Дело № 2-4675/2024

УИД 50RS0029-01-2024-005768-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 декабря 2024 г. г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кокорева Ю.А.

при секретаре Хлевчук Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО8 к АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать объект долевого строительства, 

УСТАНОВИЛ :

Истец обратилась в суд с данным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным обществом «Специализированный Застройщик ПКС Девелопмент» (далее - Застройщик) и ФИО1 ФИО9 (далее - Истец) был заключен Договор участия в долевом строительстве №) (далее - Договор). Согласно п.6 указанного Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома передать Объект, расположенный в Многоквартирном жилом доме Истцу, а Истец обязался уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Объект по Акту приема-передачи Объекта при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома. Согласно п.4 Договора объектом долевого строительства является квартира, расположенная по строительному адресу: РФ, 

<

адрес> (далее - Квартира). Согласно п.6.1 Договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию - не позднее ДД.ММ.ГГГГ Срок передачи Застройщиком Объекта Истцу долевого строительства - в течение трех месяцев с даты ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома. Согласно п.5.1 Договора цена Договора составляет денежную сумму в размере № рублей № коп. Указанная стоимость уплачена Истцом в полном объеме в порядке, установленном п. 5.2 Договора. Таким образом, Истцом приобретены права требования передачи вышеуказанной Квартиры по Договору. ДД.ММ.ГГГГ, от Застройщика было получено письмо, в котором было Сообщение о завершении строительства (создания) жилого дома и о готовности ФИО2 долевого строительства к передаче. ДД.ММ.ГГГГ, согласно полученному извещению в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения данного Сообщения, Истец обратился к застройщику и записался на принятие объекта долевого строительства на ДД.ММ.ГГГГ Однако, застройщиком не был предоставлен доступ ко всем частям квартиры, чтобы произвести необходимый осмотр, то есть обязательства застройщика перед истцом исполнены не в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт осмотра, с указанием данных обстоятельств и дан срок в 45 дней на исправление замечаний. ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено заказное письмо с односторонним передаточным актом к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором застройщик передает объект долевого строительства, жилое помещение - 

<

адрес>, общей площадью 38,37 кв.м., расположенную в Многоквартирном доме по адресу: РФ, 

<

адрес>. Застройщиком не были соблюдены сроки для подписания передаточного акта в одностороннем порядке и не исполнены обязательства перед истцом в передаче квартиры в полном объеме. Застройщик злоупотребил правом, направив односторонний передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ истцу, так как истец не уклонялся от принятия объекта долевого строительства. В ответ на односторонний передаточный акт истец направил претензию с предложением восстановить срок подписания акта приема-передач после осмотра квартиры и исправления существенных замечаний по первичному акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ г. и просьбой связаться с истцом долевого строительства для разрешения данного вопроса и для согласования повторного осмотра квартиры и подписания акта приема-передач. На основании изложенного истец просит признать недействительным односторонний передаточный акт объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ., возложить на ответчика обязанность подготовить и подписать с истцом двусторонний акт приема-передачи квартиры датой фактического принятия ДД.ММ.ГГГГ.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Роспотребнадзора по Московской области.

В судебном заседании истец ФИО1 ФИО10 иск поддержала, просила его удовлетворить. 

Представители ответчика по доверенности ФИО3 ФИО11. и ФИО4 ФИО12 в судебном заседании иск не признали по доводам письменных возражений.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Роспотребнадзора по Московской области - представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, направил заключение по существу спора, в котором дело просил рассмотреть без его участия.

Суд, изучив доводы иска, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений п. 3 ч. 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты. 

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче. 

В соответствии с ч.ч. 4, 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. 

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи). 

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. 

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным обществом «Специализированный Застройщик ПКС Девелопмент» (далее - Застройщик) и ФИО1 ФИО13 (далее - Истец) был заключен Договор участия в долевом строительстве №) (далее - Договор) (л.д.8-16).

Согласно п. 6 указанного Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома передать Объект, расположенный в Многоквартирном жилом доме Истцу, а Истец обязался уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Объект по Акту приема-передачи Объекта при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома.

В силу п.4 Договора объектом долевого строительства является квартира, расположенная по строительному адресу: РФ, 

<

адрес> (далее - Квартира).

Согласно п.6.1 Договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию - не позднее ДД.ММ.ГГГГ Срок передачи Застройщиком Объекта Истцу долевого строительства - в течение трех месяцев с даты ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома.

Таким образом, с учетом положения п. 6.1. Договора, объект долевого строительства должен быть передан Истцу - не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.5.1 Договора цена Договора составляет денежную сумму в размере № рублей № коп. Указанная стоимость уплачена Истцом в полном объеме в порядке, установленном п. 5.2 Договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ жилой дом в установленном порядке введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17-18).

