Мотивированное 

решение

 составлено 04.12.2017 г.

Дело № 2-3716/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Капустиной С.В.

при секретаре Клинковой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Рыбинске 30 ноября 2017 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО Строительная компания «Авдат» о признании недействительным п. 5.4 предварительного договора купли-продажи квартиры, признании договора расторгнутым, взыскании уплаченных денежных средства процентов за пользование чужими денежными средствами процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 с учетом уточненного искового заявления обратились в суд с иском к ООО Строительная компания «Авдат» о признании недействительным п. 5.4 предварительного договора купли-продажи квартиры от 24.12.2014 г., признании предварительного договора расторгнутым, взыскании уплаченных денежных средств размере 250 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 213 934 руб. на 15.09.2017 г., штрафа, компенсации морального вреда по 50 000 руб. в пользу каждого истца, взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб. и расходов на оформление доверенности в размере 1200 руб. Проценты за пользование чужими денежными средствами просили взыскать по день вынесения судом решения.

Мотивировали исковые требования тем, что 24.12.201 г. заключили с ООО Строительная компания «Авдат» предварительный договор купли-продажи квартиры, внесли застройщику денежные средства в размере 500 000 руб. ООО Строительная компания «Авдат» не выполнило обязательства по введению дома в эксплуатацию и передаче квартиры в установленный срок. После переговоров 05.09.2016 г. застройщик вернул истице денежные средства в размере 250 000 руб. П. 5.4 предварительного договора является ничтожным в силу положений ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. ст. 167, 168 ГК РФ. Предварительный договор расторгается в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств. Претензию ООО Строительная компания «Авдат» оставило без удовлетворения.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 и ФИО3 не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истицы ФИО1 - ФИО4, действующая по доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика - ООО СК «Авдат» не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен по месту регистрации юридического лица и по месту фактического нахождения, судебные повестки возвращены по истечении срока хранения.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика - ФИО5, действующий по доверенности, согласился с требованием о возврате суммы в размере 205 160 руб. В остальной части исковых требований просил отказать. 

Объяснил, что истцы за заключением основного договора купли-продажи не обращались, в суд за понуждением заключить договор купли-продажи не обращались, обязательства по внесению платежей по графику не исполнили. В соответствии с п. 5.4 предварительного договора в случае расторжения договора по инициативе истцов уплаченные ими денежные средства подлежат возврату в качестве компенсации за понесенные ООО СК «Авдат» издержки, не подлежащие доказыванию, в размере 2% от цены договора. Денежные средства возвращаются только после продажи квартиры новому покупателю и получению от него денежных средств. 2% от цены договора составили 44 840 руб., которые не подлежат возврату. Началом срока начисления пеней должна являться дата поступления денежных средств от новых покупателей квартиры.

При определении размера компенсации морального вреда просил учесть, что истцы из необходимых к уплате 2 242 000 руб. внесли 500 000 руб., 250 000 руб. ответчик возвратил в добровольном порядке.

Просил учесть тяжелое финансовое положение ответчика, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд находит исковые требования Л-ных подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно п. 1 договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве квартиры свободной планировки по проекту, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по которому ООО СК «Авдат» будет выступать Застройщиком на основании инвестиционного контракта (договора) от 29.07.2014 г. и договора № от 23.09.2014 г. аренды земельного участка по указанному адресу, а Л-ны - Участниками долевого строительства. 

Согласно п. 2.1 по предварительной договоренности между сторонами стоимость квартиры составляет 2 242 000 руб. 

В соответствии с п. 2.2 договора Л-ны обязались выплатить ООО СК «Авдат» денежные средства в момент подписания предварительного договора - 270 000 руб., до 15.03.2015 г. - при подписании договора участия в долевом строительстве - 957 231 руб., до 23.05.2015 г. - 1 014 769 руб.

Согласно п. 3.1 договора ООО СК «Авдат» обязалось до 15.03.2015 г. заключить с Л-ными договор участия в долевом строительстве указанной в п. 1 настоящего договора недвижимости.

В соответствии с п. 4.2 договора ориентировочный срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 4 квартал 2015 г. (л.д. 13-15).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Договор участия в долевом строительстве между сторонами заключен не был. Во исполнение своих обязательств по данному договору ФИО1 внесла ООО СК «Авдат» денежные средства: 24.12.2014 г. - 270 000 руб., 06.12.2015 г. – 200 000 руб., 16.12.2015 г. - 30 000 руб. (л.д. 17-18).

Согласно п. 1 Обзора Верховного Суда РФ от 19.07.2017 г. суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Суд приходит к выводу, что исходя из буквального содержания договора, воли сторон и цели договора, а также факта частичной оплаты ФИО1 стоимости квартиры до заключения основного договора, рассматриваемый договор является договором участия в долевом строительстве. 

Правоотношения между сторонами регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Законом РФ «О защите прав потребителей».

Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Государственную регистрацию заключенный договор не проходил. 

На основании ч. 4 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Претензию ФИО1 от 16.06.2016 г. о расторжении договора и возврате денежных средств в полном объеме ответчик оставил без ответа (л.д. 20-21). Поскольку ООО СК «Авдат» 05.09.2016 г. возвратило ФИО1 денежные средства в размере 250 000 руб., суд считает, что ответчик признал договор расторгнутым.

