№ 2- 1405/2025

61RS0022-01-2024-00

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

«19» февраля 2025 года

Таганрогский городской суд Ростовской области

В составе: председательствующего судьи Иванченко М.В.

при секретаре Бескровной М.С.

с участием представителя истца ФИО1, действующей по доверенности от 20.01.2025 года,

ответчика ФИО2, её представителя, допущенного по устному ходатайству, ФИО3

начальника Производственного отдела №6 филиала ППК «Роскадастр» ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Производственная компания «Прессмаш» к ФИО5, ФИО6 о сносе пристройки и приведении общего имущества в первоначальное положение, 

у с т а н о в и л:

Истец ООО ПК «Прессмаш» обратилось в суд, указав что осуществляет управление многоквартирным домом №-д по 

<

адрес> с 01.06.2022 года на основании Приказа №-Л Государственной жилищной инспекции 

<

адрес> «О внесении изменений в Реестр лицензий 

<

адрес>» от 18.05.2022 года и Протокола № общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>-д по 

<

адрес> от 25.04.2022 года.

Между ООО ПК «Прессмаш» и собственниками помещений указанного выше многоквартирного дома были заключены договоры управления многоквартирным домом, в соответствии с которым управляющая компания по заданию собственника помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>-д, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнить работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, предоставлять коммунальные услуги собственнику помещения в данном доме или лицу (-ам), пользующемуся этим помещением, при условии своевременной оплаты собственником за содержание и ремонт принадлежащего ему помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, ремонту общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. 

06.09.2024 года в адрес ООО ПК «Прессмаш» от собственника кв.№10 многоквартирного дома ФИО2 поступило заявление с просьбой провести ремонтные работы в отношении пристройки к кв.№10 в связи с тем, что пристройка на момент обращения находилась в аварийном состоянии и имеется угроза повреждения газопровода и системы отопления.

17.09.2024 года сотрудниками ООО ПК «Прессмаш» был произведен выход в кв.№10. По результатам визуального обследования квартиры и пристройки к кв.№10 было установлено следующее: пристройка выполнена из кирпича без привязки к основному фундаменту здания; поверхность оштукатурена и окрашена; по трем сторонам пристройки установлены оконные блоки; по фасадной стене основного здания проходит газовый трубопровод, находящийся внутри пристройки; в полу пристройки находится ляда входа в подвал. На момент проведения обследования специалистами управляющей компании было выявлено отхождение корпуса пристройки от стены основного строения по всей длине и наблюдались трещины по корпусу пристройки. На основном фасаде разрушений у здания не выявлено.

02.10.2024 года специалистами управляющей компании произведен выход на указанный адрес с целью установки маяков. Маяки были установлены на внешней стороне стены пристройки и внутри самой пристройки. Также были выполнены работы по оштукатуриванию стен пристройки в местах соединения с фасадом основного здания многоквартирного дома. 

14.10.2024 года специалистом ООО ПК «Прессмаш» был осуществлен повторный выход на указанный выше адрес в целях проведения обследования пристройки литер «а1» к кв.№10 для фиксации каких-либо изменений технического состояния самой пристройки. По результатам проведенного обследования было установлено следующее: пристройка литер «а1» возведена из кирпича без привязки к основному фундаменту здания многоквартирного дома; высота пристройки 3,5 м.; кровля выполнена из профилированного листа с одним скатом; креплений кровли к фасаду многоквартирного дома не обнаружено; состояние кровли удовлетворительное и дефекты и деформации ее не выявлены; окна пристройки металлопластиковые с устройством металлических отливов; каркасы оконных блоков находятся в удовлетворительном состоянии; выявлен перекос оконных рам; под оконными отливами обнаружены многочисленные трещины; поверхность фасада пристройки оштукатурена цементным раствором по всему периметру и окрашена; в месте присоединения пристройки к основному зданию наблюдается повреждение штукатурного и окрашенного слоя в виде трещины, на которую установлен маяк (№1 от 02.10.2024 года) и деформация маяка отсутствует; по фасадной стене основного здания многоквартирного дома и над самой пристройкой проходит газовый трубопровод; в центральный газопровод произведена врезка газовой трубы, проходящей через пристройку к зданию; в результате отхождения пристройки по всему периметру от основного здания многоквартирного дома возможно натяжение газовой трубы (врезки), проходящей сквозь пристройку.

Истцом у собственника квартиры запрошены документы, из которых установлено, что на момент приобретения ответчиком квартиры и в последующем общая площадь кв.№10 составляла 83,5 кв.м. без учета площади пристройки литер «а1». По документам данная пристройка нигде не числилась и право собственности на данную пристройку за собственником признано/зарегистрировано не было.

