УИД 26RS0002-01-2023-003753-30

Дело № 2-2920/2023

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

6 сентября 2023 года г. Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Никитенко Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гогжаевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, АО «ДОМ.РФ» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности сделки, истребовании из чужого незаконного владения квартиры,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, АО «ДОМ.РФ», в котором просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>, заключенный между ФИО1 и ФИО3, недействительным; применить последствия недействительности сделки, признать недействительной запись 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на 

<

адрес обезличен> по адресу: 

<

адрес обезличен>, кадастровый 

<

номер обезличен> в собственность ФИО1

В обоснование иска указано, что в результате мошеннических действий ФИО4 путем злоупотребления доверием квартира ФИО1 выбыла из его собственности. 

В период времени с 

<

дата обезличена> по 

<

дата обезличена> ФИО4 обратилась к истцу с просьбой занять денежные средства в размере 1 000 000 рублей сроком на шесть месяцев. Получив отказ, ФИО4 уговорила истца выступить поручителем в банке под залог её квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен>, кадастровый 

<

номер обезличен>, уверяя, что она собственными силами погасит указанную кредитную задолженность.

Факт совершения преступления ФИО4 установлен вступившим в законную силу приговором Ленинского районного суда 

<

адрес обезличен> от 

<

дата обезличена> по делу 

<

номер обезличен>, согласно которому ФИО4 признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ.

В ноябре 2015 г. в отделении «Бинбанка», расположенном по 

<

адрес обезличен>, последний подписал подготовленные ФИО4 документы, будучи уверенным в том, что подписывает кредитный договор, заемщиком которого выступал ФИО3

Согласно приговору Ленинского районного суда от 

<

дата обезличена> ФИО3 состоит на учете у врача-нарколога, а также на учете в ГБУЗ СК «Ставропольская краевая клиническая специализированная психиатрическая больница 

<

номер обезличен>» с 1996 г., имеет группу инвалидности (бесерочную). В психиатрической больнице состоит на диспансерном наблюдении с диагнозом «Шизофрения». Осенью 2015 г. ФИО3 после предложения своего знакомого о заработке поехал па встречу к ранее незнакомой ему ФИО4 Вместе с ФИО4 они проехали к отделению «Бинбанка», где ФИО4 объяснила суть заработка - подписать необходимые документы, на которые она укажет, при этом не разговаривать с сотрудниками банка. Будучи введенным в заблуждение, а также ввиду особого психического состояния, не осознавая фактический характер и последствия совершенных действий, ФИО3 подписал договор купли-продажи недвижимости с ФИО1, договор займа с ООО «ЦФЖ Ключевые Люди», закладную о приобретении у ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>.

Ни истец, ни ФИО3 не посещали лично Управление Росреестра по 

<

адрес обезличен>, а доверенности на совершение продажи квартиры ФИО4 не выдавалось. Отсюда следует, что сотрудниками Росресстра были нарушены правила приёма документов и требования законодательства.

ФИО4 убедила истца в том, что денежные средства, которые они сняли в кассе банка - это сумма займа по заключенному кредитному договору, тогда как на самом деле данная сумма являлась займом по договору, заключенному между ФИО3 и ООО «Центр Жилищного Финансирования Ключевые люди».

B дальнейшем, АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось с исковым заявлением в Ленинский районный суд Ставрополя о расторжении договора займа 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>, заключенного между ООО «Центр Жилищного Финансирования Ключевые люди» и ФИО3 о взыскании с ФИО3 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору займа на основании закладной с отметкой о смене владельца, об обращении взыскания в счет погашения задолженности по договору займа квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>, кадастровый 

<

номер обезличен>, принадлежащую на праве собственности ФИО3

Решением Ленинского районного суда 

<

адрес обезличен> от 

<

дата обезличена> исковое заявление АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» было удовлетворено в полном объеме, в результате чего право собственности на спорную квартиру перешло к АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», тем самым выбыло из собственности ФИО3

В настоящее время АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» переименовано в АО «ДОМ.РФ».

Таким образом, в результате преступных действий ФИО4 квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес обезличен>, кадастровый 

<

номер обезличен>, выбывшая из собственности Истца незаконным путем находится в собственности Ответчика 

<

номер обезличен>, о чем в ЕГРН сделана запись 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>.

Истец в силу сложившихся доверительных отношений с ФИО4 надеялся на ее добросовестность, к тому же, ФИО4 после неоднократных требований Истца об исполнении ею обязанности по возврату квартиры постоянно убеждала сго в том, что она принимает для этого все необходимые меры и в скором времени вернет квартиру. 

