РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 апреля 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Невейкиной Н.Е., 

при секретаре Овсянниковой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-77/2021 по административному исковому заявлению ОАО «Художественная галантерея» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ОАО «Художественная галантерея» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка, мотивируя свои требования тем, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости повлекли неправомерное увеличение налогового бремени, исчисляемого из кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, административный истец, являясь собственником земельного участка, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка по состоянию на 

<

данные изъяты>:

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 29 200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административно-производственно-складского комплекса, здания котельной и автостоянки, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> размере 88 347 595 рублей, по выводам, изложенным в отчете ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» № 1702202013/Е от 18 февраля 2020 года.

Представитель административного истца в судебном заседании административный иск поддержал, просил удовлетворить по выводам, изложенным в судебной оценочной экспертизе АО «Международный центр оценки», при этом с заключением эксперта АНО МФЦ ОЭК «Эстиматика» ФИО1 не согласился, представил возражения на заключение эксперта, а также уточненные требования об определении кадастровой стоимости на основании заключения эксперта АО «Международный центр оценки» ФИО2 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представил письменные пояснения, согласно которым не возражал против выводов судебной экспертизы как АО «Международный центр оценки» так и АНО МФЦ ОЭК «Эстиматика», оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представил письменные пояснения, согласно которым не возражал против выводов судебной экспертизы как АО «Международный центр оценки» так и АНО МФЦ ОЭК «Эстиматика», оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

Заинтересованное лицо Администрация городского округа Красногорск Московской области в лице представителя в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

Учитывая положения ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, выслушав доводы представителя административного истца, учитывая письменные пояснения эксперта ФИО2, эксперта ФИО1, проводивших судебную оценочную экспертизу, повторную судебную оценочную экспертизу, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508). 

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 29 200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административно-производственно-складского комплекса, здания котельной и автостоянки, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по правам и характеристикам объекта недвижимости.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 151 354 404 рублей по состоянию на 

<

данные изъяты>.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» 

<

данные изъяты>д от 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Установленная кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой необоснованное возложение обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком земельного налога. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

данные изъяты>г. 

<

данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 

<

данные изъяты>. 

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 

<

данные изъяты> была установлена актом об утверждении кадастровой стоимости ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».

При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» № 1702202013/Е от 18 февраля 2020 года, в котором по состоянию на 22 мая 2018 года установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:634 в размере 88 347 595 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 27 июля 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО «Международный центр оценки» ФИО2 

Заключением судебной оценочной экспертизы АО «Международный центр оценки» №575/20 от 15.10.2020 года установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> равная его рыночной стоимости по состоянию на 

<

данные изъяты> в размере 137 386 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» и, как следствие достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт ФИО2, проводивший судебную оценочную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении судебной оценочной экспертизы АО «Международный центр оценки» согласился представитель административного истца, представил суду уточненные исковые требования, а также административные ответчики, представив письменные пояснения касательно заявленных требований. 

Вместе с тем, с выводами, содержащимися в экспертном заключении повторной судебной оценочной экспертизы АНО МФЦ ОЭК «Эстиматика» не согласился представитель административного истца, представил суду возражения на заключение эксперта ФИО1, со ссылкой на технические ошибки в части применения корректировок на передаваемые права, на условия рынка, на направление и на удаленность от МКАД. 

Для личного участия в судебное заседание явился эксперт ФИО1, которая в судебном заседании подтвердила наличие технической ошибки в скриншотах по объектам-аналогам, при этом пояснила суду, что данные ошибки не влияют на окончательную стоимость земельного участка. 

Суд, учитывая пояснения эксперта ФИО1, уточненные требования административного истца, считает возможным принять за основу заключение судебной оценочной экспертизы АО «Международный центр оценки» эксперта ФИО2 

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:634 должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной АО «Международный центр оценки» экспертом ФИО2 по следующим основаниям.

Так, заключение АО «Международный центр оценки» содержит подробное описание проведенного исследования, с учетом вопросов, согласно определению М. областного суда. Экспертное заключение содержит указание на методы, примененные при проведении исследования, на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ. Эксперт провел исследование, включающее в себя анализ методологии определения рыночной стоимости, обзор рынка недвижимости, в том числе земельных участков, и расчет рыночной стоимости исследуемых объектов. 

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключение эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, сопоставимым по характеристикам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка исследуемых объектов, анализа других внешних факторов, не относящихся непосредственно к исследуемому объекту, но влияющих на его стоимость, а также нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): определение сегмента рынка, альтернативные варианты использования объектов, местоположение и характеристики участка, вид права, категория земель, вид разрешенного использования.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: наименование объекта, право на земельный участок, условия финансирования, условия продажи, дата оценки/дата предложения, тип цены; местоположение объектов, удаленность от МКАД, направление, экономическая зона, расположение относительно красной линии и крупной автодороги; физические характеристики объекта (площадь, наличие строений на участке, наличие ИРД и прочей документации, наличие ТУ), категории земель, вид разрешенного использования земель, с учетом цены предложения по стоимости земельного участка, в том числе за сотку. 

При этом, эксперт применил и обосновал применение корректировок по каждому объекту-аналогу с учетом элементов сравнения, приведенных в заключении. 

В процессе работы эксперт провел анализ наиболее эффективного использования земельного участка; проанализировал возможность использования подходов при определении рыночной стоимости, с учетом применения затратного, сравнительного и доходного подхода к оценке; провел краткий анализ рынка, с учетом анализа ценообразующих факторов, анализа цен сделок и цен предложений, на основании чего пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Также судом от эксперта истребованы письменные пояснения, в которых эксперт ответил на замечания административного истца, изложенные ранее в возражениях к заключению эксперта ФИО2 Указанные письменные пояснения приобщены судом к материалам дела.

Таким образом, в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой АО «Международный центр оценки», не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы АО «Международный центр оценки» у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом ФИО2, отвечающим требованиям Федерального закона от 

<

данные изъяты> N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим стаж работы в области оценки 14 лет, являющимся оценщиком 1 категории, являющимся действующим членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>, застраховавшим ответственность в САО «ВСК» и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Таким образом, с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением судебной оценочной экспертизы АО «Международный центр оценки».

Исходя из положений статьи 17, статьи 18 Федерального закона от 

<

данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать дату обращения в суд 

<

данные изъяты>.

Пункт 2 части 1 статьи 7 названного Федерального закона относит к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Согласно части 9 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с названным Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с данным Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 Постановления 

<

данные изъяты>, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 

<

данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В отношении кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на 

<

данные изъяты>, кадастровая стоимость была установлена распоряжением ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». 

Данный акт является итоговым документом, содержащим результаты расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению частично в отношении требований, заявленных к ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», Управлению Росреестра Московской области, поскольку в отношении земельных участков кадастровая стоимость была установлена на 22 мая 2018 года актом данного ответчика. 

Кроме того, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, в связи с чем, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ОАО «Художественная галантерея» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 29 июня 2020 года - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

по состоянию на 22 мая 2018 года земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 29 200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административно-производственно-складского комплекса, здания котельной и автостоянки, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> размере 137 386 000 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через М. областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Невейкина