** ** и направленный в адрес собственников ... ** ** **, и сделан вывод о том, что замечания по данному отчету идентичные.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО8 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 1396349 рублей;

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истцов в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 907 246 рублей;

-убытки собственников жилого помещения №..., которые они понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение, в размере 123 440 рублей.

Общий размер возмещения за жилое помещение №... в ... определен экспертом в сумме 2 427 035 рублей.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №297, стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Методы проведения оценки согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки.

В заключении №... экспертом ФИО8 с учетом выбранного сравнительного способа оценки составлено точное описание объектов оценки с указанием количественных и качественных характеристик оцениваемых квартиры земельного участка, их площади, разрешенного использования, информации о текущем использовании, других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки.

Экспертом описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

В заключении экспертом приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, фактических характеристик. К объектам аналогам эксперт применил корректирующие коэффициенты.

Заключение содержит указание на применение необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. 

Выводы и заключения, содержащиеся в экспертизе, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению эксперта, основанному на его специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке. Федеральными стандартами оценки допускается использование экспертного мнения при проведении оценки.

В связи с чем, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения согласуется с положениями пункта 22 ФСО №7.

Оценив экспертное заключение ФИО8, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого у ФИО1, ФИО2, ФИО12. и ФИО3 жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего ФИО1, ФИО2, ФИО12 и ФИО3 жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО8

Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения этого эксперта, судом не установлено.

Таким образом, размер возмещения за изымаемое у ФИО1, ФИО2, ФИО12 и ФИО3 жилое помещение в целях заключения соглашения об изъятии недвижимости следует определить согласно заключению эксперта ФИО8, а именно - в размере 2 427 035 рублей.

Возмещение за изымаемое жилое помещение в силу пункта 9 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит распределению между собственниками пропорционально их долям в праве общей собственности, что для ФИО1 составит 485407 рублей, для ФИО12 – 970814 рублей, для ФИО2 – 242703,50 рублей, для ФИО3 – 728110,50 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Требования ФИО1 (...) к администрации МО ГО «Сыктывкар» (...) удовлетворить.

Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа у ФИО1, ФИО12, Гёкче Кемаля и ФИО3 жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., в размере 2 427 035 рублей, в том числе:

для ФИО1 в размере 485 407 рублей,

для ФИО12 в размере 970 814 рублей,

для Гёкче Кемаля в размере 242 703 рубля 50 копеек,

для ФИО3 в размере 728 110 рублей 50 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

...

Председательствующий О.Л. Саенко