Истец, не подозревая об истинном замысле ФИО4, длительное время не знал о нарушенном праве. После того, как сожительнице истца - ФИО5 все-таки удалось истребовать у ФИО4 копии документов, и поняв действительный характер совершенной сделки, ФИО5 незамедлительно обратилась с заявлением в следственный комитет.

После возбуждения уголовного дела и рассмотрения дела в судебном порядке приговором Ленинского районного суда от 

<

дата обезличена> (вступившим в законную силу 

<

дата обезличена>) ФИО4 была признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ, в результате которого ФИО1 лишился права на жилое помещение, указанная квартира выбыла из собственности истца незаконным путем помимо его воли.

Исходя из обстоятельств дела и положений гражданского законодательства следует, что договор купли-продажи недвижимости, заключенный между истцом и ФИО3, является недействительным, поскольку обе стороны были введены в заблуждение и не осознавали реальный характер сделки в моменте заключения, а также истинные намерения преступного замысла ФИО4

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлялись заблаговременно и надлежащим образом, от ответчика АО «ДОМ.РФ» поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований, применить срок исковой давности.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований.

Вывод суда основан на следующем.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Положениями п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ установлена, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Судом установлено, что 

<

дата обезличена> между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен> использованием кредитных средств, предоставленных по договору займа 

<

номер обезличен>, заключенному между ООО «Центр Жилищного Финансирования «Ключевые люди» и ФИО3

<

дата обезличена> произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>.

Затем права по закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (в настоящее время АО «ДОМ.РФ»).

АО «ДОМ.РФ» обратилось в Ленинский районный суд 

<

адрес обезличен> с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору. 

Решением Ленинского районного суда 

<

адрес обезличен> от 

<

дата обезличена> по гражданскому делу 

<

номер обезличен> исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворены, расторгнут договор займа 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>, заключенный между ООО «Центр Жилищного Финансирования «Ключевые люди» и ФИО3, с ФИО3 в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по договору займа по состоянию на 

<

дата обезличена> в размере 1 427 784,67 рублей, из которых основной долг в размере 1 312 214, 24 рубля, проценты за пользование займом в размере 104 122,76 рублей, неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга в размере 1 757,34 рублей, неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов в размере 9 690,36 рублей, обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен> путем продажи с публичных торгов, установлена начальная цена в размере 1 124 800,00 рублей. 

Решение Ленинского районного суда 

<

адрес обезличен> от 

<

дата обезличена> по гражданскому делу 

<

номер обезличен> вступило в законную силу. 

Судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по 

<

адрес обезличен> 

<

дата обезличена> вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства в отношении ФИО3 

Имущество должника не было реализовано на публичных торгах, квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес обезличен>, передана в собственность АО «ДОМ.РФ» согласно постановлению судебного пристава-исполнителя ОСП по 

<

адрес обезличен> ГУФССП России по 

<

адрес обезличен>.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 5 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки. 

<

дата обезличена> произведена регистрация права собственности АО «ДОМ.РФ» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>.

АО «ДОМ.РФ» получило право собственности на объект недвижимости в силу закона и односторонней сделки. 

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Согласно п. 2 ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В материалах гражданского дела не представлено доказательств того, что кредитор ООО «Центр Жилищного Финансирования «Ключевые люди», принимая в залог квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>, мог установить наличие признаков порока сделки.

Таким образом, требования истца не подлежат удовлетворению. 

Ссылку истца на приговор Ленинского районного суда 

<

адрес обезличен> от 

<

дата обезличена> суд находит не состоятельной, так как приговором Ленинского районного суда 

<

адрес обезличен> от 

<

дата обезличена> ФИО6 признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ. 

Согласно п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно приговору Ленинского районного суда 

<

адрес обезличен> от 

<

дата обезличена> АО «ДОМ.РФ» не является лицом, причинившим вред ФИО1

Также согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчик АО «ДОМ.РФ» в отзыве на исковое заявление просил применить срок исковой давности.

Договор купли-продажи спорной квартиры был заключен между ФИО1 и ФИО3 

<

дата обезличена>.

Согласно материалам дела истец ФИО1 знал о нарушении своих прав и мог обратиться в суд до подачи искового заявления, доказательств невозможности обращения в суд до истечения срока исковой давности истец не представил.

Руководствуясь статьями 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, АО «ДОМ.РФ» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности сделки, истребовании из чужого незаконного владения квартиры отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд подачей жалобы через Ленинский районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Т.Н. Никитенко

Мотивированное решение изготовлено 13.09.2023.

Судья Т.Н. Никитенко