В соответствии с Выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 01.10.2024 года на многоквартирный 

<

адрес>-д по 

<

адрес> общая площадь квартиры составляет 83,5 кв.м. На плане расположения помещения в данной Выписке вместо пристройки литер «а1» указана одномаршевая конструкция с лестничной площадкой. Пристройка литер «а1» к 

<

адрес> отсутствовала.

23.10.2024 года собственником кв.№10 ФИО2 в адрес ООО ПК «Прессмаш» представлена выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 18.10.2024 года, из содержания которой стало известно, что в отношении объекта недвижимости - 

<

адрес> многоквартирного 

<

адрес>-д по 

<

адрес> в ЕГРН внесены изменения следующего характера: в плане расположения помещения (плане этажа) - 

<

адрес> вместо одномаршевой конструкции с лестничной площадкой появилась пристройка литер «а1». 

<

адрес> осталась прежней и составляла 83,5 кв.м.

Техническим планом на 

<

адрес> от 28.10.2024 года и Выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 31.10.2024 года, подтверждено, что площадь 

<

адрес> была изменена с 83,5 кв.м. на 101,4 кв.м. за счет включения в общую площадь квартиры площади пристройки литер «а1».

Истец, оценив имеющиеся у него документы, пришел к выводу, что пристройка была возведена без получения разрешительной документации, не включена в площадь квартиры, отсутствует согласие собственников МКД на её возведение, что свидетельствует о самовольности и необходимости сноса пристройки, так как она представляет угрозу для жизни. 

Представитель истца ФИО1 судебном заседании исковые требования поддержала и пояснила, что пристройка является самовольной, поэтому не входит в общее имущество МКД и управляющая компания не должна производить её ремонт. Ими инициировался вопрос на общем собрании, и собственники квартир отказались собирать дополнительно средства на её ремонт. Как объект самовольного строительства она подлежит сносу собственником, поскольку пристройка находится в аварийном состоянии, влечет угрозу нарушения целостности газопровода.

Ответчица ФИО2 и её представитель ФИО3 просили отказать в удовлетворении иска, указав на то, что квартира была куплена с пристройкой, представленные продавцом документы не противоречили фактическому состоянию квартиры. После переписки с управляющей компанией о необходимости ремонта пристройки, ФИО2 узнала, что площадь пристройки не входит в площадь квартиры, по её заказу были подготовлены необходимые документы и в данные Росреестра внесены изменения. Ответчица полагала, что никаких оснований считать пристройку самовольной не имеется, так как она была возведена при реконструкции здания бывшего садика в многоквартирный дом, в документах первого собственника квартиры она указана. 

Представитель ППК «Роскадастр» по 

<

адрес>, представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены. 

Представитель ППК «Роскадастр» направил в суд отзыв, в котором указал, что 03.07.2011 были внесены сведения об объекте недвижимости – помещение, наименование-квартира, площадь 83,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, кВ.10, на основании оцифрованного технического паспорта, подготовленного Отделением по 

<

адрес> Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от 15.07.2006. переданного в орган кадастрового учета в рамках исполнения государственного контракта на выполнение работ по проведению инвентаризации сведений об объектах недвижимости, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации по Ростовской области и перенос их в базу данных. В данном техническом паспорте отсутствовала пристройка лит. «а1». 31.10.2024 в сведения ЕГРН об объекте недвижимости внесены изменения в площадь объекта и описание местоположения в здании на основании заявления об изменении основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав и технического плана от 28.10.2024, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 на основании декларации об объекте недвижимости. Разрешение требований представитель ППК «Роскадастр» оставил на усмотрение суда. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Исследовав представленные доказательства суд пришел к выводу о отказе в удовлетворении исковых требований. 

В силу ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Из представленных доказательств установлено, что ФИО2 и ФИО8 (несовершеннолетний сын) являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения от 

<

дата> (дело 2-3304/2006) 

21 марта 2006 года было произведено обследование многоквартирного дома ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости», составлен технический паспорт на дом. Из технического паспорта следует, что в 

<

адрес> не стандартная планировка и имеется пристройка лит. «а1», площадь 

<

адрес>,5 кв.м. 

15 июля 2006 года ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» был составлен технический паспорт на 

<

адрес>, где в разделе «Стоимость квартиры» указано, что она расположена в лит. «А,а1» (л.д.104 т.1)

В данные Росреестра были внесены сведения об объекте недвижимости – квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на основании оцифрованного технического паспорта, подготовленного Отделением по 

<

адрес> Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от 15.07.2006 года и в разделе вид объекта недвижимости размещен поэтажный план квартиры, на котором на месте пристройки находится лестница (л.д.125 т.1).

В октябре 2024 года произведены кадастровые работы и внесены изменения в данные об объекте недвижимости, на плане отражена пристройка (л.д.142-145, 154-160 т.1). 

В настоящее время площадь жилого помещения по данным Росреестра составляет 101,4 кв.м. (л.д.161 т.1)

Представитель ППК «Роскадастр» по Ростовской области - начальник производственного отдела № 6 филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области ФИО4 пояснила, что в материалах ППК «Роскадастр» имеется абрис обследования многоквартирного дома после реконструкции в 2006 году, выполненный по заказу ООО «Пиро», представившего разрешение на реконструкцию. На момент обследования пристройка уже была. В материалах дела имеется технический паспорт, в котором отражена лестница на месте пристройки, но он был погашен. До 2020 года площади холодных пристроек в площадь квартир не включались. Представитель не могла пояснить, почему при оцифровке данных, был передан в Росреестр технический паспорт с лестницей, сославшись на то, что прошло много времени и оцифровкой занимались не они. 

ФИО2 стала собственником на основании договора купли-продажи от 10 апреля 2017 года, заключенного с ФИО9, (л.д.111 т.1), в котором указана площадь квартиры 83,5 кв.м. На основании договора дарения от 13.12.2017 года доля в праве собственности ею передана детям (л.д.114 т.1) 

На основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств от 27.10.2006 года ФИО10 продал ФИО9 квартиру 10, расположенную в доме по адресу 

<

...>, площадью 83,5 кв.м., расположена на первом этаже, Литер: А.а1. Описание квартиры дано по данным технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация» от 10.08.2006 года. 

Из плана квартиры на 14.07.2006 года, подписанного ФИО9 следует, что при проведении реконструкции здания он согласовывал планировку квартиры № 10, в том числе возведение пристройки в месте расположения лестницы (л.д.24 т.2)

25 апреля 2022 года с ООО «ПК «Прессмаш» был заключен договор управления многоквартирным домом (л.д.54 т.1)

В сентябре 2024 года ФИО2 обратилась в ООО ПК «Прессмаш» с заявлением о проведении ремонтных работ пристройки в 

<

адрес> дома по 

<

адрес>Д. (л.д.65 т.1) Состояние пристройки зафиксировано при осмотре (акт от 17.09.2024 года л.д.66 т.1) и фотографиях (л.д.67 т.1) На трещинах установлены маяки, за которыми ведется наблюдение. 

Поскольку возник вопрос о легитимности пристройки, ФИО2 обратилась в ППК «Роскадастр» для изготовления технического плана помещения. Кадастровым инженером ФИО7 подготовлен технический план помещения, в заключении кадастрового инженера отмечено, что постановка на учет квартиры с №, по адресу 

<

адрес>, осуществлялась по оцифровке существующих архивов «Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости», однако сведения внесенные в реестр недвижимости в графической части не являлись на момент оцифровки последней инвентаризацией. В архивах имеется технический паспорт по данным обследования от 15.07.2006 года, выданный 10.08.2006 года с актуальным поэтажным планом квартиры (л.д.75-82 т.2)

28 октября 2024 года подготовлен технический план кадастровым инженером ФИО7, в заключении кадастрового инженера указано, что в общую площадь квартиры ранее не была включена площадь холодной пристройки лит. «а1». В соответствии с Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (п.10.3) в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа (л.д.88-96 т.2)

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что не указание пристройки в документах, переданных в Росреестр не свидетельствует о самовольности её возведения, поскольку на момент совершения сделок выдавались документы, изготовленные в соответствии с действующими регламентами и требованиями закона, которые свидетельствуют о расположении квартиры, в том числе и в пристройке. Не включение её площади в общую площадь квартиры также было обусловлено действием определенных правил определения площади жилых помещений. Последние данные в Росреестр внесены в связи с изменением порядка определения площади помещений.

Никаких доказательств, свидетельствующих о самовольном возведении пристройки, о несоответствии её градостроительным нормам, назначению земельного участка суду не представлено. Её техническое состояние не является основанием для признания пристройки самовольной.

В соответствии с заключением эксперта ФИО11, выполненного по обращению ФИО2, состояние пристройки является аварийным. При этом эксперт делает выводы, что возведение пристройки произошло без разработки соответствующих проектных решений, что привело к недопустимому техническому состоянию пристройки. Из заключения следует, что специалисту не предъявлялись какие-либо документы, оценка квартиры, в том числе пристройка, производилась исходя из данных визуального обследования, шурфирование для исследования фундамента не производилось. Суд полагает, что данное заключение свидетельствует о текущем состоянии пристройки, но не свидетельствует о её самовольном возведении, и не является основанием для принятия решения о сносе исходя из оснований исковых требований. Причины неудовлетворительного технического состояния пристройки и причин, приведших к этому, а также возможность и объем ремонта не являются предметом исследования в рамках заявленных требований. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Оставить без удовлетворения исковые требования ООО Производственная компания «Прессмаш» к ФИО5, ФИО6 о сносе пристройки и приведении общего имущества в первоначальное положение, 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 28 февраля 2025 года.

Председательствующий: