УИД 61OS0000-01-2025-001013-69

Дело № 3а-9/2026

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2026 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Кириной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДЖАМП-ПЛЮС+» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 сентября 2025 г. № ОРС-61/2025/000330 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «ДЖАМП-ПЛЮС+» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 сентября 2025 г. № ОРС-61/2025/000330 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 2 июня 2025 года в размере 12 215 000 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником земельного участка, расчет налога производится на основании его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года значительно превышает его рыночную стоимость. Решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ РО, бюджетное учреждение) считает необоснованным.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 административные исковые требования поддержал.

От административного ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Заинтересованные лица Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», Администрация города Ростова-на-Дону извещены, их представители в судебное заседание не явились.

От ППК «Роскадастр» поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие их представителя.

Суд не усматривает препятствий для разрешения дела в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением Минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

Пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение уполномочено рассматривать заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решения по ней.

Постановлением Правительства Ростовской области от 28.02.2019 № 119 "О реализации на территории Ростовской области положений Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и реорганизации государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области" государственное бюджетное учреждение Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 "О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ" установлен переход с 1 января 2023 г. к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии со статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (часть 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ООО «ДЖАМП-ПЛЮС+» на основании договора купли-продажи от 3 декабря 2009 года является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 1525 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для проектирования, строительства, последующей эксплуатации АГЗС, для эксплуатации стационарной АЗС, для организации въезда на территорию предприятия, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 43-46 том 1).

Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка была утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 27 961 546 руб. (л.д. 42 том 1).

13 августа 2025 года ООО «ДЖАМП-ПЛЮС+» в соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 12 215 000 руб. равной рыночной по состоянию на 2 июня 2025 года. К заявлению приложен отчет оценщика ООО «Стандарт» ФИО4 № 235-04/2025 от 4 июня 2025 года.

10 сентября 2025 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2025/000330 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка № 235-04/2025 от 4 июня 2025 года отмечены следующие нарушения: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 7 п.7, п.8, пп.3 п.2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 1 п. 12, пп.4 п.5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», пп. ж п.23, п.16, п.30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов- аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Проверяя законность и обоснованность решения ГБУ РО суд исходит из положений пункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, согласно которым решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 статьи 11 статьи 22.1 Закона 237-ФЗ, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Закона 237-ФЗ).

Порядок, сроки принятия решения ГБУ РО соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан Обществом 16 октября 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ГБУ РО относительно выявленных нарушений в отчете оценщика на основании статьи 77 КАС РФ определением Ростовского областного суда от 1 ноября 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки, проведение которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО5

По результатам проведения экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 244 от 3 февраля 2026 года, согласно которому выявлены несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Эксперт ФИО5 установила, что при составлении отчета от 4 июня 2025 года использовались неполные и (или) недостоверные сведения в отношении характеристик объекта оценки и объектов-аналогов. Расчетные ошибки экспертом выявлены не были. Были выявлены нарушения в методах расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость земельного участка, определены правильно, но информация, использованная оценщиком, неполная и недостоверная. Перечисленные в решении ГБУ РО от 10 сентября 2025 года нарушения, такие как в п.5.1,5.2 подтвердились полностью, п.5.3 подтверждается частично.

Экспертом установлено, что представленная в таблице 6 на стр.43 отчета информация относится к земельным участкам под ИЖС, в то время как объект оценки расположен в г. Ростове-на-Дону и относится к сегменту рынка земельных участков придорожного сервиса с видом разрешенного использования АЗС, автомойки, сервисы. Интервал значений цен земельных участков, аналогичных оцениваемому объекту, определен некорректно. При выполнении анализа наиболее эффективного использования объекта оценки оценщик учитывал местоположение, коммуникации, расположение на земельном участке объекта незавершенного строительства торгового назначения, в то время как согласно п.20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В отчете об оценке на стр. 66 в таблице 10 приведена недостоверная информация о составе коммуникаций объектов-аналогов № 1 и № 3, при описании корректировок на целевое назначение отсутствует обоснование вида разрешенного использования объектов-аналогов (стр. 66). В рамках выполнения определения суда по второму вопросу экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:50 по состоянию на 2 июня 2025 года в размере 35 487 000 руб.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки экспертом произведен с применением метода сравнения продаж (метода корректировок) в рамках сравнительного подхода. На основе сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка земельных участков придорожного сервиса с видом разрешенного использования АЗС, автомойки, автосервисы.

Эксперт выявил основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земель придорожного сервиса: размер, наличие коммуникаций, район расположения, им подобрано 3 аналога, проведено сравнение сопоставимых объектов-аналогов с объектом оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и внесения корректировок в цену продажи каждого сравниваемого объекта относительно объекта оценки по каждому элементу сравнения.

Лицами, участвующими в деле, возражений относительно выводов эксперта по первому вопросу, поставленному определением суда от 1 ноября 2025 года, не заявлено.

Проверяя возражения административного истца относительно выводов экспертного заключения в части рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к следующему.

В соответствии с Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 ЗК РФ).

Из материалов дела усматривается, что распоряжением Правительства Ростовской области № 1008 от 12 октября 2023 года «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Ростовской области» предусмотрено изъятие 37 кв.м из состава исследуемого земельного участка.

Установив данное обстоятельство, эксперт указал, что оцениваемый земельный участок по состоянию на дату оценки не имеет ограничения/обременения, указанные в ст. 150 ЗК РФ.

Административным истцом не представлено доказательств ухудшения использования земельного участка вследствие издания распорядительного документа исполнительным органом субъекта, не приведены обстоятельства, подтверждающие невозможность дальнейшей эксплуатации существующих на исследуемом земельном участке капитальных строений, либо факторов, ухудшающих использование собственником указанного земельного участка в соответствии со ст. 56 ЗК РФ.

Утверждение административного истца о том, что зарезервированный участок полностью либо частично утрачивает стоимость по сравнению с рыночной стоимостью до введения резервирования не согласуется с положением части 2 статьи 281 ГК РФ, в соответствии с которой при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причинение изъятием такого земельного участка, в том числе, упущенная выгода.

Таким образом, оцениваемый земельный участок по состоянию на дату оценки не имеет ограничений/обременений, указанных в ст. 150 ЗК РФ

При этом доводы административного истца о том, что подобранные экспертом объекты-аналоги характеризуются завышенной начальной ценой предложения и длительным сроком экспозиции, что влияет на итоговую рыночную стоимость объекта исследования, не убедительны. Согласно приведенной выборке сегмента земельных участков, к которому относится исследуемый объект, диапазон стоимости предложений за 1 кв.м составляет от 10861 руб./кв. до 30 774 руб./кв.м, в среднем 18953 руб./кв.м. Исходя из данной информации, стоимость предложения 1 кв.м примененных экспертом объектов-аналогов находится ближе к среднему значению выборки. Срок экспозиции объектов-аналогов соответствует рыночным данными для Ростовской области, анализ и обоснование которого приведены на стр. 89 заключения.

Представленные в ходе рассмотрения административного дела возражения административного истца на заключение эксперта, основаны на формальном несогласии с выводами экспертного заключения, не ставят под сомнения достоверность заключения в части определения рыночной стоимости объекта исследования и не свидетельствуют о наличии оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

Руководствуясь статьей 82 КАС РФ и положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством по делу. Данным заключением с достоверностью подтверждается как факт допущенных оценщиком нарушений (в том числе перечисленных в оспариваемом решении ГБУ РО), так и их влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости. Также экспертом определена достоверная рыночная стоимость объекта.

Основываясь на выводах экспертизы, суд полагает, что допущенные оценщиком нарушения не позволяют признать достоверной рыночную стоимость, определенную в отчете. Указанное подтверждает законность и обоснованность оспариваемого решения ГБУ РО.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения административного искового требования в части признания незаконным решение ГБУ РО об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Относительно требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной по состоянию на 2 июня 2025 года суд приходит к следующему.

Поскольку в рамках настоящего дела установлены нарушения оценщиком ФИО4 требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, установленном в отчете об оценке, удовлетворению не подлежат.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная в заключении эксперта ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО5 превышает его кадастровую стоимость, в то время как административный истец просил суд уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, установив ее в размере, равном его рыночной стоимости, полагая, что нарушены его законные права и интересы, как собственника участка, на уплату налога в законно установленном размере, при этом целью обращения административного истца в суд не являлось установление кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости, превышающей кадастровую стоимость.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, являющегося плательщиком налога исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае с учетом основных задач административного судопроизводства.

При таких обстоятельствах в удовлетворении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости надлежит отказать в полном объеме.

При распределении судебных расходов по административному делу следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса) (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной не подлежат удовлетворению, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО Оценочная компания «Золотая цифра» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы на сумму 60 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ООО «ДЖАМП ПЛЮС+» внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 60 000 рублей (чек по операции от 6 ноября 2025 года). Зачисление на соответствующий счет областного суда подтверждается платежным поручением № 516863 от 6 ноября 2025 года. Указанную сумму необходимо перечислить ООО Оценочная компания «Золотая цифра» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления ООО «ДЖАМП-ПЛЮС+» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 сентября 2025 г. № ОРС-61/2025/000330 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 июня 2025 года, отказать.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «ДЖАМП-ПЛЮС+» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-9/2026 (3а-277/2025) (платежное поручение № 516863 от 6 ноября 2025 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО Оценочная компания «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 13 марта 2026 года.

Судья Е.В. Шикуля