РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2019 года г.Самара

Советский районный суд г.Самары в составе: 

судьи Никитиной С.Н.,

при секретаре судебного заседания Шульга П.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2269/19 по исковому заявлению ГСК «Кольцо» к Костюничеву ФИО1 Смирнову ФИО2 об устранении препятствий в пользовании общим имуществом,

УСТАНОВИЛ:

Истец ГСК «Кольцо» (далее – ГСК) в лице представителя Шведкой О.В. обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам обобязанииустранить препятствия в пользовании общим имуществом нежилого здания, предоставив председателю ГСК «Кольцо» беспрепятственный доступ на крышу здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> и передать комплект ключей от двери, ведущей к выходу на крышу, ссылаясь на то, что ГСК «Кольцо» расположено по адресу: 

<

адрес> и занимает первые четыре этажа здания. Пятый этаж с офисными помещениями находится в собственности ответчиков Костюничева Д.В. - 35/100 долей в праве, Смирнова М.И. - 65/100 долей в праве. Согласно п.2.2 Устава ГСК «Кольцо» предметом и целями деятельности ГСК являются, в том числе, организация совместного управления и обеспечения эксплуатации недвижимого имущества в кооперативе, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим долевым имуществом кооператива;обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния гаражей и иных помещений, общего долевого имущества, а также земельного участка, на котором расположены гаражи и иные объекты недвижимости, входящие в состав кооператива; обеспечение выполнения владельцами гаражей в границах недвижимого имущества правил пользования помещениями, местами общего пользования, содержания гаражей и пригаражной территории; защита имущественных и неимущественных охраняемых законом прав и интересов членом кооператива – владельцев (собственников) гаражей; представление общих интересов владельцев гаражей в государственных и местных органах власти и управления, местных органах самоуправления, в судах. В силу п.4.3.2 Устава кооператива председатель ГСК «Кольцо» представляет интересы кооператива в государственных, муниципальных, коммерческих и иных организациях. 11.01.2017г. в связи с поступлением жалоб членов ГСК о залитии гаражных боксов, расположенных на третьем и четвертом этажах из-за таяния снега от теплой кровли и наличием повреждений в кровле, председатель ГСК обращался в адрес ответчиков с просьбой обеспечить доступ на крышу здания, в связи с тем, что у ГСК отсутствует свободный доступ на крышу здания, которое относится к общему имуществу собственников всех гаражей в ГСК. ГСК неоднократно составлялись акты о не допуске к объекту.Согласно технического плана доступ на крышу возможен через пятый этаж здания по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, помещения которых находятся в собственности ответчиков. Физический доступ на 5 этаж здания ограничен, так как у ответчиков заключен договор с организацией, которая осуществляет охранную деятельность помещений на 5 этаже. В настоящее время какого-либо соглашения между ГСК и ответчиками по ремонту крыши её дальнейшему обслуживанию и содержанию не достигнуто.В 2017г. ответчиками был предоставлен разовый доступ на крышу для её ремонта, однако для обслуживания как иного общего имущества здания председателю ГСК необходим полный беспрепятственный доступ, а не эпизодичный. Полный доступ также необходим для ликвидации возможного несанкционированного возгорания или иных стихийных бедствий. Вместе с тем несвоевременное реагирование на возникшую опасность может привести к порче и потере имущества членов ГСК.Ссылаясь на ст. 246, 247, 249, 289, 290 ГК РФ истец просит суд обязать обязании устранить препятствия в пользовании общим имуществом нежилого здания, предоставив председателю ГСК «Кольцо» беспрепятственный доступ на крышу здания и передать комплект ключей от двери, ведущей к выходу на крышу.