Поэтому на основании п. 2 ст. 453 ГК РФ суд признает предварительный договор купли-продажи квартиры от 24.12.2014 г., заключенный между сторонами, расторгнутым.

Согласно п. 5.4 договора от 24.12.2014 г. в случае расторжения настоящего Договора по инициативе Стороны-2 (истцов) уплаченные Стороной-2 денежные средства по настоящему Договору подлежат возврату в качестве компенсации за понесенные Стороной-1 издержки, не подлежащие доказыванию, в размере 2% от цены Договора. Возврат денежных средств Стороне-2 возвращается в том же объеме только после продажи квартиры новому покупателю и получения денежных средств от последнего. 

В силу положений ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно п. 1 ст. 6 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (п. 2 указанной статьи).

В силу п. 1 ч. 1 ст. 9 названного Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 32 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Таким образом, размер понесенных исполнителем услуги расходов, связанных с исполнением обязательств по договору, подлежит доказыванию.

Проанализировав условия упомянутого договора применительно к требованиям Закона РФ "О защите прав потребителей", ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениям п. 1 ст. 422 ГК РФ, суд приходит к выводу, что включенные ответчиком в заключенный с Л-ными договор условия, предусматривающие срок, в течение которого застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также удержание компенсации за понесенные издержки, не подлежащие доказыванию, прямо противоречат требованиям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы потребителей.

На основании ст. 168 ГК РФ суд признает п. 5.4 предварительного договора купли-продажи квартиры от 24.12.2014 г. недействительным в силу его ничтожности. 

Таким образом, ООО СК «Авдат» обязано возвратить ФИО1 денежные средства в размере: 500 000 руб. - 250 000 руб. = 250 000 руб.

На основании ч. 1, 2 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» суд взыскивает с ответчика в пользу истицы неустойку.

Постановлением Правительства РФ от 08.12.2015 г. № 1340 установлено, что к отношениям, регулируемым актами Правительства Российской Федерации, в которых используется ставка рефинансирования Банка России, с 1 января 2016 г. вместо указанной ставки применяется ключевая ставка Банка России, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 4 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор считается расторгнутым с 16.06.2016 г. (л.д. 13). Срок исполнения обязательства ответчика по возврату денежных средств наступил 08.07.2015 г. На день исполнения обязательства ключевая ставка Банка России составляла 10,5% годовых.

ФИО1 внесла денежные средства: 24.12.2014 г. - 270 000 руб., 06.11.2015 г. – 200 000 руб., 16.12.2015 г. - 30 000 руб. Ответчик возвратил ей 05.09.2016 г. - 250 000 руб.

Размер неустойки составит:

С 24.12.2014 г. по 05.11.2015 г.

270 000 руб. х 1/300 х 10,5% х 317 дн. х 2 = 59 913 руб.

С 06.11.2015 г. по 15.12.2015 г.:

470 000 руб. х 1/300 х 10,5% х 40 дн. х 2 = 13 160 руб.

С 16.12.2015 г. по 04.09.2016 г.:

500 000 руб. х 1/300 х 10,5% х 263 дн. х 2 = 92 050 руб.

С 05.09.2016 г. по 30.11.2017 г.:

250 000 руб. х 1/300 х 10,5% х 452 дн. х 2 = 79 100 руб.

Всего: 244 223 руб.

На основании изложенного суд взыскивает с ответчика в пользу ФИО1 неустойку в размере 244 223 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Поскольку факт нарушения прав истцов как потребителей нашел подтверждение при рассмотрении дела, исходя из требований разумности и справедливости, суд взыскивает компенсацию морального вреда в пользу каждого из истцов в размере по 10 000 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя составит: (250 000 руб. + 244 223 руб. + 10 000 руб.) х 50% = 252 111 руб. 50 коп.

На основании ч. 1 ст. 100 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истицы с учетом объема дела и времени его рассмотрения расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Доверенность выдана ФИО6 представителю на ведение любых гражданских и административных дел, а не для участия в конкретном деле, в связи с чем суд во взыскании расходов на оформление доверенности истице отказывает.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ООО Строительная компания «Авдат» государственную пошлину в бюджет городского округа город Рыбинск. С учетом сложного финансового положения ответчика суд применяет ч. 2 ст. 333.20 НК РФ и снижает размер госпошлины до 1000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным в силу ничтожности п. 5.4 предварительного договора купли-продажи квартиры от 24 декабря 2014 г., заключенного между ООО Строительная компания «Авдат» и ФИО1, ФИО2, ФИО3.

Признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи квартиры от 24 декабря 2014 г., заключенный между ООО Строительная компания «Авдат» и ФИО1, ФИО2, ФИО3.

Взыскать с ООО Строительная компания «Авдат» в пользу ФИО1 уплаченную по договору сумму в размере 250 000 руб., неустойку в размере 132 678 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 196 339 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., всего 599 017 руб. 

Взыскать с ООО Строительная компания «Авдат» в пользу ФИО2 и ФИО3 компенсацию морального вреда в размере по 10 000 руб. в пользу каждого.

Взыскать с ООО Строительная компания «Авдат» государственную пошлину в бюджет городского округа Рыбинск в размере 1 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья