Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 декабря 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Лещевой А.А.,

с участием:

представителя административного истца ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1145/2017 по административному исковому заявлению ФИО4 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 694,80 кв.м., подвал, позиции 7,14-16,19, этаж №1, позиции 8-23,28,29,31,32, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения определена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. по состоянию на 06.06.2011 г. и она составляет 27 113 849,61 руб.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке № от 22.11.2017 г., выполненный оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» ФИО1, по определению рыночной стоимости вышеуказанного объекта. 

Из отчета усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию да дату определения его кадастровой стоимости составляет 17 905 000 руб.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО4 просил суд восстановить процессуальный срок на обращение в суд за защитой нарушенных прав, поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области не проведена и установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель административного ответчика - Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений относительно заявленных истцом требований не представил.

Представитель заинтересованного лица - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица – Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений относительно заявленных истцом требований не представил.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ, в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО4 на основании договора купли-продажи № от 12.08.1997 г. принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 694,80 кв.м., подвал, позиции 7,14-16,19, этаж №1, позиции 8-23,28,29,31,32, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.09.2009 г. № (л.д. 7) и выпиской из ЕГРН от 06.12.2017 г.

Кадастровая стоимость данного нежилого помещения определена по состоянию на 06.06.2011 г. в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и она составляет 27 113 849,61 руб.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта затрагивают права и обязанности ФИО4, поскольку принадлежащее ему помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц с особенностями определения налоговой базы как его кадастровая стоимость.

Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью нежилого помещения и обратился для определения его рыночной стоимости в ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт».

Согласно отчету об оценке № от 22.11.2017 г., выполненного оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» ФИО1, по состоянию на 06.06.2011 г., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет округленно с НДС - 17 905 000 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец обратился в суд с исковым заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 г., что подтверждается соответствующей Выпиской из ЕГРН от 14.11.2017 г. (л.д.6).

Административный истец обратился в суд с исковым заявлением - 27.11.2017 г.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ФИО4 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки. 

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете. 

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка спорного объекта выполнена по состоянию на 06.06.2011 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости.

В отчете об оценке в соответствии с положениями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного нежилого помещения, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Из отчета следует, что объект оценки был оценщиком осмотрен, в ходе осмотра установлено, что он представляет собой нежилое помещение, площадью 694,8 кв.м., находится в 9 этажном здании 1978 года постройки, подключено ко всем необходимым инженерным коммуникациям: центральное отопление, водопровод, электроосвещение, горячее водоснабжение, вентиляция, канализация. Состояние помещения хорошее, используется в качестве торгового помещения.

Производя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим видом его использования является текущее использование – в качестве торгового помещения, что отражено на стр. 42 отчета.

Оцениваемое нежилое помещение было отнесено оценщиком к сегменту рынка – нежилые помещения торгового назначения г. Самары (стр. 30 отчета).

Оценщик провел анализ рынка указанного сегмента. В ходе мониторинга рынка продажи торговых помещений были выявлены предложения о продаже площадью от 125 до 296 кв.м., стоимостью от 500 до 700 руб. за 1 кв.м. или в среднем 46 750 руб./кв.м. (без учета скидки на торг). В ходе мониторинга рынка аренды торговых помещений были выявлены предложения об аренде площадью от 114,5 до 330 кв.м., по ставке от 500 до 700 руб. за 1 кв.м. в месяц, или в среднем 563 руб./кв.м. в месяц (без учета скидки на торг) (стр. 30 – 37).

При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные ИС «Центр». Копии источников информации приложены к отчету.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из содержания отчета усматривается, что расчет стоимости нежилого помещения произведен оценщиком с применением двух подходов: сравнительного и доходного. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался, что отражено на стр. 42-45 отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Для оценки нежилого помещения в рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод сравнения продаж (метод корректировок). Рыночная стоимость спорного нежилого здания, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила 19 291 817 руб. (с НДС 18%). Расчет отражен на стр. 46-56 отчета в разделе 11. 

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пунктами 15, 16 ФСО №1).

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. 

Рыночная стоимость спорного нежилого помещения определенная методом прямой капитализации в рамках доходного подхода составила 16 518 096 руб. (с НДС 18%).

Расчет приведен в разделе 12 на страницах 57-66 отчета.

В разделе 13 на стр. 67-69 отчета приведено согласование результатов. Итоговая величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения составила округленно с НДС 18% - 17 905 000 руб., что на 34% ниже кадастровой стоимости. 

Таким образом, выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Отчет об оценке мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не предоставлены суду доказательства, подтверждающие недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах. Ходатайств о назначении по делу оценочной судебной экспертизы административные ответчики суду не заявили.

Учитывая, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости нежилого помещения является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данного объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. 

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 17 905 000 руб., а требования ФИО4 - удовлетворению.

Доводы представителя административного ответчика - Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3 о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости нежилого помещения уменьшится налог на имущество физических лиц, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа Самара, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 27.11.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск ФИО4 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 694,80 кв.м., подвал, позиции 7,14-16,19, этаж №1, позиции 8-23,28,29,31,32, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 17 905 000 рублей.

Датой обращения ФИО4 в суд считать – 27.11.2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 22.12.2017 г.

Судья: Ласковская С.Н.