В судебном заседании представитель истца председатель ГСК «Кольцо» ФИО5 исковые требования поддержал в полном объеме,пояснил, что доступ на крышу не имеется, таккак ключи находятся у ответчиков, ответчики сами на связь не выходят, действуют через какого-то ФИО3, кто такой ФИО3 никто не знает, его доверенность никто не видел.Чтобы пройти на крышу необходимо минимум за сутки попросить ответчиков через ФИО3 обеспечить доступ на крышу, сначала ведется переписка, потом необходимо прийти к назначенному времени с паспортом, если приводишь с собой уборщиков снега, то они тоже должны быть с паспортами, охрана переписывает паспортные данные и только после этого открывают дверь, ведущую на крышу. Такой способ доступа не устраивает собственников гаражей, которые постоянно жалуются, что гаражи затапливает. Крыша является общим имуществом, доступ к ней никак не связан с помещениями ответчиков. Пытались решить вопрос по ремонту и обслуживанию крыши мирно, ответчики сами предложили провести собрание, прислали приглашение, назначили день, сами же в назначенный день не пришли, представителя не направили. Помещения ответчики сдают в аренду, когда делали ремонтответчики пользовались пандусом на первом этаже, никто им против слова не сказал. Крыша нуждается в ремонте, её нужно осматривать, чистить снег зимой, но свободного доступа нет. Председатель ГСК согласен предупреждать заранее о дне, когда он будет идти на крышу, но проходить он на крышу будет без паспорта и открывать дверь своим ключом, просто ответчики будут знать, что в этот день представитель ГСК пойдет на крышу.

Представитель истца по доверенности ФИО6 на иске настаивала.

Ответчик Костюничев Д.В. в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ. не явился, извещался надлежащим образом, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. пояснил, что препятствий в доступе на крышу не имеется, спора нет, можно было всё решить мирным путем. Костюничев Д.В. и Смирнов М.И. являются совладельцами пятого этажа здания, где расположены офисные помещения, сдающиеся в аренду. Ремонтная бригада для устранения протечек всегда допускалась, как только председатель ГСК об этом попросит. Более того, он и Смирнов М.И. за свой счет ремонтировали крышу, неоднократно направляли претензии председателю ГСК «Кольцо» с просьбой разрешить вопрос о содержании общего имущества, однако до настоящего времени вопрос остался не разрешенным. На сегодняшний день ремонт кровли осуществляется только собственниками 5 этажа, то есть ответчиками. На 5 этаже имеется круглосуточная охрана, камеры наблюдения, у охраны имеются ключи от крыши. Всем предоставлять ключи от крыши они не могут в целях безопасности, так как необходимо изначально устанавливать личность и принадлежность к зданию. 

Представитель ответчикаКостюничева Д.В. адвокат Кучеренко Д.С. иск не признал, пояснил, что доступ на крышу здания имеется через 5 этаж, однако имеется еще и пожарная лестница в общем открытом доступе. Ответчики не являются членами ГСК «Кольцо». Никакого договора с ГСК относительно общего имущества не имеется. Они несколько раз обращались к председателю с просьбой установить договорные отношения, но председатель уклоняется. Ответчики неоднократно проводили ремонтные работы на крыше за свой счет. У ответчиков нигде не протекает, хотя крыша находится непосредственно над ними, у собственников гаражей вода стекает по стенам, поэтому их заливает. Также считает, что данное дело неподведомственно районному суду, подлежит прекращению, поскольку ответчики являются индивидуальными предпринимателями, что подтверждается выпиской из ЕГРИП, сдают свои нежилые помещения в аренду, следовательно, спор не между физическими лицами, подлежит рассмотрению в Арбитражном суде.

Опрошенный в качестве свидетеля по ходатайству представителя истца ФИО7 в судебном заседании пояснил, что его жена является собственницей гаража 261 на 4 этаже, но это совместная собственность. Гаражом фактически пользуется он. Гараж постоянно заливает, когда начинается таяние снега. Собственники последнего этажа доступ на крышу не дают, чистить снег и делать ремонт не дают, он один раз там был, они осматривали крышу, пришли к выводу, что нужно делать ремонт, так как там дыры.

Выслушав участников процесса, свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ, применяемых по аналогии права, собственникам помещений в нежилом здании принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри отдельных помещений, обслуживающее более одного помещения, и каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Судом установлено, что по адресу: 

<

адрес> создано ГСК «Кольцо», данные обстоятельства не были оспорены сторонами по делу. Согласно технического паспорта многоэтажного гаража с автосервисом и офисными помещениями по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год, распложенного по адресу: 

<

адрес> состоит из 5 этажей, в котором расположены гаражи ГСК «Кольцо» (четыре этажа) и пятый этаж «Мансарда», в котором расположены офисные помещения №№, собственниками которых являются согласно выписок Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ответчики Костюничев Д.В. (35/100 долив праве общей долевой собственности на данные помещения) и Смирнов М.И. (65/100 доли, соответственно) (л.д.66-83).

Согласно выписки из ЕГРИП от ДД.ММ.ГГГГ., представленной представителем ответчика Костюничева Д.В. адвокатом Кучеренко Д.С., Смирнов М.И. и Костюничев Д.В. являются индивидуальными предпринимателями. Согласно договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ.,заключенного между ИП Костюничевым Д.В., ИП Смирновым М.И. и ООО «СК ДомАС», ИП Костюничев Д.В., ИП Смирнов М.И., как арендодатели передали, а ООО «СК ДомАС», как арендатор принял во временное пользование нежилые помещения комнаты №, №, площадью 45,8 кв.м. 

Учитывая, что исковые требования предъявлены к ответчикам, как к физическим лицам, ответчики являются собственниками нежилых помещений, как физические лица, спор не связан с разрешением вопросов коммерческого характера и извлечением прибыли, спор не касается недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ответчикам и не связан с их предпринимательской деятельностью, кроме того, согласно договора аренды №№ ответчиками сдаются в аренду только 3 нежилых помещения (№, №, №) из всех находящихся в собственности нежилых помещений, исходя из предмета иска, поэтому суд приходит к выводу о подсудности данного иска Советскому районному суду г.Самара. 

Как следует из п. 2.2. Устава ГСК «Кольцо», утвержденного общим собранием членом ГСК «Кольцо» от ДД.ММ.ГГГГ предметом и целями деятельности ГСК являются, в том числе:

- организация совместного управления и обеспечения эксплуатации недвижимого имущества в Кооперативе, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим долевым имуществом кооператива;

- обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния гаражей и иных помещений, общего долевого имущества, а также земельного участка, на котором распложены гаражи и иные объекты недвижимости, входящие в состав кооператива;

- обеспечение выполнение владельцами гаражей в границах недвижимого имущества правил пользования помещениями, местами общего пользования, содержания гаражей и пригаражной территории;

- защита имущественных и неимущественных охраняемых законом прав и интересов членом кооператива –владельцев (собственников) гаражей (по правоотношениям вытекающим из членства их в Кооперативе);

- представление общих интересов владельцев гаражей в государственных и местных органах власти и управления, местных органах самоуправления, в судах.

В силу п. 4.3.2. Устава кооператива председатель ГСК «Кольцо» представляет интересы кооператива в государственных, муниципальных, коммерческих и иных организациях.

Учитывая изложенные выше обстоятельства и нормы закона, суд приходит к выводу, что у ГСК «Кольцо» и ответчиков, равно как и у других собственников помещений в здании по адресу: 

<

адрес> имеются равные права на общее имущество в здании.

Судом установлено, что председатель ГСК «Кольцо», разрешая вопросы о залитии гаражных боксов, принадлежащих членам ГСК, о ремонте крыши, очистке кровли от наледи в зимнее время года неоднократно обращался в адрес ответчиков с просьбой обеспечить доступ на крышу зданияпо адресу: 

<

адрес> в связи с тем, что у ГСК «Кольцо» отсутствует свободный доступ на крышу здания, а именно отсутствуют ключи от двери, ведущей на крышу, вход на крышу возможен только по предварительному извещению ответчиков не менее, чем за сутки, перед выходом на крышу устанавливаются личности и переписываются паспортные данные лиц, проходящих на крышу. Личности устанавливаются охранниками охранной организации, с которой ИП Смирнов М.И. заключил договор на оказание охранных услуг, составляются акты с указанием списка лиц, вышедших на крышу, даты и времени выхода, окончания работ, фамилии, имени, отчества, паспортных данных, список подписывается ответственным сотрудником охранной организации (ООО ЧОО «РВС»). Охранники непосредственно сидят внутри помещения, находящегося в собственности ответчиков при входе на территорию нежилых помещений ответчиков. Вход на крышу, то есть дверь, ведущая на крышу расположена на лестничной площадке 5 этажа, с которой имеется также проход в нежилые помещения ответчиков и на противоположной стороне от входа на крышу расположен лифт, за лифтом лифтовая. Договор подряда на техническое обслуживание и ремонт лифта заключен ответчиками с обслуживающей организацией ООО «Самарское дочернее общество «Союзлифтмонтаж» (договор № от ДД.ММ.ГГГГ.), лифтом пользуются все желающие. На лестничной площадке установлены камеры наблюдения. Охрана круглосуточная. Лестничная площадка в собственности ответчиков не находится. Вся деятельность ответчиками осуществляется в пределах помещений, находящихся в собственности ответчиков. Данные обстоятельства подтвердили и сторона истца, и сторона ответчиков.