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком в адрес участника направлено сообщение о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, которое истцом было получено ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19-20).

Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ в ходе осмотра объекта долевого строительства был выявлены недостатки объекта, о чем составлен акт осмотра объекта долевого строительства, в котором застройщику установлен срок устранения недостатков 45 дней.

Указанные недостатки застройщиком не устранены, доказательств их устранения в судебном заседании не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ ответчика составлен односторонний передаточный акт, которым передал квартиру истцу, указанный акт был направлен в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23-24).

Оценивая действительность одностороннего акта от ДД.ММ.ГГГГ, соответствие его закону и условиям договора, суд исходит из следующего. 

Согласно части 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 данной статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта. 

Указанная правовая позиция отражена в "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Так, учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что акт об односторонней передаче застройщиком объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ был составлен незаконно и необоснованно, поскольку в судебном заседании было достоверно установлено, что составлен ДД.ММ.ГГГГ., т.е. до момента начала принятия объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ.

Судом на обсуждение был поставлен вопрос о том, имело ли место неправомерное уклонение истца от подписания передаточного акта.

Представитель истца пояснил, что застройщик уведомил участник о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, однако до момента начала приемки объекта ДД.ММ.ГГГГ., составил односторонний передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ., который направил истцу ДД.ММ.ГГГГ. При этом ДД.ММ.ГГГГ., истец отказался от приемки квартиры до момента устранения недостатков. Ответчик обещал недостатки устранить, однако с истцом со стороны ответчика потом никто не связывался. 

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, представителем ответчика подтверждены и не оспаривались.

Согласно пояснениям представителей ответчиков, после осмотра были устранены некоторые дефекты. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из положений статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве следует, что участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества вне зависимости от того, являются они существенными или нет, то есть независимо от характера недостатков, о чем неоднократно указывал Верховный Суд РФ, в том числе в Обзорах практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

При этом действующее законодательство не ставит условием отказа участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи наличие исключительно таких недостатков, которые делают объект непригодным для проживания.

Составление застройщиком одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует об исполнении застройщиком возложенной на него ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве обязанности по передаче участнику объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технологических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иными обязательными требованиям, равно как не свидетельствует об уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, поскольку истец отказалась от приема объекта долевого строительства в связи с наличием в нем недостатков, о чем надлежащим образом уведомили застройщика.

При этом судом достоверно установлено, что до момента принятия объекта, истцу не был обеспечен доступ в квартиру, односторонний акт был составлен, до момента начала принятия объекта, при этом не установлено обстоятельств уклонения истца от принятия квартиры.

В этой связи суд не может оценить поведение истца как недобросовестное. При этом суд учитывает, что после составления одностороннего акта, отказ принять квартиру и подписать акт приема-передачи был вызван недостатками, обнаруженными при осмотре квартиры.

Доказательств предоставления доступа истцу в объект долевого строительства стороной ответчика до составления одностороннего акта, а также уклонения истца от осмотра объекта в материалы дела не представлено. 

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд считает заявленное требование о признании одностороннего акта недействительным подлежащим удовлетворению, поскольку при рассмотрении дела не установлено уклонения истца от принятия квартиры, а также наличия правовых оснований для составления одностороннего акта передачи спорной квартиры в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и в нарушение сроков, установленных данной статьей закона. Односторонний передаточный акт от 13.09.2023г. составлен ответчиком преждевременно, с нарушением сроков, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ.

По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). 

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена. 

По своей правовой природе односторонний передаточный акт от 13.09.2023г.. является сделкой, так как влечет для сторон договора установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, в соответствии с положениями вышеприведенных норм материального права, регулирующие данные правоотношения, суд приходит к выводу о нарушении АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» права истца на осмотр приобретенного им по договору долевого участия объекта недвижимости, непосредственно предшествующего принятию объекта, с целью оценки его соответствия требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Таким образом, односторонние передаточный акты от ДД.ММ.ГГГГ, составленный АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» в отношении ФИО1 ФИО14 по передаче объекта долевого строительства - 

<

адрес>, подлежит признанию недействительным.

Разрешая требования истца о возложении на ответчика обязанность подготовить и подписать двусторонний акт приема-передачи квартиры с датой фактического принятия ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения, поскольку уклонении ответчика от передачи истцу объекта участия в долевом строительстве акта приемка-передачи, судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО15 к АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать объект долевого строительства, удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ к Договору №) участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, составленный АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент». 

В остальной части в удовлетворении требований отказать 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Ю.А. Кокорев 

Мотивированное решение составлено 28 декабря 2024 г.

Судья Ю.А. Кокорев