ГСК «Кольцо» составлялись акты о не допуске на крышу. 

При этом, в ходе судебного заседания установлено и не опровергается сторонами по делу, что ответчиками обеспечивался доступ на крышу ГСК «Кольцо» после соблюдения описанной выше процедуры допуска. 

Однако доводыпредседателя ГСК «Кольцо» ФИО5 о том, что ГСК «Кольцо» производилоремонтные работы по устранению повреждений крыши, очистку крыши, в ходе судебного заседания своё подтверждение не нашло. Представленные ФИО5 копии:договора № от ДД.ММ.ГГГГ. между ГСК «Кольцо» и ФИО4 на ремонт кровли здания по адресу: 

<

адрес> в месте примыкания кровли здания литера № к зданию литера №; акта выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ.; расходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 

<

данные изъяты> рублей; договора № от ДД.ММ.ГГГГ. между ГСК «Кольцо» и ООО «АЛМА» о проведении работ по очистке кровли от наледи безударным способом по адресу: 

<

адрес> литера №; платежного поручения на оплату услуг № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> рублей, относятся к зданию литера №, а не к зданию литера №, предметом которого являются требования истца.

Но поскольку предметом спора является вопрос не о том, кто будет обслуживать и ремонтировать крышу здания литера № а вопрос о доступе на крышу, суд в силу требований ч.3 ст.196 ГПК РФ вправе рассматривать исковые требования только в рамках заявленных.

В ходе судебного заседания представитель истца пояснил, что в настоящее время нарушаются права собственников гаражей тем, что ГСК «Кольцо» не имеет возможности свободного прохода на крышу, гаражные боксы затапливает, так как ответчики не ремонтируют и не чистят крышу, а ГСК «Кольцо» не имеет доступ для выполнения данных работ. 

Согласно пояснений стороны ответчиков они ремонтируют крышу, чистят снег, что подтверждается договорами с физическим лицом.

В силу пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требоватьустранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Поскольку ответчики имеют в собственности нежилые помещения, расположенные отдельно от лестничной площадки, вход с которой осуществляется не только в нежилые помещения ответчиков, но и в лифт, и в лифтовую, и на крышу здания, суд приходит к выводу, что лестничная площадка, и всё, что на ней расположено, являются местами общего пользования, находятся в общей долевой собственности собственников гаражных боксов (гаражей) и ответчиков, соответственно, вход на крышу не может являться режимным объектом и полностью находится в распоряжении ответчиков.

При этом, данный факт не может служить основанием для беспрепятственного доступа любых лиц, находящихся в здании, собственников гаражных боксов на крышу здания, поскольку собственники гаражных боксов избрали способ управления общим имуществом путем создания ГСК «Кольцо», ответчики также пропорционально своей доли в праве общей долевой собственности вправе участвовать в содержании, обслуживании общего имущества в здании. 

Довод представителя ответчика о том, что ГСК «Кольцо» не должно иметь свободный доступ на крышу, судом в качестве основания для отказа в иске не может быть принят, поскольку он основан на неверном толковании норм закона, данная крыша не находится в собственности ответчиков, является местом общего пользования.

В соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к отношениям собственников в нежилом здании по аналогии должны быть применены нормы об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, отношения собственников помещений в здании по поводу общего имущества, к которому в частности относятся несущие стены, крыша, урегулированы ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ, общее имущество, включая вспомогательные помещения общего пользования в здании, находится в общей долевой собственности собственников нежилых помещений. Право на долю в общей собственности соотносится с нежилым помещением как главная вещь и принадлежность (ст.135 ГК РФ). Соответственно в силу прямого указания закона право на долю в общем имуществе здания не может быть отчуждено иначе как вместе с самим нежилым помещением. В силу закона исключается также установление каких-либо сервитутов в отношении общего имущества в здании, включая вспомогательные помещения. Данное обстоятельство дополнительно объясняется тем, что вспомогательные помещения и оборудование призваны обеспечивать защиту публичного интереса в виде комфорта и безопасности людей в здании. Допуск людей к лестничным клеткам, коридорам, пожарным коридорам и выходам не может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника этих помещений и имущества (ст.ст.274-277 ГК РФ).

Бремя расходов и рисков по содержанию здания несут все собственники нежилых помещений. Расходы на содержание и поддержание общего имущества в здании распределяются между собственниками в долях, определяемых пропорционально площадям основных помещений, либо соотношением иных тождественных для всех помещений характеристик.При распределении расходов факт непосредственного использования элементов общего имущества конкретными собственниками значения не имеет. Ремонт крыши, неисправность которой собственникам помещений на нижних этажах не угрожает, осуществляется всеми собственниками пропорционально их доле в общем имуществе.

Доводы о том, что доступ на крышу сотрудников ГСК «Кольцо» будет являться нарушением антитеррористического законодательства, так как неизвестно кто будет иметь доступ на данную крышу, что с крыши можно залезть через окно в помещения, принадлежащие ответчикам на праве собственности, судом не принимаются, поскольку как пояснил представитель ответчика Костюничева Д.В. крыша сообщается с крышей соседнего жилого дома, следовательно, доступ накрышу имеется не только со стороны двери на крышу, от которой требует ключи представитель истца, но и с крыши соседнего дома, в помещениях ответчиков ведется круглосуточная охрана, установлены камеры наблюдения, доводы представителя ответчика о том, что на крыше расположены окна в помещения ответчиков не могут служить безусловным основанием для отказа в иске.

Доводы представителя ответчика о том, что доступ сотрудников ГСК «Кольцо» на крышу имеется, препятствий не создается, следовательно, права истца не нарушаются и спора не имеется, в судебном заседании подтверждение не нашли, согласно пояснений и представителя ответчика и представителя истца, ключи от двери на крышу находятся у ответчиков, вход на крышу возможен только при соблюдении определенного порядка, а именно предупреждение за сутки, согласование с представителем ответчиков времени посещения крыши, переписывание паспортных данных лиц, которые идут на крышу, составление акта выхода на крышу и т.д., только после этого представитель ответчика своим ключом открывает дверь, ведущую на крышу.

Доводы представителя ответчика о том, что посторонние лица могут пройти и повредить шахту лифта, лифтовую, судом не принимаются, поскольку лифт и лифтовая находятся на лестничной площадке в противоположной стороне от двери, ведущей на крышу, лифтом пользуются все желающие, следовательно, доступ на лестничную площадку имеют все посетители здания, лифтовая закрыта на замок, что подтвердил представитель ответчика, кроме того, дверь, ведущая на крышу здания на территории помещений, принадлежащих на праве собственности ответчикам, не находится.Дверь на крышу здания находится на лестничной площадке, откуда имеется проход в сторону помещений ответчиков, где круглосуточная охрана, там же на лестничной площадке находится лифт (напротив двери на крышу), данные помещения между собой не сообщаются.

В ходе судебного заседания стороной ответчиков не доказан факт наличия реальной угрозы нарушений их права собственности со стороны истца, при этом истец доказал, что имеется препятствие к свободному доступу на крышу здания литера Б сотрудникам ГСК «Кольцо», при таких основаниях, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Обязать Костюничева ФИО1, Смирнова ФИО2 устранить препятствия в пользовании общим имуществом нежилого здания путем предоставления ГСК «Кольцо» беспрепятственного доступа на крышу здания по адресу: 

<

адрес> и передачи дубликата ключей от двери, ведущей на крышу.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд г.Самары.

Мотивированное решение изготовлено 19.08.2019 года.

Судья: (подпись)Копия вернаСудья: Секретарь: